Kostnadsfri inledande rådgivning
Ring oss: 0771-333 444
Måndag - fredag: 8:00 - 17:00
Eller fyll i formuläret så ringer vi upp dig.
Dolt fel
Köpare och säljare av bostadsrätter och fastigheter kommer ofta i kontakt med begreppet dolt fel. Köparen kräver ibland ersättning av säljaren och hänvisar till förekomst av dolt fel. I detta fall måste säljaren fråga sig om det föreligger ett fel och även om detta är dolt. I det följande ska vi försöka bringa lite klarhet kring vad som gäller. Vad är ett fel, och när är ett fel dolt. Läs mer om fel i fastighet/bostadsrätt och ta del av en checklista över vilka steg du bör vidta om du upptäckt ett ev. fel i din bostad nedan!
Vad är ett dolt fel?
För att fastslå om det handlar om ett dolt fel måste vi först definiera vad ett fel är. När man konstaterat att det är ett fel måste man sedan utreda om detta är ett dolt fel eller inte.
Fel i bostadsrätt
Enligt köplagen (som är tillämplig på köp av bostadsrätt) är en vara som inte lever upp till det avtalade skicket behäftad med ett fel. Det avtalade skicket/avtalet är i detta sammanhang inte bara kontraktshandlingen. Även marknadsföringsmaterial och det som framkommit vid visning och kontraktsskrivning samt genom annan kontakt mellan parterna.
Om varan sålts i befintligt skick (vilket gäller i princip alla bostadsrätter) kräver man att varan är i väsentligt sämre skick än vad köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta.
För att säljaren ska kunna svara på frågan om bostadsrätten hen har sålt är behäftad med fel måste man göra en analys av köparens befogade förväntningar. I detta fall måste säljaren fundera på vad priset säger om bostadsrättens skick. Det som framkommit i försäljningsmaterialet (t.ex. objektsbeskrivningen) och det säljaren personligen eller genom mäklaren sagt till köparen påverkar också köparens förväntningar.
Fel i fastighet
Jordabalkens felregel är lik den som finns i köplagen. Regeln anger att en fastighet som inte stämmer överens med vad som följer av avtalet (i den vidare bemärkelse som är noterad ovan) är behäftad med fel.
Vidare, om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet är den behäftad med fel. Denna regel innehåller inget uttryckligt väsentlighetskrav (som för bostadsrätter). Detta innebär dock inte att köparen kan komma med krav för varje liten avvikelse.
Om säljaren efter en sammantagen bedömning kommer fram till att bostadsrätten/fastigheten mycket väl skulle kunna vara behäftad med fel kommer nästa fråga: om köparen får åberopa felet, dvs. kräva ersättning pga. felet? Eller med andra ord, är felet dolt?
Dolt fel i bostadsrätt
Enligt köplagen får en köpare inte åberopa fel som köparen måste antas ha känt till vid kontraktsskrivningen. Om säljaren har uppmanat köparen att undersöka (vilket ofta står med i objektsbeskrivning och avtal) eller om köparen självmant har undersökt varan får köparen inte åberopa som fel vad hen borde ha märkt vid undersökningen.
I samband med bostadsrättsförsäljningar undersöker köparen ofta lägenheten vid visningen. Vad borde köparen då upptäcka? Ja, det beror helt på vem köparen är och vad för undersökning hen gör. Är köparen en byggingenjör kan hen antas upptäcka fler brister än vad en matematiker kan. Och om köparen gör en mer omfattande undersökning än vad som krävs förväntas hen upptäcka fler brister än om en mindre omfattande undersökning hade gjorts.
En köpare som tittar under mattor och bakom möbler genom att ”möblera om” antas därmed upptäcka fler fel än köparen som inte flyttar på möbler. Den första köparen kan därmed förlora rätten att åberopa fel som finns kvar för den andra köparen att åberopa. Å andra sidan köparen den första köparen inte bostadsrätten om det visade sig att det gömde sig fel under mattor och bakom möbler.
Dolt fel i fastighet
Jordabalkens regler om undersökning och den domstolspraxis som utvecklats genom åren ställer mycket högre krav på fastighetsköpare än bostadsrättsköpare. Enligt jordabalken får en köpare inte åberopa en avvikelse som hen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Alla fastigheter behöver man undersöka noggrant, men fastigheter med stora renoveringsbehov behöver man undersöka ännu noggrannare. De flesta fastighetsköpare saknar kunskap för att kunna göra en noggrann fastighetsundersökning. Därför anlitar man ofta besiktningsmän. Om en besiktningsman gjort en noggrann undersökning är fel som uppstår i regel icke upptäckbara/dolda och dessa kan köparen göra gällande mot säljaren. Det finns dock lägen där besiktningsmannen utfört sitt uppdrag vårdslöst och köparen behöver rikta skadeståndskrav mot denne.
