Guide och juridisk rådgivning ang. dolda fel i bostadsrätt och fastighet

Nedan reder vi ut vad som gäller för fel i bostadsrätt respektive fastighet, påverkan av köparens undersökningsplikt, utfästelser från säljaren, villkor om befintligt skick och andra friskrivningar, m.m.

Vad är ett dolt fel?

För att fastställa om det handlar om ett dolt fel måste vi först definiera vad ett fel är. När man konstaterat att det rör sig om ett fel, behöver man sedan utreda om det är dolt eller inte samt vilka åtgärder som kan vara aktuella.

Detta gäller för fel i bostadsrätt

Enligt Köplag (1990:931), som är tillämplig vid köp av bostadsrätt, anses en bostadsrätt vara behäftad med fel om den inte överensstämmer med det avtalade skicket. Avtalsinnehåll begränsas inte till sådant som framgår i kontraktshandlingen (överlåtelseavtalet) utan även objektsbeskrivningen och annat marknadsföringsmaterial kan utgöra avtalsinnehåll. Även annan kommunikation mellan parterna eller via mäklaren som beskriver skick och egenskaper hos bostadsrätten kan utgöra avtalsinnehåll, beroende på hus preciserade dessa uttalanden är.

Exempel på fel som grundar sig i avvikelser från avtalat skick:

• Avvikande boyta jämfört med vad som utlovats
• Felaktigt angiven månadsavgift
• Avsaknad av en avtalad egenskap, exempelvis att golvvärme saknas eller inte fungerar

Dolt fel i bostadsrätt

En bostadsrätt kan också vara behäftad med fel om den avviker från köparens befogade förväntningar – det vill säga vad köparen skäligen har rätt att förvänta sig av bostadsrätten. Om bostadsrätten avviker från dessa förväntningar kan det under vissa förutsättningar utgöra ett köprättsligt fel.

En faktor vid bedömningen av köparens befogade förväntningar är bostadsrättens pris i förhållande till dess skick. Dessutom övriga uppgifter i försäljningsmaterialet, såsom objektsbeskrivningen, samt information från säljaren eller mäklaren påverka förväntningarna.

Exempel:

En köpare kan inte förvänta sig att ett 20 år gammalt badrum ska vara i samma skick under ytan som ett som renoverades förra året, även om det inte finns några synliga fel i det äldre badrummet. Den förväntade livslängden på ett badrums tätskikt är begränsat, varför det sannolikt inte går att hävda att det rör sig om ett fel om det visar sig att tätskikt är uttjänt och måste bytas efter tillträde.

Undersökningsplikt i bostadsrätt

Enligt köplagen får en köpare inte åberopa fel som denne borde ha känt till vid kontraktsskrivningen. Om säljaren har uppmanat köparen att undersöka bostaden, eller om köparen själv genomfört en undersökning, kan köparen inte hävda fel som borde ha upptäckts vid undersökningen. Att köparen uppmanats att undersöka bostaden anges i regel i avtalet. Undersökningsplikten vid köp av bostadsrätt är dock inte lika omfattande som vid köp av fastighet.

Vad borde köparen då upptäcka? Ja, det beror helt på vem köparen är och vad för undersökning denne gör. Är köparen en byggingenjör kan denne antas upptäcka fler brister än vad en it-konsult kan. Och om köparen gör en mer omfattande undersökning än vad som krävs förväntas han eller hon upptäcka fler brister än om en mindre omfattande undersökning hade gjorts. Läs mer om undersökningsplikten här.

Exempel på vanliga dolda fel i bostadsrätt

• Konstruktionsfel i badrum och kök. Det kan exempelvis röra sig om avsaknad av korrekt installerat tätskikt i badrum, felaktig lutning i badrumsgolv eller felplacerad golvbrunn.
• Fuktskador i badrum. Som en fortsättning på punkten ovan kan fuktskador i anslutning till badrummet redan ha uppkommit som en följd av ett icke fackmässigt bygg badrum
• Felaktiga elinstallationer. Exempelvis kan det handla om felaktiga och ibland rent farliga installationer som kan leda allvarliga följdskador, underdimensionering, m.m.

Befintligt skick vid överlåtelse av bostadsrätt och väsentlighetsbedömning

Om bostadsrätten har sålts i befintligt skick (vilket gäller för de allra flesta bostadsrätter) krävs det, utöver ovanstående, att bostaden är i väsentligt sämre skick än vad köparen rimligen kunnat förvänta sig med hänsyn till pris och övriga omständigheter.

