Juridiska frågor och svar

Hyresgäst som sagts upp behöver bara bestrida uppsägningen och informera hyresvärden om att hen anser sig ha besittningsrätt till lägenheten. Det är då upp till hyresvärden att ge in en ansökan till hyresnämnden.

Hyresgäster har i regel besittningsskydd, dvs. en rätt att få sitt hyresavtal förlängt trots att hyresvärden sagt upp det. En hyresvärd behöver en besittningsskyddsbrytande grund för att kunna tvinga hyresgästen att flytta. En sådan grund kan vara att hyresgästen inte betalar hyran, att hyresgästen hyrt ut lägenheten i andra hand, att huset ska rivas eller byggas om. Alla besittningsskyddsbrytande grunder framgår av lag.

Hyresnämnden kan, på ansökan av hyresgästen, besluta att hyresvärden ska betala tillbaka det han eller hon har tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta för en period om två år före dagen för ansökan.

Hyran för en hyreslägenhet som hyrs ut i andra hand får inte överstiga den hyra som hyresvärden själv betalar, med tillägg för möbler, utrustning (ca 15 % av hyran) och andra nyttigheter (tillägg motsvarande kostnaden).

Gällande en bostadsrättslägenhet får hyran motsvara din avgift, kostnad för lån, el, bredband vatten, ev. möbler.

En hyresrätt får hyras ut i andra hand om och endast när hyresvärden har gett sitt godkännande. Detsamma gäller bostadsrättslägenheter, men då krävs styrelsens godkännande. Om hyresvärden/styrelsen inte ger tillstånd till andrahandsupplåtelsen kan en ansökan göras till hyresnämnden.

Hyresrätt

Hyresnämnden lämnar tillstånd till en ansökan om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen på grund av särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse eller därmed jämförbara förhållanden, hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke, och hyran, när det gäller en bostadslägenhet, inte överstiger skälig hyra.

Bostadsrätt 

Hyresnämnden lämnar tillstånd, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.

En hyresgäst som låter någon annan nyttja sin lägenhet i dess helhet och självständigt har gjort en andrahandsupplåtelse (en s.k. total sublokation). Om hyresgästen har en inneboende som endast nyttjar del av lägenheten är det inte en andrahandsupplåtelse (en s.k. partiell sublokation).

En fastighetsköpare förväntas undersöka fastigheten innan köpet. Alla brister som köparen vid genomförandet av en besiktning upptäckte, eller borde ha upptäckt om en noggrann besiktning hade gjorts, får köparen ansvara för.

Ett dolt fel i en fastighet är en avvikelse, som köparen inte hade anledning att upptäcka vid en noggrann besiktning av fastigheten, från vad köparen haft fog att förvänta sig av fastigheten utifrån bl.a. dess skick, pris och säljarens uppgifter.

Nej. En bostadsrättshavares ansvar för sin lägenhet är reglerat i lag. En förening kan inte utsträcka detta ansvar i sina stadgar. En förening kan däremot, i sina stadgar, ta på sig ansvar som enligt lag tillfaller medlemmarna.

En bostadsrättsköpare har inte en lika långtgående undersökningsplikt som en fastighetsköpare har. Fel som köparen märkt eller borde ha märkt vid den undersökning som hen gjort av bostadsrätten kan dock inte utgöra fel som ger köparen rätt till prisavdrag/skadestånd.

En bostadsrättslägenhet utgör lös egendom. Köplagen är tillämplig. En bostadsrättsköpare har rätt till avhjälpande/prisavdrag/hävning och/eller skadestånd om bostadsrätten avviker från parternas avtal eller är väsentligt sämre än vad köparen haft fog att förutsätta.

Ett fel behöver motsvara ca sex procent av köpeskillingen för att vara väsentligt.

En förening kan inte hindra en medlem från att sälja sin lägenhet. Om föreningen har en fordran mot medlemmen för obetalda avgifter eller ersättning för skada kan dessa krav drivas mot medlemmen även efter försäljning.

En styrelse får inte neka en köpare medlemskap pga. en tvist med säljaren.

En styrelse som inte godkänner en köpare som medlem riskerar att ådra sig skadeståndsansvar.