Checklista om du stött på vad du betraktar som ett dolt fel
1. Så snart du misstänker att ett dolt fel föreligger, skicka en reklamation till säljaren. Skicka ett rekommenderat brev eller ett mail till den adress som står angiven i överlåtelseavtalet (gärna med en kopia till mäklaren). Notera att du aldrig ska skicka reklamationen endast till mäklaren eller det dolda fel-försäkringsbolag som säljaren kan ha köpt försäkring hos.
2. Kontakta jurist. Orsaken till att denna punkt ligger före ”utred felet och dess omfattning” är att juristen hjälper dig med att ansöka om rättsskydd via din hemförsäkring. Rättsskyddet täcker ofta en stor del av kostnaden för anlitande av besiktningsman (som du i slutändan kommer vilja anlita för att dokumentera och bekräfta felet). Försäkringsbolagen kräver dock att besiktningen beställts av en jurist.
3. Utred felet och dess omfattning. Här kan du göra en stor insats själv genom att riva och noggrant dokumentera det du ser. Det viktiga är att du inte river bort bevisning. Det bästa är dock att låta fackmän riva och dokumentera.
4. Ta reda på värdet av felet. En besiktningsman kan ofta uttala sig om vad det skulle kosta att åtgärda felet. Du kan också kontakta en hantverkare som får lämna en offert. Vid större fel eller fel som är svåra att fixa med hjälp av en hantverkare kan det vara aktuellt att anlita en värderingsman som får räkna på felets negativa marknadsvärdepåverkan.
5. Skicka ett krav till säljaren. Detta gör vanligtvis juristen du tagit hjälp av. I kravbrevet preciseras kravet och skälen för detta. Som underlag har juristen den dokumentation du gjort, besiktningsmannens utlåtande samt ev. offerter eller värdeutlåtanden (från värderingsman).
När frågorna om fel föreligger och detta är att betrakta som dolt kan säljaren bemöta köparens krav genom att antingen bestrida kravet och vägra all form av betalning eller medverka till en förlikning.
Undvik dolda fel
Många bostadsrätts- och fastighetsköpare hör av sig till Stance Juristbyrå och Juristjouren med frågor om dolda fel. Ofta är det fråga om en bostadsaffär som visat sig bli mer problematisk och sämre än köparen önskade.
Nästan alltid är det så att situationen hade kunnat undvikas helt och hållet. Andra gånger är det tydligt att köparens situation på ett enkelt sätt hade kunnat förbättras om förebyggande åtgärder hade vidtagits. För att hjälpa köpare med detta har Stance Juristbyrå och Juristjouren lanserat tjänsten ”Köparhjälpen”. Syftet med denna är att hjälpa köpare göra bättre bostadsaffärer. Läs mer om den här.
Har du fler frågor om dolt fel eller bostadjuridik i allmänhet? Då är du varmt välkommen att ringa oss på Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444.
Läs mer:
Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt
Dolda fel-försäkring – hur säker ska en köpare känna sig? – Juristjouren
Fel i fastighet – fukt samt följdskador och fel – Juristjouren.se
Fler artiklar
Mäklares skadeståndsansvar: Vad betyder det för säljare och köpare?
När du köper eller säljer en fastighet eller bostadsrätt är en mäklare ofta en central del av processen. Men vad händer om något går fel - kan mäklaren hållas ansvarig för skador eller om det finns fel i objektet? Det korta svaret på denna fråga är: nej oftast inte. I...
Så hanterar du förverkande och uppsägning av din bostadsrätt – Lär dig om processen!
Har du fått en rättelseanmaning från din bostadsrättsförening? Har din bostadsrätt blivit uppsagd och fått din bostadsrätt förverkad? Eftersom en förening inte kan säga upp en bostadsrättshavare utan grund så finns det goda skäl att låta en jurist se över om lagens krav är uppfyllda. Om föreningen inte skickade en rättelseanmaning på korrekt sätt och i rätt tid eller har fel ang. exempelvis påstådd andrahandsuthyrning, kan du bestrida uppsägningen och kräva tillbaka din bostadsrätt.
FÖRHANDSAVTAL OCH NYPRODUKTION – När kan du säga upp avtalet pga. förändringar i bostaden?
