Checklista vid fel i bostadsrätt och fastighet

1. Så snart du misstänker att ett dolt fel föreligger, skicka en reklamation till säljaren. Skicka ett rekommenderat brev eller ett mail till den adress som står angiven i överlåtelseavtalet (gärna med en kopia till mäklaren). Notera att du aldrig ska skicka reklamationen endast till mäklaren eller det dolda fel-försäkringsbolag som säljaren kan ha köpt försäkring hos.

2. Kontakta jurist. Orsaken till att denna punkt ligger före ”utred felet och dess omfattning” är att juristen hjälper dig med att ansöka om rättsskydd via din hemförsäkring. Rättsskyddet täcker ofta en stor del av kostnaden för anlitande av besiktningsman (som du i slutändan kommer vilja anlita för att dokumentera och bekräfta felet). Försäkringsbolagen kräver dock att besiktningen beställts av en jurist.

3. Utred felet och dess omfattning. Här kan du göra en stor insats själv genom att riva och noggrant dokumentera det du ser. Det viktiga är att du inte river bort bevisning. Det bästa är dock att låta fackmän riva och dokumentera.

4. Ta reda på värdet av felet. En besiktningsman kan ofta uttala sig om vad det skulle kosta att åtgärda felet. Du kan också kontakta en hantverkare som får lämna en offert. Vid större fel eller fel som är svåra att fixa med hjälp av en hantverkare kan det vara aktuellt att anlita en värderingsman som får räkna på felets negativa marknadsvärdepåverkan.

5. Skicka ett krav till säljaren. Detta gör vanligtvis juristen du tagit hjälp av. I kravbrevet preciseras kravet och skälen för detta. Som underlag har juristen den dokumentation du gjort, besiktningsmannens utlåtande samt ev. offerter eller värdeutlåtanden (från värderingsman).

När frågorna om fel föreligger och detta är att betrakta som dolt kan säljaren bemöta köparens krav genom att antingen bestrida kravet och vägra all form av betalning eller medverka till en förlikning.

Har du följdfrågor? Ring 0771-333 444 för kostnadsfri rådgivning eller konkret hjälp i ditt ärende.

Vad är ett dolt fel?

Nedan reder vi ut vad som gäller för bostadsrätt respektive fastighet. För att fastställa om det handlar om ett dolt fel måste vi först definiera vad ett fel är. När man konstaterat att det rör sig om ett fel, behöver man sedan utreda om det är dolt eller inte samt vilka åtgärder som kan vara aktuella.

Detta gäller för fel i bostadsrätt

Enligt köplagen, som är tillämplig vid köp av bostadsrätt, anses en bostadsrätt vara behäftad med fel om den inte överensstämmer med det avtalade skicket. Avtalsinnehåll begränsas inte till sådant som framgår i kontraktshandlingen (överlåtelseavtalet) utan även objektsbeskrivningen och annat marknadsföringsmaterial kan utgöra avtalsinnehåll. Även annan kommunikation mellan parterna eller via mäklaren som beskriver skick och egenskaper hos bostadsrätten kan utgöra avtalsinnehåll, beroende på hus preciserade dessa uttalanden är.

Exempel på fel som grundar sig i avvikelser från avtalat skick:

• Avvikande boyta jämfört med vad som utlovats
• Felaktigt angiven månadsavgift
• Avsaknad av en avtalad egenskap, exempelvis att golvvärme saknas eller inte fungerar

Dolt fel i bostadsrätt

En bostadsrätt kan också vara behäftad med fel om den avviker från köparens befogade förväntningar – det vill säga vad köparen skäligen har rätt att förvänta sig av bostadsrätten. Om bostadsrätten avviker från dessa förväntningar kan det under vissa förutsättningar utgöra ett köprättsligt fel.

En faktor vid bedömningen av köparens befogade förväntningar är bostadsrättens pris i förhållande till dess skick. Dessutom övriga uppgifter i försäljningsmaterialet, såsom objektsbeskrivningen, samt information från säljaren eller mäklaren påverka förväntningarna.

Exempel:

En köpare kan inte förvänta sig att ett 20 år gammalt badrum ska vara i samma skick under ytan som ett som renoverades förra året, även om det inte finns några synliga fel i det äldre badrummet. Den förväntade livslängden på ett badrums tätskikt är begränsat, varför det sannolikt inte går att hävda att det rör sig om ett fel om det visar sig att tätskikt är uttjänt och måste bytas efter tillträde.

