Dolt fel

Dolt fel

Köpare och säljare av bostadsrätter och fastigheter kommer ofta i kontakt med begreppet dolt fel. Köparen kräver ibland ersättning av säljaren och hänvisar till förekomst av dolt fel. I detta fall måste säljaren fråga sig om det föreligger ett fel och även om detta är dolt. I det följande ska vi försöka bringa lite klarhet kring vad som gäller. Vad är ett fel, och när är ett fel dolt. Läs mer om fel i fastighet/bostadsrätt och ta del av en checklista över vilka steg du bör vidta om du upptäckt ett ev. fel i din bostad nedan!

 

Vad är ett dolt fel?

För att fastslå om det handlar om ett dolt fel måste vi först definiera vad ett fel är. När man konstaterat att det är ett fel måste man sedan utreda om detta är ett dolt fel eller inte.

Fel i bostadsrätt

Enligt köplagen (som är tillämplig på köp av bostadsrätt) är en vara som inte lever upp till det avtalade skicket behäftad med ett fel. Det avtalade skicket/avtalet är i detta sammanhang inte bara kontraktshandlingen. Även marknadsföringsmaterial och det som framkommit vid visning och kontraktsskrivning samt genom annan kontakt mellan parterna.

Om varan sålts i befintligt skick (vilket gäller i princip alla bostadsrätter) kräver man att varan är i väsentligt sämre skick än vad köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta.

För att säljaren ska kunna svara på frågan om bostadsrätten hen har sålt är behäftad med fel måste man göra en analys av köparens befogade förväntningar. I detta fall måste säljaren fundera på vad priset säger om bostadsrättens skick. Det som framkommit i försäljningsmaterialet (t.ex. objektsbeskrivningen) och det säljaren personligen eller genom mäklaren sagt till köparen påverkar också köparens förväntningar.

Fel i fastighet

Jordabalkens felregel är lik den som finns i köplagen. Regeln anger att en fastighet som inte stämmer överens med vad som följer av avtalet (i den vidare bemärkelse som är noterad ovan) är behäftad med fel.

Vidare, om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet är den behäftad med fel. Denna regel innehåller inget uttryckligt väsentlighetskrav (som för bostadsrätter). Detta innebär dock inte att köparen kan komma med krav för varje liten avvikelse.

Om säljaren efter en sammantagen bedömning kommer fram till att bostadsrätten/fastigheten mycket väl skulle kunna vara behäftad med fel kommer nästa fråga: om köparen får åberopa felet, dvs. kräva ersättning pga. felet? Eller med andra ord, är felet dolt?

Dolt fel i bostadsrätt

Enligt köplagen får en köpare inte åberopa fel som köparen måste antas ha känt till vid kontraktsskrivningen. Om säljaren har uppmanat köparen att undersöka (vilket ofta står med i objektsbeskrivning och avtal) eller om köparen självmant har undersökt varan får köparen inte åberopa som fel vad hen borde ha märkt vid undersökningen.

I samband med bostadsrättsförsäljningar undersöker köparen ofta lägenheten vid visningen. Vad borde köparen då upptäcka? Ja, det beror helt på vem köparen är och vad för undersökning hen gör. Är köparen en byggingenjör kan hen antas upptäcka fler brister än vad en matematiker kan. Och om köparen gör en mer omfattande undersökning än vad som krävs förväntas hen upptäcka fler brister än om en mindre omfattande undersökning hade gjorts.

En köpare som tittar under mattor och bakom möbler genom att ”möblera om” antas därmed upptäcka fler fel än köparen som inte flyttar på möbler. Den första köparen kan därmed förlora rätten att åberopa fel som finns kvar för den andra köparen att åberopa. Å andra sidan köparen den första köparen inte bostadsrätten om det visade sig att det gömde sig fel under mattor och bakom möbler.

Dolt fel i fastighet

Jordabalkens regler om undersökning och den domstolspraxis som utvecklats genom åren ställer mycket högre krav på fastighetsköpare än bostadsrättsköpare. Enligt jordabalken får en köpare inte åberopa en avvikelse som hen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.

