Bostadsjuridik
Bostadsjuridik är ett samlingsnamn för de rättsområden som berör vårt boende. Inom bostadsjuridiken hittar vi delar av fastighetsrätten, hyresjuridik, bostadsrättsjuridiken, föreningsjuridiken (i den mån den omfattar bostads- och bostadsrättsföreningar), konsumententreprenader och juridiken kring försäljning och köp av bostäder. Juristjouren arbetar specialiserat med bostadsjuridik. Kontakta oss för inledande rådgivning eller för konkret hjälp i ditt ärende.
Fastighetsrätten omfattar de regler som styr ägande, nyttjande, överlåtelse och upplåtelse av fastigheter. Den berör både relationen mellan enskilda fastighetsägare och innehavare, samt deras rättsliga förhållande till det allmänna när det gäller markanvändning och indelning. Även entreprenadrätten har en nära koppling till fastighetsrätten, särskilt vid byggnation och utveckling av fastigheter. Vi har mångårig erfarenhet av fastighetsrättens hela område och bistår våra klienter i bland annat: rådgivning vid fastighetsöverlåtelser, tvister som rör fel i fastighet, ärenden kring markanvändning och fastighetsindelning.
Hjälp med tvist angående bostad och fastighet
När en bostad eller fastighet blir föremål för konflikt kan situationen snabbt bli både kostsam och stressande. Vi hjälper dig att reda ut dina rättigheter och möjligheter – oavsett om det gäller fel i bostad, tvist med bostadsrättsförening, entreprenadproblem, hyresjuridiska frågor eller andra fastighetsrelaterade tvister. Med lång erfarenhet av att företräda klienter i allt från dolda fel till komplicerade avtals- och byggtvister guidar vi dig genom processen. Läs mer om hur vi kan hjälpa dig!
Köpekontrakt m.m
När man ingår ett avtal om köp av fastighet(fast egendom) så är skriftlighet ett av flera formkrav för att köpet ska bli giltigt. För att köparen ska få lagfart utan dröjsmål så krävs det också att säljarens namnteckning bevittnas av två vittnen. Avtalet kallas för ett köpekontrakt och vid köp av fastighet upprättas i regel ett villkor i köpekontraktet att köpebrev ska upprättas i samband med tillträdet. Här kan du läsa mer om köpekontrakt.
Fel i bostadsrätt
Fel i bostadsrätt föreligger om bostadsrättens skick inte stämmer överens med vad man avtalat vid köpet. Det föreligger också fel om bostadsrätten avviker från vad köparen med fog har kunnat förutsätta vid köpet eller om felet är av mer dold karaktär som inte med fog gått att upptäcka vid en överlåtelsebesiktning. Vid bostadsrättköp har man två år på sig från köptillfället att reklamera ev. fel och brister enl. Köplagen. Här kan du läsa mer om fel i bostadsrätt.
Fel i fastighet
Om man som köpare av en fastighet, efter tillträdet, upptäcker fel eller avvikelser från det som har avtalats i samband med köpet finns det möjlighet att begära kompensation för den prispåverkan felet har samt i vissa fall skadestånd samt hävning av köpet. Då man i har en omfattande undersökningsplikt som köpare krävs det i regel att felet antingen avviker från det säljaren har utfäst och utlovat om fastighetens skick eller att felet utgör ett så kallat dolt fel. Dvs. att det inte gått att upptäcka under en vanlig besiktning utan kanske snarare upptäckts i samband med renovering eller liknande. Man har tio år på sig att reklamera och begära ersättning för fel i fastighet enl. Jordabalken. Här kan du läsa mer om fel i fastighet.
Dolt fel
Köpare och säljare av bostadsrätter och fastigheter kommer ofta i kontakt med begreppet dolt fel. I de flesta fall handlar det om att en köpare upptäcker ett brister i bostaden efter tillträde varpå en reklamation görs till säljaren med åberopande av dolt fel följt av ett ersättningskrav. I dessa fall måste säljaren fråga sig om det föreligger ett fel och även om detta är dolt. Regelverk och praxis är olika för bostadsrätt och fastighet, bland annat vad gäller undersökningspliktens omfattning. Läs mer i vår guide och checklista vid dolt fel.
