Abstrakt fel i fastighet

När dolda fel diskuteras i den juridiska litteraturen används ofta termen abstrakta fel, dvs. ett fel utifrån en måttstock som inte parterna inte uttryckligen har kommit överens om. Den abstrakta måttstocken, dvs. vad en köpare ”med fog kan förutsätta”, beror på flertalet faktorer, t.ex. vilken typ av fastighet det är fråga om och en byggnads skick.

Den faktor som i slutändan har störst betydelse för vad en köpare har fog att förvänta sig av en fastighet är undersökningsplikten, dvs. vad köparen ”borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.” En omständighet som köparen borde ha upptäckt kan inte utgöra ett fel eftersom köparen inte kunnat ha en befogad förväntan på att det skulle förhålla sig annorlunda. (Läs mer i vår guide om dolda fel)

Besiktning av fastighet

Köparen har en långtgående undersökningsplikt vid fastighetsköp. I det här sammanhanget är det därför rimligt att säga något kort om besiktningar.Det krävs en noggrann undersökning av fastigheten. Att anlita en besiktningsman är inte ett krav men det är att rekommendera för den som saknar erfarenhet av fastighetsköp och/eller kunskap om byggnadsvård och -regler.

Konkreta fel i fastighet

En fastighet som avviker från en utfästelse om en viss omständighet, muntligt eller skriftligt, som säljaren har lämnat eller från något som parterna uttryckligen avtalat om föreligger ett konkret fel. Köparen befrias från sin undersökningsplikt i relation till utfästelser och garantier. En köpare kan lita på en säljarens utfästelse eller att säljaren håller vad som är uttryckligen avtalat.

Har säljaren lämnat preciserade uppgifter om fastigheten som köparen haft befogad tillit till, dock utan att ha garanterat deras riktighet, föreligger en så kallad enuntiation. Avviker fastigheten från en sådan uppgift är den också behäftad med fel. Gällande enuntiationer kan det dock uppstå gränsdragningsfrågor gällande undersökningsplikt och vad köparen borde ha förstått såväl som gränsdragning mellan uppgifter som är preciserade och sådana som kan betraktas som allmänt lovprisande.

Andra feltyper som kan aktualiseras i samband med fastighetsöverlåtelser är:

Rättsliga fel, t.ex. när köparen av någon anledning inte kan få lagfart eller när fastigheten är pantsatt till ett högre belopp än vad som förutsattes vid köpet

Rådighetsfel, t.ex. när en myndighet fattat ett beslut som innebär att köparen inte får den rådighet över fastigheten som han haft skäl att förutsätta.

Prisavdrag vid fel i fastighet

Om det föreligger ett fel i fastigheten kan köparen kräva prisavdrag på köpeskillingen. Prisavdraget ska motsvara skillnaden i fastighetens värde i felaktigt respektive felfritt skick, dvs. felets negativa värdepåverkan. Ofta används kostnaden för att avhjälpa felet som riktlinje för att bedöma denna värdepåverkan. Är felet av väsentlig betydelse för köparen har han rätt att häva köpet. Köparen kan i vissa fall även vara berättigad till skadestånd.

Reklamera inom skälig tid

Om köparen upptäcker ett fel på fastigheten ska han reklamera detta till säljaren inom skälig tid. Om reklamation inte sker inom skälig tid kan köparen förlora sin rätt att åberopa felet. Möjligheten att åberopa fel preskriberas under alla omständigheter tio år efter köpet. Vid fel bör därför köparen omgående reklamera felet till säljaren genom ett skriftligt meddelande för att undvika att förlora sin rätt att åberopa fel.

För att kunna driva ett krav på ersättning för fel i fastighet behöver man göra en utredning om det aktuella felet. Utredningen kan bestå av bl.a. bilder, filmer, utlåtande från hantverkare, besiktningsprotokoll eller liknande. Utöver detta behöver man offerter eller annat liknande underlag på vad det skulle kosta att åtgärda felet. Om ärendet skulle gå till domstol kommer denna utredning användas som bevisning.

Läs mer om:

Dolt fel i bostadsrätt och fastighet – Guide & checklista vid dolda fel

Reklamera fel i bostadsrätt eller fastighet – Så går du tillväga

Undersökningsplikt vid fastighetsköp

Bostadsjuridik – Juristjouren.se

Vid följdfrågor eller behov av specialiserad hjälp är du varmt välkommen att ringa oss på Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444. Du når oss vardagar mellan 8-17.