Kostnadsfri inledande rådgivning
Ring oss: 0771-333 444
Måndag - fredag: 8:00 - 17:00
Eller fyll i formuläret så ringer vi upp dig.
Hyra bostad
Hyrestid och uppsägning
De flesta hyresavtal ingår man för obestämd tid. Sådana avtal måste sägas upp för att upphöra att gälla. I Jordabalken kap. 12 (hyreslagen) står att den kortaste uppsägningstiden för ett sådant avtal är tre månader. Längre uppsägningstid än så kan vara avtalad, men det gäller endast för hyresvärden. Hyresgästen har alltid rätt att säga upp sitt hyresavtal med tre månaders uppsägningstid.
Om man istället har ingått ett hyresavtal för bestämd tid upphör det att gälla utan uppsägning. Detta så länge som hyresförhållandet inte varat längre än nio månader. För hyresavtal som enligt avtalet ska sägas upp för att inte längre gälla anger hyreslagen (§ 4 st. 2) vilka uppsägningstider som gäller. Allt från en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor, till tre månader i förväg om det gäller en bostadslägenhet som hyrts för en period längre än tre månader.
Andrahandsuthyrning
En hyresgäst får inte hyra ut sin lägenhet i andra hand om inte hyresvärden samtyckt till det eller hyresnämnden lämnat sitt tillstånd. Enligt hyreslagen § 40 behöver man tillstånd om:
- Hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen (t.ex. särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, provsamboende).
- Hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke (t.ex. om man kan anta att andrahandshyresgästen kommer missköta sig).
- Hyran, när det gäller en bostadslägenhet, inte överstiger skälig hyra.
Ett sätt hyresgäster har försökt komma runt kraven för att få tillstånd till en andrahandsuthyrning är att låta andrahandshyresgästen i stället vara inneboende.
Det finns inget förbud mot att ha inneboende, så denna möjlighet finns fortfarande kvar. Genom en lagändring från 2019 kan en hyresgäst som inte använder sin bostad i beaktansvärd utsträckning inte hyra ut en del av lägenheten till någon annan utan att denna uthyrning är att betrakta som en sådan andrahandsuthyrning som kräver samtycke/tillstånd (se § 39 st. 2).
Läs mer: Minimera riskerna vid andrahandsuthyrning
Överhyra vid hyra av bostad
När man hyr ut en hyresrätt i andra hand har hyresvärden rätt att ta ut skälig hyra. Har hyresvärden tagit ut oskälig hyra har andrahandshyresgästen rätt att få tillbaka den s.k. överhyran. Hyresgästen måste skicka in en ansökan till hyresnämnden inom tre månader från det att hen lämnade lägenheten. Hyresnämnden kan besluta att en hyresvärd behöver betala tillbaka överhyra för två år. Läs mer: En ny och tuffare hyreslag har trätt i kraft
Uppsägning och besittningsskydd
En bostadshyresgäst har s.k. besittningsskydd. Innebörden av detta är att hyresgästen har rätt till en förlängning av sitt hyresavtal om hyresvärden har sagt upp avtalet.
I lag finns angivna de besittningsskyddsbrytande grunder (t.ex. hyresrätten är förverkad men utan att någon förverkande har skett (se mer nedan), man ska riva eller bygga om huset). Hyresgäster hamnar ofta i tvister med sina hyresvärdar i anslutning till uppsägningar och om det finns tillräcklig grund för att bryta besittningsskyddet. Läs mer: Besittningsskydd vad innebär det?
Uppsägning i förtid, dvs. förverkande
En hyresgäst som t.ex. inte betalar hyra, hyr ut sin lägenhet olovligt i andra hand eller använder lägenhet för brottslig verksamhet kan i vissa fall bli uppsagd i förtid, dvs. få sin hyresrätt förverkad.
Innebörden av detta är att hyresgästen blir skyldig att flytta direkt utan uppsägningstid. I hyreslagen räknas alla förverkandegrunderna upp, av vilka ovanstående är ett urval. Förverkande är ovanligt eftersom det oftast resulterar i en domstolsprocess. I stället använder hyresvärden förverkandegrunden som ett skäl för att bryta hyresgästens besittningsskydd.
Överlåtelse av bostadslägenhet
En hyresgäst får inte, utan hyresvärdens samtycke, överlåta en hyresrätt. Även om en hyresvärd skulle vägra samtycka till en hyresgästs begäran att få överlåta sin lägenhet till en närstående som varaktigt sammanbott med honom/henne kan hyresnämnden lämna tillstånd. Tillstånd ska lämnas om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen som överlåtelsen innebär.
Hyresnämnden kan också lämna tillstånd till en hyresgäst som vill byta sin lägenhet mot en annan.
Ovanstående gäller dock inte i de fall en hyresrätt överlåts från en sambo/make till den andre inom ramen för en bodelning/arvskifte. Detta kräver inte hyresvärdens samtycke.
Läs mer: Skillnaden mellan övertagande och överlåtelse av hyresrätt
Hyra ut egen bostad
I början av 2013 kom en ny lag vars syfte var att öka villaägares och bostadsrättshavares villighet att hyra ut sina bostäder i andra hand. (Notera att lagen inte gäller för andrahandsupplåtelser av hyresrätter.) Hyresgäster vars hyresavtal omfattas av den aktuella lagen har inget besittningsskydd men lagen ger dem rätt till en månads uppsägningstid. För hyresvärden, å andra sidan, gäller tre månaders uppsägningstid.
