Hyrestid och uppsägning

De flesta hyresavtal ingår man för obestämd tid. Sådana avtal måste sägas upp för att upphöra att gälla. I Jordabalken kap. 12 (hyreslagen) står att den kortaste uppsägningstiden för ett sådant avtal är tre månader. Längre uppsägningstid än så kan vara avtalad, men det gäller endast för hyresvärden. Hyresgästen har alltid rätt att säga upp sitt hyresavtal med tre månaders uppsägningstid.

Om man istället har ingått ett hyresavtal  för bestämd tid upphör det att gälla utan uppsägning. Detta så länge som hyresförhållandet inte varat längre än nio månader. För hyresavtal som enligt avtalet ska sägas upp för att inte längre gälla anger hyreslagen (§ 4 st. 2) vilka uppsägningstider som gäller. Allt från en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor, till tre månader i förväg om det gäller en bostadslägenhet som hyrts för en period längre än tre månader.

Andrahandsuthyrning

En hyresgäst får inte hyra ut sin lägenhet i andra hand om inte hyresvärden samtyckt till det eller hyresnämnden lämnat sitt tillstånd. Enligt hyreslagen § 40 behöver man tillstånd om:

1. Hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen (t.ex. särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, provsamboende).
2. Hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke (t.ex. om man kan anta att andrahandshyresgästen kommer missköta sig).
3. Hyran, när det gäller en bostadslägenhet, inte överstiger skälig hyra.

Ett sätt hyresgäster har försökt komma runt kraven för att få tillstånd till en andrahandsuthyrning är att låta andrahandshyresgästen i stället vara inneboende.

Det finns inget förbud mot att ha inneboende, så denna möjlighet finns fortfarande kvar. Genom en lagändring från 2019 kan en hyresgäst som inte använder sin bostad i beaktansvärd utsträckning inte hyra ut en del av lägenheten till någon annan utan att denna uthyrning är att betrakta som en sådan andrahandsuthyrning som kräver samtycke/tillstånd (se § 39 st. 2).

Läs mer: Minimera riskerna vid andrahandsuthyrning 

Överhyra vid hyra av bostad

När man hyr ut en hyresrätt i andra hand har hyresvärden rätt att ta ut skälig hyra. Har hyresvärden tagit ut oskälig hyra har andrahandshyresgästen rätt att få tillbaka den s.k. överhyran. Hyresgästen måste skicka in en ansökan till hyresnämnden inom tre månader från det att hen lämnade lägenheten. Hyresnämnden kan besluta att en hyresvärd behöver betala tillbaka överhyra för två år. Läs mer: En ny och tuffare hyreslag har trätt i kraft

Uppsägning och besittningsskydd

En bostadshyresgäst har s.k. besittningsskydd. Innebörden av detta är att hyresgästen har rätt till en förlängning av sitt hyresavtal om hyresvärden har sagt upp avtalet.

I lag finns angivna de besittningsskyddsbrytande grunder (t.ex. hyresrätten är förverkad men utan att någon förverkande har skett (se mer nedan), man ska riva eller bygga om huset). Hyresgäster hamnar ofta i tvister med sina hyresvärdar i anslutning till uppsägningar och om det finns tillräcklig grund för att bryta besittningsskyddet. Läs mer: Besittningsskydd vad innebär det?

Uppsägning i förtid, dvs. förverkande

En hyresgäst som t.ex. inte betalar hyra, hyr ut sin lägenhet olovligt i andra hand eller använder lägenhet för brottslig verksamhet kan i vissa fall bli uppsagd i förtid, dvs. få sin hyresrätt förverkad.

Innebörden av detta är att hyresgästen blir skyldig att flytta direkt utan uppsägningstid. I hyreslagen räknas alla förverkandegrunderna upp, av vilka ovanstående är ett urval. Förverkande är ovanligt eftersom det oftast resulterar i en domstolsprocess. I stället använder hyresvärden förverkandegrunden som ett skäl för att bryta hyresgästens besittningsskydd.

Överlåtelse av bostadslägenhet

En hyresgäst får inte, utan hyresvärdens samtycke, överlåta en hyresrätt. Även om en hyresvärd skulle vägra samtycka till en hyresgästs begäran att få överlåta sin lägenhet till en närstående som varaktigt sammanbott med honom/henne kan hyresnämnden lämna tillstånd. Tillstånd ska lämnas om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen som överlåtelsen innebär.

Hyresnämnden kan också lämna tillstånd till en hyresgäst som vill byta sin lägenhet mot en annan.

Ovanstående gäller dock inte i de fall en hyresrätt överlåts från en sambo/make till den andre inom ramen för en bodelning/arvskifte. Detta kräver inte hyresvärdens samtycke.

Läs mer: Skillnaden mellan övertagande och överlåtelse av hyresrätt

Hyra ut egen bostad

I början av 2013 kom en ny lag vars syfte var att öka villaägares och bostadsrättshavares villighet att hyra ut sina bostäder i andra hand. (Notera att lagen inte gäller för andrahandsupplåtelser av hyresrätter.) Hyresgäster vars hyresavtal omfattas av den aktuella lagen har inget besittningsskydd men lagen ger dem rätt till en månads uppsägningstid. För hyresvärden, å andra sidan, gäller tre månaders uppsägningstid.

Läs mer:

Uthyrning av privatbostad

Bostadsjuridik – Juristjouren.se

Har du fler frågor om att hyra bostad är du varmt välkommen att ringa oss på Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444. Du når oss vardagar mellan 8-17.