Alla fastigheter behöver man undersöka noggrant, men fastigheter med stora renoveringsbehov behöver man undersöka ännu noggrannare. De flesta fastighetsköpare saknar kunskap för att kunna göra en noggrann fastighetsundersökning. Därför anlitar man ofta besiktningsmän. Om en besiktningsman gjort en noggrann undersökning är fel som uppstår i regel icke upptäckbara/dolda och dessa kan köparen göra gällande mot säljaren. Det finns dock lägen där besiktningsmannen utfört sitt uppdrag vårdslöst och köparen behöver rikta skadeståndskrav mot denne.

Checklista om du stött på vad du betraktar som ett dolt fel

1. Så snart du misstänker att ett dolt fel föreligger, skicka en reklamation till säljaren. Skicka ett rekommenderat brev eller ett mail till den adress som står angiven i överlåtelseavtalet (gärna med en kopia till mäklaren). Notera att du aldrig ska skicka reklamationen endast till mäklaren eller det dolda fel-försäkringsbolag som säljaren kan ha köpt försäkring hos.

2. Kontakta jurist. Orsaken till att denna punkt ligger före ”utred felet och dess omfattning” är att juristen hjälper dig med att ansöka om rättsskydd via din hemförsäkring. Rättsskyddet täcker ofta en stor del av kostnaden för anlitande av besiktningsman (som du i slutändan kommer vilja anlita för att dokumentera och bekräfta felet). Försäkringsbolagen kräver dock att besiktningen beställts av en jurist.

3. Utred felet och dess omfattning. Här kan du göra en stor insats själv genom att riva och noggrant dokumentera det du ser. Det viktiga är att du inte river bort bevisning. Det bästa är dock att låta fackmän riva och dokumentera.

4. Ta reda på värdet av felet. En besiktningsman kan ofta uttala sig om vad det skulle kosta att åtgärda felet. Du kan också kontakta en hantverkare som får lämna en offert. Vid större fel eller fel som är svåra att fixa med hjälp av en hantverkare kan det vara aktuellt att anlita en värderingsman som får räkna på felets negativa marknadsvärdepåverkan.

5. Skicka ett krav till säljaren. Detta gör vanligtvis juristen du tagit hjälp av. I kravbrevet preciseras kravet och skälen för detta. Som underlag har juristen den dokumentation du gjort, besiktningsmannens utlåtande samt ev. offerter eller värdeutlåtanden (från värderingsman).

När frågorna om fel föreligger och detta är att betrakta som dolt kan säljaren bemöta köparens krav genom att antingen bestrida kravet och vägra all form av betalning eller medverka till en förlikning.

Undvik dolda fel

Många bostadsrätts- och fastighetsköpare hör av sig till Stance Juristbyrå och Juristjouren med frågor om dolda fel. Ofta är det fråga om en bostadsaffär som visat sig bli mer problematisk och sämre än köparen önskade.
Nästan alltid är det så att situationen hade kunnat undvikas helt och hållet. Andra gånger är det tydligt att köparens situation på ett enkelt sätt hade kunnat förbättras om förebyggande åtgärder hade vidtagits. För att hjälpa köpare med detta har Stance Juristbyrå och Juristjouren lanserat tjänsten ”Köparhjälpen”. Syftet med denna är att hjälpa köpare göra bättre bostadsaffärer. Läs mer om den här.

Har du fler frågor om dolt fel eller bostadjuridik i allmänhet? Då är du varmt välkommen att ringa oss på Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444.

Läs mer:


Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt

Dolda fel-försäkring – hur säker ska en köpare känna sig? – Juristjouren

Fel i fastighet – fukt samt följdskador och fel – Juristjouren.se

Bostadsjuridik – Juristjouren.se

Fler artiklar

Så hanterar du förverkande och uppsägning av din bostadsrätt – Lär dig om processen!

Så hanterar du förverkande och uppsägning av din bostadsrätt – Lär dig om processen!

Har du fått en rättelseanmaning från din bostadsrättsförening? Har din bostadsrätt blivit uppsagd och fått din bostadsrätt förverkad? Eftersom en förening inte kan säga upp en bostadsrättshavare utan grund så finns det goda skäl att låta en jurist se över om lagens krav är uppfyllda. Om föreningen inte skickade en rättelseanmaning på korrekt sätt och i rätt tid eller har fel ang. exempelvis påstådd andrahandsuthyrning, kan du bestrida uppsägningen och kräva tillbaka din bostadsrätt.