Tvist med hantverkare
Det är tyvärr inte helt ovanligt att man hamnar i tvist med sin hantverkare efter utfört arbete. Det kan handla om kvalitén på det utförda arbetet, tidsåtgång, rent byggnadstekniska missförstånd samt kostnaden för det utförda arbetet m.m. Ett inte ovanligt problem i sådana tvister är att det ofta inte finns något skriftligt avtal eller annan matnyttig dokumentation som bevisar vad man kommit överens om parterna emellan. Detta kan leda till att det blir svårt att bevisa vad man egentligen avtalat om. Därför är det alltid en rekommendation att ha klara och tydliga avtal med hantverkaren innan arbetet sätter igång. Här kan du läsa mer om tvist med hantverkare.
Bygglov
Ett bygglov är ett tillstånd som du ofta behöver för att bygga nytt eller renovera. En ansökan om bygglov görs till byggnadsnämnden i den aktuella kommunen där fastigheten är belägen. Förutom bygglov krävs ibland även andra tillstånd, som strandskyddsdispens m.m. De bestämmelser som reglerar ärenden rörande bygglov är plan- och bygglagen (PBL) och de instanser som är aktuella i bygglovsärenden är förutom kommunen, Länsstyrelsen och ytterst mark- och miljödomstolen.
Bostadshyra
De flesta hyresavtal ingås för obestämd tid. Sådana avtal måste sägas upp för att upphöra att gälla följt av en uppsägningstid. De flesta hyresavtal ingås för obestämd tid. Sådana avtal måste sägas upp för att upphöra att gälla. I Jordabalken kap. 12 (hyreslagen) anges att den kortaste uppsägningstiden för ett sådant avtal är tre månader (längre uppsägningstid kan vara avtalad men gäller endast för hyresvärden; hyresgästen har alltid rätt att säga upp sitt hyresavtal med tre månaders uppsägningstid. Om hyresavtal i stället har ingåtts för bestämd tid upphör det att gälla utan uppsägning, så länge som hyresförhållandet inte varat längre än nio månader. Här kan du läsa mer om bostadshyra.
Underhåll av bostadsrätt
Ett vanligt problem och utmaning i relationen mellan styrelse och medlemmar i en bostadsrättsförening är gränsdragningen mellan inre och yttre underhåll. Av 7 kap. 12 § bostadsrättslagen framgår att bostadsrättshavaren på egen bekostnad ska hålla lägenheten i gott skick. Dock omfattar bostadsrättshavarens ansvar inte reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, under förutsättning att föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Här kan du läsa mer om underhåll av bostadsrätt.
Domstolsprocessen bostadsjuridik
I de flesta fall av bostadsjuridiska tvister når de inblandade parterna en så kallad förlikning, dvs utomrättslig överenskommelse. Om en förlikning inte kan nås återstår för parterna att vända sig till domstol för att lösa tvisten. Många hör av sig till oss med frågor om hur domstolsprocessen i en tvist om fel i bostadsrätt/fastighet går till och det är många saker att hålla reda på och ta i beaktning inför ett tvistemål i rätten. Här kan du läsa mer om domstolsprocessen inom bostadsjuridik.
Har du frågor om bostadsjuridik eller behov av mer hjälp? Ring oss på 0771-333 444 för kostnadsfri rådgivning eller för att hitta en specialiserad jurist för ditt ärende. Du når oss vardagar mellan 9-17.
Vill du hitta tid för möte med en bostadsjurist? klicka här
Fler artiklar
Parkslide på fastigheten – När kan det utgöra ett dolt fel?
Finns det parkslide på din fastighet eller en fastighet du överväger att köpa? Läs mer om vad du som köpare eller säljare bör veta inför en fastighetsaffär och när förekomsten utgör ett dolt fel. Den senaste tiden har den ökända växten återigen hamnat i allmänhetens...
