Vad är ett dolt fel?

För att fastslå om det handlar om ett dolt fel måste vi först definiera vad ett fel är. När man konstaterat att det är ett fel måste man sedan utreda om detta är ett dolt fel eller inte.

Fel i bostadsrätt

Enligt köplagen (som är tillämplig på köp av bostadsrätt) är en vara som inte lever upp till det avtalade skicket behäftad med ett fel. Det avtalade skicket/avtalet är i detta sammanhang inte bara kontraktshandlingen. Även marknadsföringsmaterial och det som framkommit vid visning och kontraktsskrivning samt genom annan kontakt mellan parterna.

Om varan sålts i befintligt skick (vilket gäller i princip alla bostadsrätter) kräver man att varan är i väsentligt sämre skick än vad köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta.

För att säljaren ska kunna svara på frågan om bostadsrätten hen har sålt är behäftad med fel måste man göra en analys av köparens befogade förväntningar. I detta fall måste säljaren fundera på vad priset säger om bostadsrättens skick. Det som framkommit i försäljningsmaterialet (t.ex. objektsbeskrivningen) och det säljaren personligen eller genom mäklaren sagt till köparen påverkar också köparens förväntningar.

Fel i fastighet

Jordabalkens felregel är lik den som finns i köplagen. Regeln anger att en fastighet som inte stämmer överens med vad som följer av avtalet (i den vidare bemärkelse som är noterad ovan) är behäftad med fel.

Vidare, om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet är den behäftad med fel. Denna regel innehåller inget uttryckligt väsentlighetskrav (som för bostadsrätter). Detta innebär dock inte att köparen kan komma med krav för varje liten avvikelse.

Om säljaren efter en sammantagen bedömning kommer fram till att bostadsrätten/fastigheten mycket väl skulle kunna vara behäftad med fel kommer nästa fråga: om köparen får åberopa felet, dvs. kräva ersättning pga. felet? Eller med andra ord, är felet dolt?

Dolt fel i bostadsrätt

Enligt köplagen får en köpare inte åberopa fel som köparen måste antas ha känt till vid kontraktsskrivningen. Om säljaren har uppmanat köparen att undersöka (vilket ofta står med i objektsbeskrivning och avtal) eller om köparen självmant har undersökt varan får köparen inte åberopa som fel vad hen borde ha märkt vid undersökningen.

I samband med bostadsrättsförsäljningar undersöker köparen ofta lägenheten vid visningen. Vad borde köparen då upptäcka? Ja, det beror helt på vem köparen är och vad för undersökning hen gör. Är köparen en byggingenjör kan hen antas upptäcka fler brister än vad en matematiker kan. Och om köparen gör en mer omfattande undersökning än vad som krävs förväntas hen upptäcka fler brister än om en mindre omfattande undersökning hade gjorts.

En köpare som tittar under mattor och bakom möbler genom att ”möblera om” antas därmed upptäcka fler fel än köparen som inte flyttar på möbler. Den första köparen kan därmed förlora rätten att åberopa fel som finns kvar för den andra köparen att åberopa. Å andra sidan köparen den första köparen inte bostadsrätten om det visade sig att det gömde sig fel under mattor och bakom möbler.

Dolt fel i fastighet

Jordabalkens regler om undersökning och den domstolspraxis som utvecklats genom åren ställer mycket högre krav på fastighetsköpare än bostadsrättsköpare. Enligt jordabalken får en köpare inte åberopa en avvikelse som hen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.

Alla fastigheter behöver man undersöka noggrant, men fastigheter med stora renoveringsbehov behöver man undersöka ännu noggrannare. De flesta fastighetsköpare saknar kunskap för att kunna göra en noggrann fastighetsundersökning. Därför anlitar man ofta besiktningsmän. Om en besiktningsman gjort en noggrann undersökning är fel som uppstår i regel icke upptäckbara/dolda och dessa kan köparen göra gällande mot säljaren. Det finns dock lägen där besiktningsmannen utfört sitt uppdrag vårdslöst och köparen behöver rikta skadeståndskrav mot denne.

Checklista om du stött på vad du betraktar som ett dolt fel

1. Så snart du misstänker att ett dolt fel föreligger, skicka en reklamation till säljaren. Skicka ett rekommenderat brev eller ett mail till den adress som står angiven i överlåtelseavtalet (gärna med en kopia till mäklaren). Notera att du aldrig ska skicka reklamationen endast till mäklaren eller det dolda fel-försäkringsbolag som säljaren kan ha köpt försäkring hos.

2. Kontakta jurist. Orsaken till att denna punkt ligger före ”utred felet och dess omfattning” är att juristen hjälper dig med att ansöka om rättsskydd via din hemförsäkring. Rättsskyddet täcker ofta en stor del av kostnaden för anlitande av besiktningsman (som du i slutändan kommer vilja anlita för att dokumentera och bekräfta felet). Försäkringsbolagen kräver dock att besiktningen beställts av en jurist.

3. Utred felet och dess omfattning. Här kan du göra en stor insats själv genom att riva och noggrant dokumentera det du ser. Det viktiga är att du inte river bort bevisning. Det bästa är dock att låta fackmän riva och dokumentera.

4. Ta reda på värdet av felet. En besiktningsman kan ofta uttala sig om vad det skulle kosta att åtgärda felet. Du kan också kontakta en hantverkare som får lämna en offert. Vid större fel eller fel som är svåra att fixa med hjälp av en hantverkare kan det vara aktuellt att anlita en värderingsman som får räkna på felets negativa marknadsvärdepåverkan.

5. Skicka ett krav till säljaren. Detta gör vanligtvis juristen du tagit hjälp av. I kravbrevet preciseras kravet och skälen för detta. Som underlag har juristen den dokumentation du gjort, besiktningsmannens utlåtande samt ev. offerter eller värdeutlåtanden (från värderingsman).

När frågorna om fel föreligger och detta är att betrakta som dolt kan säljaren bemöta köparens krav genom att antingen bestrida kravet och vägra all form av betalning eller medverka till en förlikning.

Undvik dolda fel

Många bostadsrätts- och fastighetsköpare hör av sig till Stance Juristbyrå och Juristjouren med frågor om dolda fel. Ofta är det fråga om en bostadsaffär som visat sig bli mer problematisk och sämre än köparen önskade.
Nästan alltid är det så att situationen hade kunnat undvikas helt och hållet. Andra gånger är det tydligt att köparens situation på ett enkelt sätt hade kunnat förbättras om förebyggande åtgärder hade vidtagits. För att hjälpa köpare med detta har Stance Juristbyrå och Juristjouren lanserat tjänsten ”Köparhjälpen”. Syftet med denna är att hjälpa köpare göra bättre bostadsaffärer. Läs mer om den här.

Har du fler frågor om dolt fel eller bostadjuridik i allmänhet? Då är du varmt välkommen att ringa oss på Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444.

Läs mer:

Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt

Fel i fastighet – fukt samt följdskador och fel – Juristjouren.se

Bostadsjuridik – Juristjouren.se