Läs mer:
Bostadsjuridik – Juristjouren.se
Har du fler frågor om att hyra bostad är du varmt välkommen att ringa oss på Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444. Du når oss vardagar mellan 8-17.
Artiklar inom arbetsrätt
Nyheter i LAS
Från och med den 1 oktober 2022 gäller ett flertal förändringar i LAS Vissa av dessa förändringar är mer ingripande än andra. Om förändringarna är till det bättre råder det delade meningar om och åsikterna varierar sannolikt mellan vem du frågar (arbetstagare eller...
Varningar i samband med uppsägning
En vanlig missuppfattning är föreställningen att ett visst antal ”varningar” till en arbetstagare från arbetsgivaren automatiskt medför saklig grund för uppsägning på grund av personliga skäl. En helhetsbedömning måste göras i varje enskilt fall och arbetsgivaren har bevisbördan för vad denne gör gällande
Säga upp anställd pga. personliga skäl
Som arbetsrättsjurist möter jag ofta klienter som i egenskap av arbetsgivare avser att säga upp en anställd pga. personliga förhållanden.
Fyll i formuläret så ringer vi upp dig
Så här går en vårdnadstvist till
Ansökan om stämning och svaromål
En vårdnadstvist inleds med en stämningsansökan. En stämningsansökan upprättar ditt juridiska ombud. I stämningsansökan anger du dina yrkanden och dina grunder. Yrkanden är vad du vill att tingsrätten ska besluta och dina grunder är skälen till att tingsrätten ska besluta i enlighet med dina yrkanden. I stämningsansökan anger du också vilken bevisning du vill åberopa. Det är möjligt att ändra eller komplettera bevisuppgifter under processens gång.
Efter att stämningsansökan är inlämnad till tingsrätten får motparten möjlighet att svara på den genom att inge ett så kallat svaromål. I svaromålet anger motparten sin inställning till dina krav samt framför eventuella egna yrkanden och grunderna för dessa.
Sammanträde för muntlig förberedelse
Efter en inledande skriftväxling kommer tingsrätten att boka tid för ett sammanträde som kallas för muntlig förberedelse. Vid sammanträdet närvarar en ordförande, protokollförare samt parterna och deras ombud.
Sammanträdet syftar dels till att gå igenom målet och dels till att ge parterna möjlighet att träffa en överenskommelse under ledning av rättens ordförande. Det är möjligt att ni under detta sammanträde kommer överens om en lösning som ni båda är nöjda med och att målet därefter kan avslutas.
Interimistiskt beslut
Om ni inte kan komma överens om en lösning finns möjligheten att under detta sammanträde yrka om att tingsrätten ska besluta interimistiskt om vad som ska gälla. Ett tillfälligt beslut med andra ord. Det interimistiska beslutet gäller till dess tingsrätten har avgjort frågan genom dom eller att ni kommer överens om annat.
Vårdnad-, boende- och umgängesutredningen
Efter sammanträdet för muntlig förberedelse kan rätten förordna att familjerätten ska genomföra en vårdnad-, boende och umgängesutredning. Det är en omfattande utredning som löper under flera månader. Man utreder barnets förhållande till vardera förälder genom samtal med föräldrarna och andra vuxna i barnets närhet. I vissa fall hörs även barnet själv (beroende på ålder). Familjerätten ger därefter en rekommendation om vad de anser bör gälla avseende vårdnaden, boendet och umgänget. Denna utredning tas sedan in i målet i tingsrätten och ligger som grund för tingsrättens bedömningar.
Samarbetssamtal eller medling
Tingsrätten kan också uppdra åt familjerätten att genomföra samarbetssamtal med föräldrarna eller tillsätta en medlare. Detta förutsätter båda parternas samtycke. Familjerättens medlare redovisar därefter resultaten av samtalen till tingsrätten. Det är möjligt att ni under dessa samtal kommer överens om en lösning som ni båda är nöjda med och att målet därefter kan avslutas i tingsrätten.
Huvudförhandling
Om ni inte kommer överens under processens gång kommer tingsrätten att avgöra målet efter en huvudförhandling. Domstolen får då besluta i frågorna i enlighet med vad som är bäst för barnet. Vårdnaden kan då anförtros åt en förälder (ensam vårdnad) eller åt båda föräldrarna (gemensam vårdnad). Domstolen kan också bestämma hos vilken förälder barnet ska bo samt hur ofta barnet ska träffa den andre föräldern. Tingsrättens dom måste följas men kan överklagas till hovrätten.
Ansökan om verkställighet
Om någon av parterna inte följer tingsrättens dom finns möjlighet att ansöka om verkställighet av domen. Den part som inte följer domen kan då åläggas att betala vite (dvs. ett förutbestämt skadestånd).
Se länkarna nedan om du önskar läsa mer i ämnet:
Hur betydelsefull är barnets vilja i en vårdnadstvist?
Pappor: våga ta plats i era barns liv!
Anklagelser om våld i en vårdnadsprocess
När ett barn inte vill träffa den ena föräldern
Egenmäktig flytt med barn
Vid följdfrågor eller behov av hjälp är du varmt välkommen att ringa oss på Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444. Du når oss vardagar mellan 8-17.