Skador på fastighet eller bostadsrätt innan tillträdet – vem bär ansvaret?
När ett bindande avtal om köp av fastighet eller bostadsrätt har slutits, men innan köparen fått tillträde, kan i oturliga fall skador eller försämringar av köpeobjektet uppkomma. Det kan röra sig om rena olyckor eller att säljaren varit oförsiktig med bostaden. I...
Så hanterar du försening/dröjsmål som beror på din hantverkare!
Har hantverkaren du anlitat blivit försenad med ditt projekt? Du är inte ensam. Förseningar vid renoveringar och byggprojekt är vanliga. Att arbetet drar ut på tiden kan vara ekonomiskt betungande och innebära stora praktiska bekymmer för beställaren, i synnerhet om...
Parkslide på fastigheten – När kan det utgöra ett dolt fel?
Finns det parkslide på din fastighet eller en fastighet du överväger att köpa? Läs mer om vad du som köpare eller säljare bör veta inför en fastighetsaffär och när förekomsten utgör ett dolt fel. Den senaste tiden har den ökända växten återigen hamnat i allmänhetens...
Skador på fastighet eller bostadsrätt innan tillträdet – vem bär ansvaret?
När ett bindande avtal om köp av fastighet eller bostadsrätt har slutits, men innan köparen fått tillträde, kan i oturliga fall skador eller försämringar av köpeobjektet uppkomma. Det kan röra sig om rena olyckor eller att säljaren varit oförsiktig med bostaden. I...
Så hanterar du försening/dröjsmål som beror på din hantverkare!
Har hantverkaren du anlitat blivit försenad med ditt projekt? Du är inte ensam. Förseningar vid renoveringar och byggprojekt är vanliga. Att arbetet drar ut på tiden kan vara ekonomiskt betungande och innebära stora praktiska bekymmer för beställaren, i synnerhet om...
Kan du inte ringa just nu? Fyll i formuläret så ringer vi upp dig
Inledning
Många hör av sig till Juristjouren med frågor om hur domstolsprocessen i en tvist om fel i bostadsrätt/fastighet går till. Svaret på denna fråga har många gånger en stor inverkan på hur tvistande parter väljer att förhålla sig till frågan om möjligheterna att lösa tvisten utan att dra igång en process i tingsrätt, dvs. utomrättslig förlikning.
Tvist uppstår
Tvisten har oftast sin början i att köparen upptäcker en omständighet som, enligt köparens uppfattning, innebär att köpeobjektet inte motsvarar avtalet eller det skick köparen har fog att förvänta sig, dvs. ett fel.
Ett första och viktigt steg när ett fel upptäcks är att säkra bevisning. Fotografera, filma, spara delar av skadat material och anlita en besiktningsman. Med ett utlåtande från en besiktningsman som bekräftar felet är det så dags att inhämta en offert på kostnaden för att åtgärda felet.
Med detta underlag är det dags att anlita en jurist. Utifrån besiktningsutlåtandet och offerten upprättar juristen ett brev och riktar ett krav på prisavdrag/nedsättning av köpeskillingen mot säljaren. Brevet skickar man sedan till säljaren som i de allra flesta fall bestrider kravet. En tvist har således uppstått.
Rättsskydd
De allra flesta bostadsrätts-/fastighetsköpare har en hem-/villaförsäkring. Inom ramen för denna kan juristen ansöka om rättsskydd vilket innebär att försäkringsbolaget täcker en stor del av kostnaden köparen har för att anlita och låta en jurist föra sin talan. Så snart en tvist har uppstått (ett krav har bestridits) kan man göra en rättsskyddsansökan.
Förlikning?