Fyll i formuläret så ringer vi upp dig

GDPR

Så här går en vårdnadstvist till

Ansökan om stämning och svaromål

En vårdnadstvist inleds med en stämningsansökan. En stämningsansökan upprättar ditt juridiska ombud. I stämningsansökan anger du dina yrkanden och dina grunder. Yrkanden är vad du vill att tingsrätten ska besluta och dina grunder är skälen till att tingsrätten ska besluta i enlighet med dina yrkanden. I stämningsansökan anger du också vilken bevisning du vill åberopa. Det är möjligt att ändra eller komplettera bevisuppgifter under processens gång.
Efter att stämningsansökan är inlämnad till tingsrätten får motparten möjlighet att svara på den genom att inge ett så kallat svaromål. I svaromålet anger motparten sin inställning till dina krav samt framför eventuella egna yrkanden och grunderna för dessa.

Sammanträde för muntlig förberedelse

Efter en inledande skriftväxling kommer tingsrätten att boka tid för ett sammanträde som kallas för muntlig förberedelse. Vid sammanträdet närvarar en ordförande, protokollförare samt parterna och deras ombud.

Sammanträdet syftar dels till att gå igenom målet och dels till att ge parterna möjlighet att träffa en överenskommelse under ledning av rättens ordförande. Det är möjligt att ni under detta sammanträde kommer överens om en lösning som ni båda är nöjda med och att målet därefter kan avslutas.

Interimistiskt beslut

Om ni inte kan komma överens om en lösning finns möjligheten att under detta sammanträde yrka om att tingsrätten ska besluta interimistiskt om vad som ska gälla. Ett tillfälligt beslut med andra ord. Det interimistiska beslutet gäller till dess tingsrätten har avgjort frågan genom dom eller att ni kommer överens om annat.

Vårdnad-, boende- och umgängesutredningen

Efter sammanträdet för muntlig förberedelse kan rätten förordna att familjerätten ska genomföra en vårdnad-, boende och umgängesutredning. Det är en omfattande utredning som löper under flera månader. Man utreder barnets förhållande till vardera förälder genom samtal med föräldrarna och andra vuxna i barnets närhet. I vissa fall hörs även barnet själv (beroende på ålder). Familjerätten ger därefter en rekommendation om vad de anser bör gälla avseende vårdnaden, boendet och umgänget. Denna utredning tas sedan in i målet i tingsrätten och ligger som grund för tingsrättens bedömningar.

Samarbetssamtal eller medling

Tingsrätten kan också uppdra åt familjerätten att genomföra samarbetssamtal med föräldrarna eller tillsätta en medlare. Detta förutsätter båda parternas samtycke. Familjerättens medlare redovisar därefter resultaten av samtalen till tingsrätten. Det är möjligt att ni under dessa samtal kommer överens om en lösning som ni båda är nöjda med och att målet därefter kan avslutas i tingsrätten.

Huvudförhandling

Om ni inte kommer överens under processens gång kommer tingsrätten att avgöra målet efter en huvudförhandling. Domstolen får då besluta i frågorna i enlighet med vad som är bäst för barnet. Vårdnaden kan då anförtros åt en förälder (ensam vårdnad) eller åt båda föräldrarna (gemensam vårdnad). Domstolen kan också bestämma hos vilken förälder barnet ska bo samt hur ofta barnet ska träffa den andre föräldern. Tingsrättens dom måste följas men kan överklagas till hovrätten.

Ansökan om verkställighet

Om någon av parterna inte följer tingsrättens dom finns möjlighet att ansöka om verkställighet av domen. Den part som inte följer domen kan då åläggas att betala vite (dvs. ett förutbestämt skadestånd).

Se länkarna nedan om du önskar läsa mer i ämnet:

Hur betydelsefull är barnets vilja i en vårdnadstvist?
Pappor: våga ta plats i era barns liv!
Anklagelser om våld i en vårdnadsprocess
När ett barn inte vill träffa den ena föräldern
Egenmäktig flytt med barn

Familjerätt - Juristjouren.se

Vid följdfrågor eller behov av hjälp är du varmt välkommen att ringa oss på Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444. Du når oss vardagar mellan 8-17.