FÖRHANDSAVTAL OCH NYPRODUKTION – När kan du säga upp avtalet pga. förändringar i bostaden? Väsentliga förändringar Den som tecknat förhandsavtal har alltid haft rätt att frånträda/säga upp/häva förhandsavtalet som tecknats om väsentliga förändringar skett sett mot vad...
Fyll i formuläret så ringer vi upp dig
Vårdnad
Vad det innebär det att vara vårdnadshavare till ett barn
Vårdnaden om ett barn är ett omfattande juridiskt och praktiskt ansvar som innefattar både den dagliga omsorgen samt beslutsfattande gällande ingripande angelägenheter som rör barnet. Detta innebär att vårdnadshavaren har ansvar för att tillgodose barnets behov av trygghet, omvårdnad, utbildning och en god fostran. Vårdnaden sträcker sig över alla aspekter av barnets liv, från vardagliga beslut till långsiktiga avgöranden som påverkar barnets framtid.
Vårdnadshavarens beslutsfattande
”Barnets bästa ska vara avgörande för alla frågor om vårdnad, boende och umgänge. ” så lyder 6 kap. 2 a § föräldrabalken. Denna bestämmelse omfattar alla beslut som fattas avseende barnet. I det lilla och det stora. Det är barnets behov och rättigheter som ska stå i fokus – inte föräldrarnas.
Vårdnadshavarna har beslutanderätt i angelägenheter som rör barnets liv, exempelvis:
- Val av skola och förskola
- Ansökan om pass
- Beslut om sjukvård
- Flytt och ändring av folkbokföringsadress
Vårdnadshavarna har också insynsrätt i barnets liv, exempelvis genom rätt att ta del av information från skola, förskola och sjukvård. Finns det två vårdnadshavare så krävs samtycke av båda vårdnadshavarna för beslut av ingripande karaktär. (Läs mer om ansvarsfördelning mellan boende- och umgängesförälder)
Vårdnadshavarna är också förmyndare för sitt omyndiga barn. Vid gemensam vårdnad är båda vårdnadshavarna förmyndare. Förmyndarskapet innebär att tillvarata barnets intressen i ekonomiska och juridiska angelägenheter, då ett omyndigt barn som utgångspunkt saknar rättshandlingsförmåga. För vissa dispositioner krävs samtycket från överförmyndaren i barnets hemkommun. Detta gäller exempelvis om barnet ska förvärva eller överlåta en fastighet. Vårdnaden om ett barn består till dess att barnet fyller 18 år.
Vidare har vårdnadshavare en plikt att utöva tillsyn och se till nödvändig uppsikt finns över barnet. I vilken grad tillsyn och uppsikt krävs och vilka åtgärder som anses nödvändiga bedöms individuellt utifrån barnets ålder och mognadsgrad, utveckling och övriga omständigheter.
Vilken lagstiftning reglerar vårdnaden av ett barn?
Föräldrabalken (FB), främst kapitel 6, är den centrala lagen som reglerar vårdnad, boende och umgänge i Sverige. Den beskriver föräldrarnas ansvar, barnets rättigheter och vad som gäller i frågor om vårdnadstvister.
FN:s barnkonvention, som sedan 2020 är en del av svensk lag, utgör en viktig grund för rättigheter som rör barn. Konventionen fastställer bland annat att alla beslut ska utgå från barnets bästa och att barn har rätt till skydd, omsorg och att uttrycka sina åsikter.
Så blir man vårdnadshavare
- Gifta föräldrar: Båda blir automatiskt vårdnadshavare vid barnets födsel.
- Sambor, särbor, separerade föräldrar, eller andra föräldrakonstellationer: Föräldrarna måste bekräfta faderskapet hos socialtjänsten och underteckna en handling om gemensam vårdnad. Om detta inte sker har mamman ensam vårdnad.
Utgångspunkten i svensk lag är att gemensam vårdnad är bäst för barnet.
När kan ensam vårdnad aktuellt?
Om samarbetet mellan föräldrarna är mycket konfliktfyllt eller om en av föräldrarna anses olämplig kan domstolen besluta om ensam vårdnad. Detta kan bli aktuellt vid:
- Olämplighet: Om en förälder avsevärt brister i sitt ansvar och det medför risk att barnet kan fara illa så kan domstolen bedöma att det är i enlighet med barnets bästa att den andra föräldern tilldelas ensam vårdnad.