Detta innebär att den avvikelse från köparens befogade förväntningar (dolt fel) måste bedömas som väsentlig och att denna avvägning görs med utgångspunkt i vad det kostar att åtgärda felen och övriga omständigheter satt i relation till bostadsrättens pris. Läs mer om väsentlighetsbedömningen här.

Vid fel som rör avvikelser från avtalat skick görs dock inte samma väsentlighetsbedömning, men rent marginella avvikelser som inte påverkar priset eller köpbeslutet anses oftast inte vara köprättsliga fel.

Sammanfattning – detta krävs för att de ska klassas som ett dolt fel i bostadsrätt

• Bostaden avviker från köparens befogade förväntningar baserat på bostadens skick vid köptillfället.
• Avvikelsen påverkar bostadsrättens pris.
• Vid villkor om befintligt skick ska det också röra ett ”väsentligt” fel.
• Om köparen uppmanats att undersöka bostaden ska felet inte varit upptäckbart i en erforderlig undersökning av bostaden.

Glöm inte heller att reklamationsfristen för fel i bostadsrätt, enligt köplagens regelverk. är 2 år beräknat från tillträdesdagen. Reklamation ska också ske inom skälig tid från tidpunkten då felet upptäcktes!

Har du frågor om fel i fastighet/bostadsrätt eller behov av konkret och specialiserad hjälp i ditt ärende? Ring oss på 0771-333 444 för kostnadsfri rådgivning! Du når oss 9-17 på vardagar.

Eller fyll i formuläret så ringer vi upp dig

Detta gäller för fel i fastighet

Felansvaret för fastigheter regleras i 4. Kap. Jordabalk (1970:994). I dagligt tal pratar man ofta om fastigheter som synonym till hus, men en fastighet är i juridisk mening själva marken, medan byggnaderna är tillbehör till fastigheten. Det finns flera olika typer av fel i fastighet men nedan tar vi sikte på att klargöra vad som gäller det som kallas faktiska fel. 

Faktiska fel avser fel som rör fastighetens eller byggnadernas fysiska beskaffenhet eller andra egenskaper. En fastighet är enligt 4 kap. 19 § jordabalken felaktig om den: ”[…] inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet […]”.

Vidare kan en uppdelning göras mellan:

Konkreta fel – innebär att fastigheten avviker från vad som avtalats mellan köpare och säljare. 

Abstrakta fel – innebär att fastigheten avviker från normal standard. Denna typ av fel benämns ofta dolt fel.

Betydelsen av utfästelser i fastighetsöverlåtelser

Ett konkret fel kan föreligga om säljaren har lämnat garantier eller utfästelser som inte infrias. En utfästelse kan beskrivas som ett löfte om fastighetens egenskaper, dess skick eller andra förhållanden. Allmänna värdeomdömen om fastigheten utgör däremot inte utfästelser; det krävs specifika uppgifter som dessutom har betydelse för köparens beslut att genomföra köpet.

Frågan om vad som faktiskt utgör en utfästelse är en mycket vanlig tvistefråga. Den som påstår att en utfästelse har lämnats har bevisbördan för detta. Det är därför viktigt att dokumentera relevanta uttalanden från säljaren, ställa tydliga frågor och begära skriftlig bekräftelse på de uppgifter som lämnas.

Dolt fel i fastighet

För att avgöra vad köparen ”med fog kunnat förvänta sig vid köpet” av fastighet krävs en bredare förståelse av byggnadens ålder, skick, byggsätt och hur och när eventuella renoveringar skett och vilken undersökning köparen har gjort samt viket pris köparen betalar.

Äldre hus är uppförda enligt dåtidens byggstandard, och en köpare kan därför inte förvänta sig samma egenskaper som hos ett modernare hus. Dessutom är förekomst av fukt och andra problem mer vanligt förekommande i hus med vissa byggår och konstruktionssätt, vilket köparen förutsätts känna till.

Exempel på vanliga dolda fel i fastighet:

• Dränering. Dränering har en teknisk livslängd om ca. 25-30 år men det kan variera beroende på markförhållanden, m.m. Om husets dränering är uttjänt eller felkonstruerad kan det leda till fuktgenomslag och mikrobiell påväxt(mögel) vilket ofta karaktäriseras genom dålig lukt
• Brister i våtutrymmen. Fel kan bestå i exempelvis avsaknad av korrekt installerat tätskikt, felaktig lutning i badrumsgolv, felplacerad golvbrunn, felaktiga rördragningar eller genomföringar.
• Tak – läckage och konstruktionsfel. Om takets konstruktion strider mot byggnormer vid tiden för husets uppförande eller då det renoverades kan det röra sig om ett dolt fel, dock med beaktande av köparens undersökningksplikt. Givetvis har också takkonstruktioner en begränsad livslängd vilket tas in i en bedömning.

