I den här guiden får du en tydlig genomgång av vad som gäller vid dolda fel i bostadsrätt och fastighet, hur undersökningsplikten fungerar och vilken betydelse säljarens uppgifter och olika friskrivningar kan ha. Guiden avslutas med konkreta råd om vad du bör göra och hur du kan gå vidare om du misstänker att du har drabbats av ett dolt fel.

Vad är ett dolt fel?

• Ett dolt fel i en bostadsrätt eller fastighet är en brist som fanns vid köpet, som köparen inte hade anledning att räkna med. 
• Om köparen borde ha upptäckt bristen vid sin undersökning kan den normalt inte åberopas. Vad köparen borde ha upptäckt beror bland annat på bostadens eller fastighetens pris, skick, ålder och konstruktionsätt samt på vad säljaren har upplyst om före köpet.
• För att kunna göra felet gällande krävs normalt också att bristen har påverkat marknadsvärdet negativt.

Lagstiftning och praxis skiljer sig åt avseende fastigheter och bostadsrätter. Nedan går vi igenom vad som gäller för respektive boendeform.

När är en bostadsrätt felaktig

För det första måste vi definiera vad ett köprättsligt fel faktiskt innebär. Köp av bostadsrätt regleras huvudsakligen av köplagen (1990:931). En bostadsrätt är behäftad med fel om den inte stämmer överens med det avtalade skicket. Avtalsinnehållet begränsar sig dock inte enbart till köpekontraktet. Tvärtom kan även objektsbeskrivningen, marknadsföringsmaterialet och säljarens muntliga och skriftliga utfästelser vara en del av avtalet. Det blir därför ofta en tvistefråga vad som sagts och kommunicerats i samband med en bostadsaffär.

Exempel på avvikelser från avtalat skick:

• Avvikande boyta i jämförelse med säljarens löfte.
• Månadsavgiften avviker från vad som angetts.
• Avsaknad av en avtalad funktion eller egenskap, exempelvis ett golvvärmesystem som inte fungerar.

Dolt fel i bostadsrätt

En bostadsrätt är också felaktig om den avviker från köparens befogade förväntningar. Att en bostadsrätt är i dåligt skick och har skador innebär dock inte automatiskt att det finns ett köprättsligt fel. Men den kan vara felaktig om bostadsrätten inte lever upp till förväntad standard. När man bedömer vad som är förväntad standard spelar bostadens pris, dess fysiska skick, hur den marknadsförts och annan relevant information en avgörande roll. Exempelvis kan inte en köpare förvänta sig att ett 25 år gammalt badrum har ett fungerande tätskikt under ytan. Tätskikt har nämligen en begränsad livslängd, varför ett uttjänt sådant sällan utgör ett dolt fel.

Undersökningsplikt i bostadsrätt

Enligt 20 § köplagen får köparen inte åberopa sådant som köparen måste antas ha känt till vid köpet. Om köparen har undersökt bostadsrätten, eller utan godtagbar anledning inte följt säljarens uppmaning att undersöka den, kan köparen normalt inte heller åberopa sådant som borde ha märkts vid undersökningen.

I överlåtelseavtalet finns det oftast skrivet att köparen har uppmanats att undersöka lägenheten. Därför förväntas köparen noggrant undersöka bostaden. Därutöver bör köparen undersöka bostadsrättsföreningens ekonomi och omständigheter kring själva fastigheten. Undersökningsplikten för en bostadsrätt är dock generellt sett mindre omfattande än för en fastighet

Exempel på vanliga dolda fel i bostadsrätt

• Konstruktionsfel i badrum och kök: Exempelvis avsaknad av korrekt tätskikt eller felaktig golvlutning .
• Fuktskador: Följdskador som uppkommit på grund av ett icke fackmässigt utfört badrum.
• Felaktiga elinstallationer: Farliga och underdimensionerade elkopplingar bakom väggarna.

Krav på prispåverkan

För att utgöra ett köprättsligt fel pga. avvikelse från förväntad standard (dolt fel) måste bostadens marknadsvärde påverkas negativt i tillräcklig utsträckning. En avvikelse utgör inte ett fel om den endast påverkar lägenhetens marknadsvärde marginellt. Vid avvikelser från vad som är avtalat krävs inte samma prispåverkan.