De flesta tvister blir lösta genom att parterna kommer överens om en kompromiss som båda parter i regel är lika och lagom missnöjda med. Den ena får betala mer än hen anser sig skyldig att göra och den andre får mindre betalt än hen anser sig ha rätt till. Två skäl till att träffa en uppgörelse om förlikning innan kravet och tvisten dras till domstol är att det sparar tid och pengar samt att det innebär att parterna slipper ovissheten och oron av att vara inblandad i en tvist med osäker utgång.
En förlikning kan nås genom att parternas respektive ombud diskuterar fram en lösning som är acceptabel för båda sidor. Under tiden som dessa diskussioner pågår konsulterar ombuden sina huvudmän för att få deras instruktioner och diskutera för- och nackdelar med de bud som är uppe på bordet.
Stämning och svaromål
Om parterna inte kommer överens om en lösning och köparen vill driva igenom sitt krav måste detta drivas i domstol. Ombudet upprättar en ansökan om stämning som innehåller köparens yrkande (vad köparen vill ha, t.ex. ett visst belopp i prisavdrag), köparens grunder (de omständigheter köparen menar ger hen rätt till det belopp hen yrkar), övriga omständigheter som är viktiga för domstolen att känna till samt bevisning.
Om ansökan om stämning fyller de formkrav lagen ställer (dvs. innehåller yrkande, grunder och bevisning) utfärdas stämning – ansökan skickas till säljaren som föreläggs att gå i svaromål, dvs. svara på det köparen anför i sin ansökan om stämning.
Efter svaromålet kan tingsrätten vilja att parterna utvecklar sina ståndpunkter i ytterligare skriftväxling.
Muntlig förberedelse (muf)
När tingsrätten har klart för sig vad målet handlar om kallas parterna till en muntlig förberedelse (en muf). Vid muf:en närvarar parterna och deras ombud samt domaren. Många gånger behöver inte köparen och säljaren vara med personligen, även om det är bra att de närvarar, utan kan närvara genom sina ombud. Handläggningstiderna i domstolarna varierar, men man kan ofta få vänta fyra, fem månader på en muf efter att man skickat in ansökan om stämning.
Vid muf:en närvarar inga vittnen. Inte heller är det ett möte där parterna ska försöka övertyga domaren om vem som har rätt, varken genom argument eller genom att förevisa dokument eller andra bevis. Syftet med muf:en är i stället att reda ut eventuella oklarheter som kan finnas i köparens yrkande och grunder, eller i säljarens grunder för sitt bestridande av köparens krav. Domaren har kanske frågor hen vill ha svar på.
Ett annat och viktigt syfte med muf:en är att diskutera en förlikning. Domstolen har en lagstadgad skyldighet att ta upp frågan om förlikning, och ca 8 av 10 gånger lyckas domaren få parterna att träffa en frivillig uppgörelse. Skälen för detta, som domaren också lyfter fram, är att det sparar tid, energi, pengar och oro, och att en frivillig uppgörelse främjar betalningsviljan.
Huvudförhandling
Skulle parterna inte komma överens vid muf:en planerar domstolen för en huvudförhandling (huf), eller med andra ord, en rättegång. Denna hålls ofta ytterligare fyra, fem månader efter muf:en.
Vid huf:en ska det avgöras. Då får parterna presentera sina yrkanden och grunder, sin bevisning och sina vittnen samt plädera för sin sak, dvs. försöka övertyga domstolen om ett just de har rätt och ska vinna.
En huf hålls över minst en halv dag (i små mål) till flera veckor (i de riktigt stora målen). Efter huf:en behöver domstolen några veckor på sig att formulera sin dom. När den väl har meddelats vet parterna vem som vann och vem som ska stå för den andres rättegångskostnader (ombudskostnader). Parterna har sedan tre veckor på sig att överklaga om de skulle vara missnöjda och vilja att hovrätten prövar målet. För att hovrätten ska pröva målet krävs dock prövningstillstånd (PT).
Bostadsjuridik - Juristjouren.se
Har du fler frågor om domstolsprocessen för bostadsjuridik är du varmt välkommen att ringa oss på Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444. Du når oss vardagar mellan 8-17.