Undersökningsplikt och besiktning av fastighet      

Köparen får inte åberopa fel som kunde upptäckas i sådan undersökning som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, jämförbara fastigheter och omständigheterna vid köpet. Den s.k. undersökningsplikten, dvs. jordabalkens regler om undersökning och den domstolspraxis som utvecklats genom åren, ställer högre krav på fastighetsköpare än bostadsrättsköpare.

Sådant som framkommer om fastighetens skick och egenskaper i köpekontraktet, objektsbeskrivning, marknadsföringsmaterial och uttalanden från säljaren eller genom mäklaren, m.m., påverkar vad köparen skäligen har fog att förvänta sig och påverkar hur långtgående köparen bör undersöka fastigheten. Uttalanden från säljaren om fastighetens egenskaper och skick kan alltså både minska och fördjupa undersökningsplikten.

Undersökningsplikten omfattar sådant som kan uppfattas med syn, lukt, känsel, hörsel och innefattar även svårtillgängliga utrymmen som exempelvis tak, vind och krypgrund. Alla fastigheter kräver noggrann undersökning, men fastigheter med renoveringsbehov eller där det finns osäkerhetsfaktorer kring fastighetens skick kräver ännu större noggrannhet. Läs mer om undersökningsplikten här.

Eftersom många köpare saknar byggnadsteknisk kunskap anlitas ofta en besiktningsman. Om en noggrann besiktning har genomförts och felet ändå inte upptäckts, kan det i regel klassas som ett dolt fel. I vissa fall kan även fördjupad undersökning av fackmän inom exempelvis VVS eller el vara påkallad. Missar besiktningsmannen felindikationer som borde ha uppmärksammats, med effekten att köparen inte anses ha uppfyllt sin undersökningsplikt, kan köparen i stället rikta skadeståndskrav mot besiktningsmannen.

Friskrivningar vid fastighetsöverlåtelse

Vid fastighetsöverlåtelse, som regleras av jordabalken, finns ingen allmän friskrivning likt ”befintligt skick” på samma sätt som i köplagens regelverk. Däremot kan säljaren och köparen avtala om olika typer av friskrivningar som påverkar köparens möjlighet att göra gällande fel i fastigheten efter köpet.

En friskrivningsklausul innebär att säljaren begränsar sitt ansvar för eventuella fel i fastigheten. I allmänhet leder detta också till att köparen är beredd att betala ett lägre pris för objektet. För att en friskrivning ska vara giltig ställs dock höga krav på tydlighet. Det måste klart framgå för köparen vad klausulen innebär. Den får alltså inte smygas in i det ”finstilta”. Köparen bör också få information om säljarens önskemål att ta in en friskrivning i god tid, så att köparen kan anpassa sin undersökning av fastigheten och sin förståelse av klausulen. På förekommen anledning angrips ibland friskrivningsklausuler i domstol.

Friskrivningsklausuler kan även underkännas eller jämkas om säljaren agerat svikligt eller lämnat felaktiga uppgifter till köparen. Att agera svikligt innebär att säljaren har kännedom om förhållanden rörande fastigheten som påverkar köparens beslut, eller som säljaren borde inse är relevanta för köparen – men ändå underlåter att upplysa om dessa.

För näringsidkare som säljer en fastighet till en konsument är möjligheten till friskrivning från ansvar för fel betydligt mer begränsad än vid överlåtelser mellan privatpersoner. I 4 kap. 19 § d jordabalken regleras nämligen att köpevillkor som avviker från vissa bestämmelser  (4 kap.11-19 c §§ jordabalken) inte får åberopas mot konsumenten om villkoret är till nackdel för denne.

Olika typer av friskrivningklausuler

1. Egenskapsfriskrivning

En egenskapsfriskrivning innebär att säljaren uttryckligen friskriver sig från ansvar för specifika egenskaper hos fastigheten. Detta kan exempelvis innebära att säljaren anger att taket är i dåligt skick eller att dräneringen är bristfällig, vilket innebär att köparen inte kan åberopa dessa som fel efter köpet. Genom en sådan friskrivning görs det tydligt att vissa delar av fastigheten kan vara i bristfälligt skick, och det blir köparens ansvar att själv bedöma om dessa brister är acceptabla.