Befintligt skick och väsentlighetsbedömning

De flesta bostadsrätter säljs med förbehåll om befintligt skick. Detta är i enlighet med 19 § köplagen en allmän friskrivning som på flera sätt höjer kravet för vad som utgör fel i en bostadsrätt. Vid avvikelser från förväntad standard (dolt fel) så är säljaren endast ansvarig för fel som innebär att bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än köparen hade skäl att anta utifrån bostadsrättens skick, pris och övriga omständigheter. I praktiken innebär det att man jämför bostadens värde i bristfälligt skick med priset man betalde för bostaden. För att avgöra vad bostadens värde är i bristfälligt skick tar man ofta ledning av vad det kostar att utföra nödvändig reparation. I bedömningen väger man också in om bristen medför stora problem (olägenhet) för köparen.

Fel kan också föreligga om bostadsrätten avviker från säljarens uppgifter eller om säljaren har underlåtit att upplysa om ett väsentligt förhållande som säljaren måste antas ha känt till, utifrån de förutsättningar som anges i 19 § köplagen.

Sammanfattning – krav för dolda fel i bostadsrätt:

1. Bostaden avviker från köparens befogade förväntningar vid köptillfället.
2. Avvikelsen påverkar i sin tur bostadens värde tillräckligt mycket.
3. Felet var inte upptäckbart vid en noggrann undersökning.
4. Vid förbehåll om befintligt skick är felet dessutom väsentligt.

Observera att reklamationsfristen enligt köplagen är 2 år från tillträdesdagen, samt att reklamation måste ske inom skälig tid efter upptäckten!

När är en fastighet felaktig

Fastighetsköp regleras i jordabalkens (1970:994) fjärde kapitel. Juridiskt sett avser fastigheten själva marken, medan byggnader utgör fastighetstillbehör. 

En fastighet kan vara felaktig på flera olika sätt, men två vanliga typer av faktiska fel är:

• Konkreta fel: fastigheten avviker från vad parterna har avtalat.
• Abstrakta fel: fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Det är dessa fel som i dagligt tal brukar kallas dolda fel.

Betydelsen av utfästelser vid fastighetsköp

Om säljaren lämnar en tydlig utfästelse behöver köparen normalt inte närmare undersöka just den egenskapen som avses. Om uppgiften senare visar sig vara felaktig handlar det om ett konkret fel. Allmänna lovord räknas däremot inte som bindande utfästelser. Därför är det viktigt att köparen dokumenterar vad säljaren kommunicerar både muntligt och skriftligt.

Dolda fel i fastighet

För att en brist eller skada ska utgöra ett fel så ska fastighetens skick avvika från vad köparen skäligen kunnat förvänta sig. Vad köparen ”med fog kan förvänta sig” beror på fastighetens pris, ålder, byggnadssätt samt tidigare renoveringar, m.m. Äldre hus har uppförts enligt äldre byggnormer. Därför får köparen i allmänhet acceptera sådana brister som går att koppla till att det var godtagbart att konstruera huset på ett sätt som var norm när huset uppfördes.

Undersökningsplikt och besiktning vid fastighetsköp

Enligt 4 kap. 19 § jordabalken får köparen inte åberopa fel som denne borde ha upptäckt vid en undersökning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. Det innebär i praktiken att köparen inte har rätt till ersättning av säljaren för fel som borde ha upptäckts.

Fastighetens ålder, skick och andra iakttagbara förhållanden styr hur långt undersökningsplikten sträcker sig. Synliga indikationer – exempelvis fuktfläckar, sättningssprickor eller avvikande lukt – utökar undersökningsplikten och kräver att köparen undersöker vidare. Lämnar säljaren uppgifter som ger skäl att misstänka fel måste köparen följa upp dessa och fördjupa sin undersökning. Motsatsvis behöver köparen inte undersöka sådant som säljaren uttryckligen garanterar.

Undersökningsplikten utgår från vad en normalt erfaren och på området bevandrad köpare faktiskt kan upptäcka vid en noggrann genomgång av fastigheten. Köparen ska kontrollera även svårtillgängliga utrymmen som krypgrund och vind. Därför anlitar många en besiktningsman. Om besiktningsmannen missar tydliga varningssignaler kan köparen i vissa fall rikta ett skadeståndskrav mot denne.

