Inledning

Många hör av sig till Juristjouren med frågor om hur domstolsprocessen i en tvist om fel i bostadsrätt/fastighet går till. Svaret på denna fråga har många gånger en stor inverkan på hur tvistande parter väljer att förhålla sig till frågan om möjligheterna att lösa tvisten utan att dra igång en process i tingsrätt, dvs. utomrättslig förlikning.  

Tvist uppstår

Tvisten har oftast sin början i att köparen upptäcker en omständighet som, enligt köparens uppfattning, innebär att köpeobjektet inte motsvarar avtalet eller det skick köparen har fog att förvänta sig, dvs. ett fel. 

 Ett första och viktigt steg när ett fel upptäcks är att säkra bevisning. Fotografera, filma, spara delar av skadat material och anlita en besiktningsman. Med ett utlåtande från en besiktningsman som bekräftar felet är det så dags att inhämta en offert på kostnaden för att åtgärda felet.   

Med detta underlag är det dags att anlita en jurist. Utifrån besiktningsutlåtandet och offerten upprättar juristen ett brev och riktar ett krav på prisavdrag/nedsättning av köpeskillingen mot säljaren. Brevet skickar man sedan till säljaren som i de allra flesta fall bestrider kravet. En tvist har således uppstått.  

Rättsskydd

De allra flesta bostadsrätts-/fastighetsköpare har en hem-/villaförsäkring. Inom ramen för denna kan juristen ansöka om rättsskydd vilket innebär att försäkringsbolaget täcker en stor del av kostnaden köparen har för att anlita och låta en jurist föra sin talan. Så snart en tvist har uppstått (ett krav har bestridits) kan man göra en rättsskyddsansökan.  

Förlikning?

De flesta tvister blir lösta genom att parterna kommer överens om en kompromiss som båda parter i regel är lika och lagom missnöjda med. Den ena får betala mer än hen anser sig skyldig att göra och den andre får mindre betalt än hen anser sig ha rätt till. Två skäl till att träffa en uppgörelse om förlikning innan kravet och tvisten dras till domstol är att det sparar tid och pengar samt att det innebär att parterna slipper ovissheten och oron av att vara inblandad i en tvist med osäker utgång.  

En förlikning kan nås genom att parternas respektive ombud diskuterar fram en lösning som är acceptabel för båda sidor. Under tiden som dessa diskussioner pågår konsulterar ombuden sina huvudmän för att få deras instruktioner och diskutera för- och nackdelar med de bud som är uppe på bordet.  

Stämning och svaromål

Om parterna inte kommer överens om en lösning och köparen vill driva igenom sitt krav måste detta drivas i domstol. Ombudet upprättar en ansökan om stämning som innehåller köparens yrkande (vad köparen vill ha, t.ex. ett visst belopp i prisavdrag), köparens grunder (de omständigheter köparen menar ger hen rätt till det belopp hen yrkar), övriga omständigheter som är viktiga för domstolen att känna till samt bevisning.  

Om ansökan om stämning fyller de formkrav lagen ställer (dvs. innehåller yrkande, grunder och bevisning) utfärdas stämning – ansökan skickas till säljaren som föreläggs att gå i svaromål, dvs. svara på det köparen anför i sin ansökan om stämning.  

Efter svaromålet kan tingsrätten vilja att parterna utvecklar sina ståndpunkter i ytterligare skriftväxling.   

Muntlig förberedelse (muf)

När tingsrätten har klart för sig vad målet handlar om kallas parterna till en muntlig förberedelse (en muf). Vid muf:en närvarar parterna och deras ombud samt domaren. Många gånger behöver inte köparen och säljaren vara med personligen, även om det är bra att de närvarar, utan kan närvara genom sina ombud. Handläggningstiderna i domstolarna varierar, men man kan ofta få vänta fyra, fem månader på en muf efter att man skickat in ansökan om stämning.  

Vid muf:en närvarar inga vittnen. Inte heller är det ett möte där parterna ska försöka övertyga domaren om vem som har rätt, varken genom argument eller genom att förevisa dokument eller andra bevis. Syftet med muf:en är i stället att reda ut eventuella oklarheter som kan finnas i köparens yrkande och grunder, eller i säljarens grunder för sitt bestridande av köparens krav. Domaren har kanske frågor hen vill ha svar på.  

Ett annat och viktigt syfte med muf:en är att diskutera en förlikning. Domstolen har en lagstadgad skyldighet att ta upp frågan om förlikning, och ca 8 av 10 gånger lyckas domaren få parterna att träffa en frivillig uppgörelse. Skälen för detta, som domaren också lyfter fram, är att det sparar tid, energi, pengar och oro, och att en frivillig uppgörelse främjar betalningsviljan.  

Huvudförhandling  

Skulle parterna inte komma överens vid muf:en planerar domstolen för en huvudförhandling (huf), eller med andra ord, en rättegång. Denna hålls ofta ytterligare fyra, fem månader efter muf:en.  

Vid huf:en ska det avgöras. Då får parterna presentera sina yrkanden och grunder, sin bevisning och sina vittnen samt plädera för sin sak, dvs. försöka övertyga domstolen om ett just de har rätt och ska vinna.   

En huf hålls över minst en halv dag (i små mål) till flera veckor (i de riktigt stora målen). Efter huf:en behöver domstolen några veckor på sig att formulera sin dom. När den väl har meddelats vet parterna vem som vann och vem som ska stå för den andres rättegångskostnader (ombudskostnader). Parterna har sedan tre veckor på sig att överklaga om de skulle vara missnöjda och vilja att hovrätten prövar målet. För att hovrätten ska pröva målet krävs dock prövningstillstånd (PT). 

Bostadsjuridik – Juristjouren.se

Har du fler frågor om domstolsprocessen för bostadsjuridik är du varmt välkommen att ringa oss på Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444. Du når oss vardagar mellan 8-17.