2. Påföljdsfriskrivning

En påföljdsfriskrivning innebär att säljaren begränsar köparens rätt att kräva vissa påföljder vid fel. En vanlig form av påföljdsfriskrivning är att säljaren friskriver sig helt från felansvar, vilket gör att köparen inte kan kräva prisavdrag, hävning eller skadestånd på grund av fel i fastigheten.

Sammanfattning – detta krävs för att de ska klassas som ett dolt fel i fastighet

• Fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förvänta sig vid köpet – innebärande att felet inte är förväntat med beaktande av fastighetens skick, ålder, konstruktionssätt, pris, m.m.
• Avvikelsen var inte upptäckbar vid en sådan undersöknings av fastigheten som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
• Avvikelsen påverkar fastighetens pris.

Var också uppmärksam på att reklamationsfristen för fel i fastighet, en jordabalkens bestämmelse, är 10 år beräknat från tillträdesdagen och att reklamation måste ske inom skälig tid från tidpunkten då felet upptäcktes!

Har du frågor om fel i fastighet/bostadsrätt eller behov av konkret och specialiserad hjälp i ditt ärende? Ring oss på 0771-333 444 för kostnadsfri rådgivning! Du når oss 9-17 på vardagar.

Eller fyll i formuläret så ringer vi upp di

Så bör du agera om du upptäckt ett dolt fel – en checklista

Samma steg kan vidtas oavsett om det rör bostadsrätt eller fastighet (hus).

1. Så snart du misstänker att ett dolt fel föreligger, skicka en reklamation till säljaren. Skicka ett rekommenderat brev eller ett mail till den adress som står angiven i överlåtelseavtalet (gärna med en kopia till mäklaren). Notera att du aldrig ska skicka reklamationen endast till mäklaren eller det dolda fel-försäkringsbolag som säljaren kan ha köpt försäkring hos.

2. Kontakta jurist. Orsaken till att denna punkt ligger före ”utred felet och dess omfattning” är att juristen hjälper dig med att ansöka om rättsskydd via din hemförsäkring. Rättsskyddet täcker ofta en stor del av kostnaden för anlitande av besiktningsman (som du i slutändan kommer vilja anlita för att dokumentera och bekräfta felet). Försäkringsbolagen kräver dock att besiktningen beställts av en jurist.

3. Utred felet och dess omfattning. Här kan du göra en stor insats själv genom att riva och noggrant dokumentera det du ser. Det viktiga är att du inte river bort bevisning. Det bästa är dock att låta fackmän riva och dokumentera.

4. Ta reda på värdet av felet. En besiktningsman kan ofta uttala sig om vad det skulle kosta att åtgärda felet. Du kan också kontakta en hantverkare som får lämna en offert. Vid större fel eller fel som är svåra att fixa med hjälp av en hantverkare kan det vara aktuellt att anlita en värderingsman som får räkna på felets negativa marknadsvärdepåverkan.

5. Skicka ett krav till säljaren. Detta gör vanligtvis juristen du tagit hjälp av. I kravbrevet preciseras kravet och skälen för detta. Som underlag har juristen den dokumentation du gjort, besiktningsmannens utlåtande samt ev. offerter eller värdeutlåtanden (från värderingsman).

När frågorna om fel föreligger och detta är att betrakta som dolt kan säljaren bemöta köparens krav genom att antingen bestrida kravet och vägra all form av betalning eller medverka till en förlikning.

 

Har du frågor om fel i fastighet/bostadsrätt eller behov av konkret och specialiserad hjälp i ditt ärende? Ring oss på 0771-333 444 för kostnadsfri rådgivning! Du når oss 9-17 på vardagar.

Eller fyll i formuläret så ringer vi upp dig

Läs mer om bostadsjuridik i artiklarna nedan:

Hur vi hjälper dig med tvist angående bostad och fastighet – Specialiserad hjälp i tvist

Hjälp inför köp av bostad – Vad du ska tänka på för att undvika dolda fel!

Reklamera fel i bostadsrätt eller fastighet – allt du behöver veta

Dolda fel-försäkring – hur säker ska en köpare känna sig?

Fel i fastighet – fukt samt följdskador och fel

Bostadsjuridik – Juristjouren.se