- Samarbetssvårigheter: Vid allvarliga samarbetssvårigheter mellan vårdnadshavarna där det bedöms att barnet påverkas negativt kan i vissa fall domstolen besluta att det saknas förutsättningar för gemensam vårdnad. Om det endast är en av parternas som ligger till grund till samarbetsproblemen så tilldelas i regel denne ensam vårdnaden. Brister bägge i samarbetsförmåga får en helhetsbedömning göras över vilken lösning som är bäst för barnet. Barnets viljaa ska beaktas
Vid bedömningen av om föräldrarna ska ha gemensam vårdnad eller om en av dem ska ha ensam vårdnad ska rätten fästa avseende särskilt vid föräldrarnas förmåga att sätta barnets behov främst och ta ett gemensamt ansvar i frågor som rör barnet.
Vid en framåtsyftande bedömning ansågs föräldrarna ha en liten förmåga att lösa frågor som rör barnen, utan att det påverkar barnen på ett negativt sätt. Hovrätten bedömde därför att det saknades förutsättningar för gemensam vårdnad.
I vårdnadsfrågor är som nämnts ovan barnets bästa den avgörande faktorn. Domstolen bedömer varje situation individuellt och fattar beslut genom en helhetsbedömning. Familjemål som rör vårdnad, boende och umgänge tillhör måltypen indispositivt tvistemål. Detta innebär att domstolen i dessa mål har ansvar att göra en självständig bedömning i enlighet med barnets bästa. Domstolen har också möjlighet att själv begära utredning i målet, exempelvis att en vårdnadsutredning eller en s.k. snabbupplysning av socialtjänsten i barnets hemkommun. Parterna kan inte heller fritt nå en förlikning i denna måltyp då det finns ett allmänintresse i att utfallet bedöms vara till, just det, barnets bästa. Samförståndslösningar accepteras dock i regel av domstolen.
Läs vår guide om hur en vårdnadstvist går till
Om båda vårdnadshavarna ändra är eniga om att ändra vårdnaden, så kan detta uppnås genom att de upprättar ett skriftligt avtal som reglerar ändringen av vårdnaden. Bedömer socialnämnden i barnets hemkommun att förändringen är förenlig med bästa så godkänns avtalet. Även tingsrätten kan meddela dom om ensam vårdnad om parterna är överens och detta anses vara i enlighet med barnets bästa. Ett sådant yrkande kan ex. göras i samband med ansökan om äktenskapsskillnad.
När bör du söka juridisk rådgivning angående vårdnad, boende och umgänge?
Det är i regel bra att ta rådgivning i ett tidigt skede om du är orolig för ditt barn på grund av olämplighet eller samarbetssvårigheter hos den andre vårdnadshavaren. Ta kontakt med en familjejurist med erfarenhet av vårdnadsmål för att klargöra hur du bör agera. Du kan också söka dig till kommunens familjerätt för att boka in samarbetssamtal med den andre föräldern/vårdnadshavaren. Samarbetssamtal sker dock på frivillig basis.
Du är alltid välkommen att ringa Juristjouren på 0771-333 444 för inledande rådgivning och möjlighet att hitta specialiserad hjälp i din situation. Vi nås 8-17 på vardagar.
Läs mer:
Hur betydelsefull är barnets vilja i en vårdnadstvist?
Om man blir utsatt för umgängessabotage - Juristjouren
Anklagelser om våld i en vårdnadsprocess
Obligatoriskt informationssamtal inför en vårdnadstvist
Vårdnadshavarna har beslutanderätt i angelägenheter som rör barnets liv, exempelvis:
- Val av skola och förskola
- Ansökan om pass
- Beslut om sjukvård
- Flytt och ändring av folkbokföringsadress
Vårdnadshavarna har också insynsrätt i barnets liv, exempelvis genom rätt att ta del av information från skola, förskola och sjukvård. Det är dock viktigt att betona att vårdnadsansvaret handlar mer om skyldigheter än om rättigheter. Det är barnets behov och rättigheter som ska stå i fokus – inte föräldrarnas. Finns det två vårdnadshavare så krävs samtycke av båda vårdnadshavarna för beslut av ingripande karaktär. (Läs mer om ansvarsfördelning mellan boende- och umgängesförälder)
Vårdnadshavarna är också förmyndare för sitt omyndiga barn. Vid gemensam vårdnad är båda vårdnadshavarna förmyndare. Förmyndarskapet innebär att tillvarata barnets intressen i ekonomiska och juridiska angelägenheter, då ett omyndigt barn som utgångspunkt saknar rättshandlingsförmåga. För vissa dispositioner krävs samtycket från överförmyndaren i barnets hemkommun. Detta gäller exempelvis om barnet ska förvärva eller överlåta en fastighet. Vårdnaden om ett barn består till dess att barnet fyller 18 år.
Vad säger lagen om vårdnad av barn?