Vanliga dolda fel i fastighet:

• Dränering: Dränering har en begränsad teknisk livslängd. Felaktiga konstruktioner på yngre system kan dock utgöra dolda fel.
• Våtutrymmen: Brister i tätskikt eller felaktiga rördragningar.
• Tak: Dolda fuktskador och felaktiga takkonstruktioner.

Friskrivningar vid fastighetsöverlåtelse

Jordabalken saknar köplagens generella begrepp "befintligt skick". Däremot kan parterna avtala om särskilda friskrivningar. En friskrivning begränsar säljarens ansvar, vilket i regel leder till ett lägre försäljningspris.

För att en friskrivningsklausul ska gälla krävs en mycket tydlig formulering. Säljaren får således inte gömma klausulen i det finstilta. Dessutom upphör friskrivningen att gälla om säljaren har agerat svikligt och medvetet undanhållit kända fel. Vidare har näringsidkare som säljer till konsumenter mycket begränsade möjligheter till friskrivning.

Två typer av friskrivningsklausuler:

• Egenskapsfriskrivning: Säljaren friskriver sig från ansvar för specifika egenskaper, som exempelvis att säljaren inte ansvar för brister eller fel avseende en byggnads tak.
• Påföljdsfriskrivning: Säljaren friskriver sig i stället från att köparen ska kunna göra gällande vissa påföljder vid fel, som exempelvis skadestånd, hävning eller prisavdrag.

Sammanfattning – krav för dolda fel i fastighet:

1. Fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förvänta sig (med hänsyn till ålder, pris och skick, m.m.).
2. Bristen är inte förväntad eller möjlig att upptäcka vid en noggrann undersökning av huset.
3. Avvikelsen påverkar i sin tur fastighetens marknadsvärde i tillräcklig utsträckning.
4. Ingen friskrivningsklausul begränsar säljarens ansvar.

Kom ihåg att reklamationsfristen för fastigheter är 10 år från tillträdesdagen, men att köparen måste reklamera inom skälig tid efter att felet upptäckts!

Upptäckt ett dolt fel? Så gör du steg för steg

Om du upptäcker ett fel i din bostad efter tillträdet är det viktigt att agera snabbt. Följande steg är ofta lämpliga:

1. Reklamera direkt – skriftligt och till rätt mottagare
Så snart du misstänker att ett dolt fel föreligger ska du skicka en reklamation till säljaren. Skicka ett rekommenderat brev eller ett mail till den adress som står i överlåtelseavtalet (med kopia till mäklaren).

2. Kontakta jurist innan du beställer besiktning
Juristen hjälper dig att ansöka om rättsskydd via hemförsäkringen. Rättsskyddet kan i vissa fall täcka kostnaden för besiktningsmannen — men försäkringsbolagen kräver att besiktningen beställs av juristen.

3. Utred felet och dess omfattning
Dokumentera noggrant, men undvik att riva bort bevisning. Låt helst fackmän riva och dokumentera skadorna.

4. Ta reda på värdet av felet
En besiktningsman eller hantverkare kan lämna kostnadsförslag. Vid större skador kan en värderingsman behöva bedöma felets marknadsvärdepåverkan.

5. Skicka ett preciserat kravbrev
Juristen sammanställer dokumentationen, besiktningsutlåtandet och eventuella offerter eller värderingar och skickar ett kravbrev till säljaren.

Behöver du hjälp av en jurist vid dolt fel?

Vi hjälper både köpare och säljare som rådgivare och ombud i tvister om dolda fel. Vi kan bistå genom hela processen – från en första juridisk bedömning till reklamation, krav mot motparten, förlikningsförhandlingar och process i domstol.

Ring oss på 0771-333 444 för kostnadsfri inledande rådgivning. Du når oss på vardagar klockan 9–17. Kan du inte ringa just nu eller är det utanför våra öppettider? Fyll i formuläret så ringer vi upp dig!

Läs mer om bostadsjuridik i artiklarna nedan:

Fastighetstvister i praktiken – fastighetsjuristen Christian Hägglund berättar - Juristjouren

Hur vi hjälper dig med tvist angående bostad och fastighet - Specialiserad hjälp i tvist

Reklamera fel i bostadsrätt eller fastighet - allt du behöver veta

Hjälp inför köp av bostad - Vad du ska tänka på för att undvika dolda fel!

Dolda fel-försäkring – hur säker ska en köpare känna sig?

Fel i fastighet – fukt samt följdskador och fel

Bostadsjuridik - Juristjouren.se