Undersökningsplikt i bostadsrätt

Enligt köplagen får en köpare inte åberopa fel som denne borde ha känt till vid kontraktsskrivningen. Om säljaren har uppmanat köparen att undersöka bostaden, eller om köparen själv genomfört en undersökning, kan köparen inte hävda fel som borde ha upptäckts vid undersökningen. Att köparen uppmanats att undersöka bostaden anges i regel i avtalet. Undersökningsplikten vid köp av bostadsrätt är dock inte lika omfattande som vid köp av fastighet.

Vad borde köparen då upptäcka? Ja, det beror helt på vem köparen är och vad för undersökning denne gör. Är köparen en byggingenjör kan denne antas upptäcka fler brister än vad en it-konsult kan. Och om köparen gör en mer omfattande undersökning än vad som krävs förväntas han eller hon upptäcka fler brister än om en mindre omfattande undersökning hade gjorts.

Exempel på vanliga dolda fel i bostadsrätt:

• Fuktskador i badrum
• Felaktiga elinstallationer
• Konstruktionsfel i badrum och kök

Befintligt skick vid överlåtelse av bostadsrätt

Om bostadsrätten har sålts i befintligt skick (vilket gäller för de allra flesta bostadsrätter) krävs det, utöver ovanstående, att bostaden är i väsentligt sämre skick än vad köparen rimligen kunnat förvänta sig med hänsyn till pris och övriga omständigheter.

Detta innebär att den avvikelse från köparens befogade förväntningar (dolt fel) måste bedömas som väsentlig och att denna avvägning görs med utgångspunkt i vad det kostar att åtgärda felen och övriga omständigheter satt i relation till bostadsrättens pris. (läs mer om väsentlighetsbedömningen här)

Vid fel som rör avvikelser från avtalat skick görs dock inte samma väsentlighetsbedömning, men rent marginella avvikelser som inte påverkar priset eller köpbeslutet anses oftast inte vara köprättsliga fel.

Sammanfattning – detta krävs för att de ska klassas som ett dolt fel i bostadsrätt

• Bostaden avviker från köparens befogade förväntningar baserat på bostadens skick vid köptillfället.
• Avvikelsen påverkar bostadsrättens pris. Vid villkor om befintligt skick ska det också röra ett ”väsentligt” fel.
• Om köparen uppmanats att undersöka bostaden ska felet inte varit upptäckbart i en erforderlig undersökning av bostaden.

Glöm inte heller att reklamationsfristen för fel i bostadsrätt är 2 år beräknat från tillträdesdagen. Reklamation ska också ske inom skälig tid från tidpunkten då felet upptäcktes!

Har du följdfrågor om fel i bostadsrätt? Ring 0771-333 444 för kostnadsfri rådgivning eller konkret hjälp i ditt ärende.

Detta gäller för fel i fastighet

Felansvaret för fastigheter regleras i jordabalken. I dagligt tal pratar man ofta om fastigheter som synonym till hus, men en fastighet är i juridisk mening själva marken, medan byggnaderna är tillbehör till fastigheten. Det finns flera olika typer av fel i fastighet (läs mer här länk) men nedan tar vi sikte på att klargöra vad som gäller för:

Faktiska fel (fel som handlar fastighetens och byggnadernas fysiska skick)

En fastighet anses vara felaktig om den:

• Avviker från det som avtalats (konkret fel)
• Avviker från vad köparen med fog kunnat förvänta sig vid köpet (abstrakt fel)

Om fastigheten avviker från vad som avtalats eller vad köparen skäligen kunnat förutsätta vid köpet, kan köparen göra gällande vissa felpåföljder.

Dolt fel i fastighet

För att avgöra vad köparen ”med fog kunnat förvänta sig vid köpet” av fastighet krävs en bredare förståelse av byggnadens ålder, skick, byggsätt och hur och när eventuella renoveringar skett och vilken undersökning köparen har gjort samt viket pris köparen betalar.

Äldre hus är uppförda enligt dåtidens byggstandard, och en köpare kan därför inte förvänta sig samma egenskaper som hos ett modernare hus. Dessutom är förekomst av fukt och andra problem mer vanligt förekommande i hus med vissa byggår och konstruktionssätt, vilket köparen förutsätts känna till.