Vårdnad av barn handlar om det juridiska ansvaret för ett barns personliga förhållanden. En vårdnadshavare har ansvar för att tillgodose barnets behov av trygghet, omsorg, omvårdnad och en god fostran. Vårdnaden innefattar också rätt att fatta beslut som rör barnets liv, såsom skolgång, sjukvård och pass, samt skyldigheten att skydda barnet från skada.
En viktig del av vårdnadsansvaret är att respektera barnets rättigheter och behov. Beslut som rör barnet ska alltid tas utifrån principen om barnets bästa, där barnets välmående och säkerhet står i centrum.
Att vara vårdnadshavare innefattar ansvar för den dagliga omsorgen av barnet. Det innebär att säkerställa barnets fysiska och emotionella välbefinnande. I detta ingår att ge barnet mat och kläder samt att skapa en trygg och stabil hemmiljö. Här ingår även att se till att barnet får tillräcklig sömn, hygien och regelbunden sjukvård. Daglig omsorg innebär också att stötta barnet i dess utveckling genom att uppmuntra till lek, lärande och sociala aktiviteter. Som vårdnadshavare har man också ansvar för att barnet får en fungerande skolgång och den hjälp och det stöd som behövs för att barnet ska kunna klara sina studier.
Vilken lagstiftning reglerar vårdnaden av ett barn?
Föräldrabalken (FB), främst kapitel 6, är den centrala lagen som reglerar vårdnad, boende och umgänge i Sverige. Den beskriver föräldrarnas ansvar, barnets rättigheter och vad som gäller i frågor om vårdnadstvister.
FN:s barnkonvention, som sedan 2020 är en del av svensk lag, utgör en viktig grund för rättigheter som rör barn. Konventionen fastställer bland annat att alla beslut ska utgå från barnets bästa och att barn har rätt till skydd, omsorg och att uttrycka sina åsikter.
Så blir man vårdnadshavare
- Gifta föräldrar: Båda blir automatiskt vårdnadshavare vid barnets födsel.
- Sambor, särbor, separerade föräldrar, eller andra föräldrakonstellationer: Föräldrarna måste bekräfta faderskapet hos socialtjänsten och underteckna en handling om gemensam vårdnad. Om detta inte sker har mamman ensam vårdnad.
Utgångspunkten i svensk lag är att gemensam vårdnad är bäst för barnet.
När kan ensam vårdnad aktuellt?
Om samarbetet mellan föräldrarna är mycket konfliktfyllt eller om en av föräldrarna anses olämplig kan domstolen besluta om ensam vårdnad. Detta kan bli aktuellt vid:
- Allvarliga samarbetssvårigheter som påverkar barnets välmående.
- Olämplighet. Om en förälder avsevärt brister i sitt ansvar och det går ut över barnet.
I vårdnadsfrågor är barnets bästa den avgörande faktorn. Domstolen bedömer varje situation individuellt och fattar beslut genom en helhetsbedömning. Familjemål som rör vårdnad, boende och umgänge tillhör måltypen indispositivt tvistemål. Detta innebär att domstolen i dessa mål har ansvar att göra en självständig bedömning i enlighet med barnets bästa. Domstolen har också möjlighet att själv begära utredning i målet, exempelvis att en vårdnadsutredning genomförs av socialtjänsten i barnets hemkommun. Parterna kan inte heller fritt nå en förlikning då det finns ett allmänintresse i att utfallet bedöms vara till, just det, barnets bästa. Samförståndslösningar accepteras dock i regel av domstolen.
Läs vår guide om hur en vårdnadstvist går till
När bör du söka juridisk rådgivning angående vårdnad, boende och umgänge?
I regel är det bra att ta rådgivning i ett tidigt skede om du är orolig för ditt barn på grund av olämplighet eller samarbetssvårigheter hos den andre vårdnadshavaren. Ta kontakt med en familjejurist med erfarenhet av vårdnadsmål för att klargöra hur du bör agera. Du kan också söka dig till kommunens familjerätt för att boka in samarbetssamtal med den andre föräldern/vårdnadshavaren. Samarbetssamtal sker dock på frivillig basis.
Du är alltid välkommen att ringa Juristjouren på 0771-333 444 för inledande rådgivning och möjlighet att hitta specialiserad hjälp i din situation. Vi nås 8-17 på vardagar.
Läs mer:
Hur betydelsefull är barnets vilja i en vårdnadstvist?
Om man blir utsatt för umgängessabotage - Juristjouren
Anklagelser om våld i en vårdnadsprocess
Obligatoriskt informationssamtal inför en vårdnadstvist