En bostadsrättshavare har rätt att göra förändringar i sin lägenhet. Är förändringen väsentlig (t.ex. flytt av kök, installation av rör eller liknande) krävs styrelsens godkännande. En styrelse får dock endast vägra att medge tillstånd om förändringen är till påtaglig olägenhet eller skada för föreningen. Styrelsen har bevisbördan för att förändringen inte ska tillåtas.

Enligt lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) kan hyresvärden, utan skäl, alltid säga upp med tre månaders uppsägningstid. En hyresgäst får alltid, även om avtalet säger något annat, säga upp med en månads uppsägningstid.

Det är viktigt att ha ett bra avtal, men än viktigare att ha en bra hyresgäst. Om du inte känner hyresgästen bör du begära referenser från arbetsgivare, tidigare hyresvärd, kolla med tingsrätt/hyresnämnd om personen förekommer i några mål/ärenden, kolla med Kronofogden om personen har skulder.

Var noga med att skriva in i avtalet att hyresgästen ska erlägga en deposition motsvarande 1-3 månadshyror. Detta blir en säkerhet för dig om hyresgästen underlåter att betala hyran eller skadar något i din bostad.

I början av 2013 kom en ny lag vars syfte var att öka villaägares och bostadsrättshavares villighet att hyra ut sina bostäder i andra hand. (Notera att lagen inte gäller för andrahandsupplåtelser av hyresrätter.) Hyresgäster vars hyresavtal omfattas av den aktuella lagen har inget besittningsskydd men lagen ger dem rätt till en månads uppsägningstid. För hyresvärden, å andra sidan, gäller tre månaders uppsägningstid.

En hyresgäst får inte, utan hyresvärdens samtycke, överlåta en hyresrätt. Även om en hyresvärd skulle vägra samtycka till en hyresgästs begäran att få överlåta sin lägenhet till en närstående som varaktigt sammanbott med honom/henne kan hyresnämnden lämna tillstånd. Tillstånd ska lämnas om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen som överlåtelsen innebär.

Hyresnämnden kan också lämna tillstånd till en hyresgäst som vill byta sin lägenhet mot en annan.

Ovanstående gäller dock inte i de fall en hyresrätt överlåts från en sambo/make till den andre inom ramen för en bodelning/arvskifte. Hyresvärdens samtycke krävs inte i dessa fall.

En hyresgäst som t.ex. inte betalar hyra, hyr ut sin lägenhet olovligt i andra hand eller använder lägenhet för brottslig verksamhet kan i vissa fall bli uppsagd i förtid, dvs. få sin hyresrätt förverkad. Innebörden av detta är att hyresgästen blir skyldig att flytta direkt utan uppsägningstid. I hyreslagen räknas alla förverkandegrunderna upp, av vilka ovanstående är ett urval. Förverkande är ovanligt eftersom det oftast resulterar i en domstolsprocess. I stället använder hyresvärden förverkandegrunden som ett skäl för att bryta hyresgästens besittningsskydd.

När en hyresrätt hyrs ut i andra hand har hyresvärden rätt att ta ut skälig hyra. Har hyresvärden tagit ut oskälig hyra har andrahandshyresgästen rätt att få tillbaka den s.k. överhyran. Hyresgästen måste skicka in en ansökan till hyresnämnden inom tre månader från det att hen lämnade lägenheten. Hyresnämnden kan besluta att en hyresvärd behöver betala tillbaka överhyra för två år.

En hyresgäst får inte hyra ut sin lägenhet i andra hand om inte hyresvärden samtyckt till det eller hyresnämnden lämnat sitt tillstånd. Enligt hyreslagen § 40 ska tillstånd lämnas om (1) hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen (t.ex. särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, provsamboende), (2) hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke (t.ex. om andrahandshyresgästen kan antas missköta sig), och (3) hyran, när det gäller en bostadslägenhet, inte överstiger skälig hyra.

Ett sätt hyresgäster har försökt komma runt kraven för att få tillstånd till en andrahandsuthyrning är att låta andrahandshyresgästen i stället vara inneboende. Det finns inget förbud mot att ha inneboende, så denna möjlighet finns fortfarande kvar. Genom en lagändring från 2019 kan en hyresgäst som inte använder sin bostad i beaktansvärd utsträckning inte hyra ut en del av lägenheten till någon annan utan att denna uthyrning ses som en sådan andrahandsuthyrning som kräver samtycke/tillstånd (se § 39 st. 2).