Exempel på vanliga dolda fel i fastighet:

• Dränering – brister i husets dränering
• Brister i våtutrymmen
• Tak – läckage och konstruktionsfel

Undersökningsplikt och besiktning av fastighet      

Köparen får inte åberopa fel som kunde upptäckas i sådan undersökning som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, jämförbara fastigheter och omständigheterna vid köpet. Den s.k. undersökningsplikten, dvs. jordabalkens regler om undersökning och den domstolspraxis som utvecklats genom åren, ställer mycket högre krav på fastighetsköpare än bostadsrättsköpare.

Sådant som framkommer om fastighetens skick och egenskaper i köpekontraktet, objektsbeskrivning, marknadsföringsmaterial och uttalanden från säljaren eller genom mäklaren, m.m., påverkar vad köparen skäligen har fog att förvänta sig och påverkar hur långtgående köparen bör undersöka fastigheten. Uttalanden från säljaren om fastighetens egenskaper och skick kan alltså både minska och fördjupa undersökningsplikten.

Undersökningsplikten omfattar sådant som kan uppfattas med syn, lukt, känsel, hörsel och innefattar även svårtillgängliga utrymmen som exempelvis tak, vind och krypgrund. Alla fastigheter kräver noggrann undersökning, men fastigheter med renoveringsbehov eller där det finns osäkerhetsfaktorer kring fastighetens skick kräver ännu större noggrannhet.

Eftersom många köpare saknar byggnadsteknisk kunskap anlitas ofta en besiktningsman. Om en noggrann besiktning har genomförts och felet ändå inte upptäckts, kan det i regel klassas som ett dolt fel. I vissa fall kan även fördjupad undersökning av fackmän inom exempelvis VVS eller el vara påkallad. Missar besiktningsmannen felindikationer som borde ha uppmärksammats, med effekten att köparen inte anses ha uppfyllt sin undersökningsplikt, kan köparen i stället rikta skadeståndskrav mot besiktningsmannen.

Friskrivningar vid fastighetsöverlåtelse

Vid fastighetsöverlåtelse, som regleras av jordabalken, finns ingen allmän friskrivning likt ”befintligt skick” på samma sätt som i köplagens regelverk. Däremot kan säljaren och köparen avtala om olika typer av friskrivningar som påverkar köparens möjlighet att göra gällande fel i fastigheten efter köpet.

Det finns två typer av friskrivningar:

1. Egenskapsfriskrivning

En egenskapsfriskrivning innebär att säljaren uttryckligen friskriver sig från ansvar för specifika egenskaper hos fastigheten. Detta kan exempelvis innebära att säljaren anger att taket är i dåligt skick eller att dräneringen är bristfällig, vilket innebär att köparen inte kan åberopa dessa som fel efter köpet. Genom en sådan friskrivning görs det tydligt att vissa delar av fastigheten kan vara i bristfälligt skick, och det blir köparens ansvar att själv bedöma om dessa brister är acceptabla.

2. Påföljdsfriskrivning

En påföljdsfriskrivning innebär att säljaren begränsar köparens rätt att kräva vissa påföljder vid fel. En vanlig form av påföljdsfriskrivning är att säljaren friskriver sig helt från felansvar, vilket gör att köparen inte kan kräva prisavdrag, hävning eller skadestånd på grund av fel i fastigheten.

Sammanfattning – detta krävs för att de ska klassas som ett dolt fel i fastighet

• Fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förvänta sig vid köpet – innebärande att felet inte är förväntat med beaktande av fastighetens skick, ålder, konstruktionssätt, pris, m.m.
• Avvikelsen var inte upptäckbar vid en sådan undersöknings av fastigheten som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
• Avvikelsen påverkar fastighetens pris.

Var uppmärksam på att reklamationsfristen för fel i fastighet är 10 år beräknat från tillträdesdagen och att reklamation måste ske inom skälig tid från tidpunkten då felet upptäcktes!

Har du frågor om fel i fastighet eller bostadsrätt eller bostadsjuridik i allmänhet? Ring 0771-333 444 för kostnadsfri rådgivning eller konkret hjälp i ditt ärende. 

Läs mer:

Reklamera fel i bostadsrätt eller fastighet – allt du behöver veta

Dolda fel-försäkring – hur säker ska en köpare känna sig?

Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt

Fel i fastighet – fukt samt följdskador och fel

Bostadsjuridik – Juristjouren.se