Det är inte ovanligt att den som letar ny villabostad får förklarat för sig att säljaren redan har gjort en överlåtelsebesiktning och därtill tecknat en s.k. dolda fel-försäkring. Ofta lyfter man fram detta som ett säljargument. Att köparen kan känna sig trygg med köpet eftersom fastigheten är besiktad och försäkrad. Ofta till ganska höga belopp. Många spekulanter blir övertygade av detta. Tyvärr kan detta bli en kostsam illusion av säkerhet.
Överlåtelsebesiktningen
Brister som innebär att fastigheten avviker från köparens befogade förväntningar är s.k. fel. En köpare har dock en plikt att undersöka den fastighet hen avser förvärva. Brister som köparen upptäckt/borde ha upptäckt vid sin undersökning utgör dock inte fel eftersom de inte utgör en avvikelse från köparens befogade förväntningar. Med andra ord, en köpare kan inte ha en förväntan om ett tätt tak efter att hen sett fuktskador på vinden. För att en brist ska utgöra ett fel och kunna ligga till grund för ett krav mot säljaren måste det ha varit dolt.
En undersökning behöver vara noggrann. Ofta krävs det att en person med sakkunskap har undersökt fastigheten för att en tillräckligt noggrann undersökning ska kunna anses ha utförts. Få fastighetsköpare besitter den kunskap som krävs varför många av dem anlitar en egen besiktningsman. Andra gör ingen besiktning alls. Ytterligare en del förlitar sig på den överlåtelsebesiktning som säljaren beställt och betalat.
Missar i en besiktning
Problemet med en överlåtelsebesiktning är oftast inte vad som upptäckts, utan vad som inte upptäckts och därtill vad som inte besiktats. Ett exempel är tak, och i förlängningen vindar. Taket är en av de viktigaste byggnadsdelarna. Ett tak som inte håller tätt behöver bytas ut omgående och ofta till en förhållandevis hög kostnad. En överlåtelsebesiktning omfattar dock i princip aldrig en noggrann besiktning av en byggnads tak. Anledningen till det är att besiktningsmän (rätteligen) kräver någon form av skyddsanordning för att ta sig upp på tak. De kan vara branta och hala under stor del av året. Brister som man hade kunnat upptäckas om besiktningsmannen hade tagit sig upp på taket är, inte dolda. Därför utgör de inte fel som kan ge köparen rätt till ersättning.
Samma resonemang som gäller för tak kan också gälla vindsutrymmen. En besiktningsman kommer inte göra en noggrann besiktning av en vind om hen inte kan röra sig fritt däruppe. Innebörden av detta är att brister, t.ex. mögeltillväxt eller andra indikationer och symptom på brister i takets täthet inte blir upptäckta. Men de kan inte ligga säljaren till last eftersom de borde ha blivit upptäckta. Genom att endast förlita sig på säljarens överlåtelsebesiktning blir det många gånger så att köparen köper grisen i säcken eftersom besiktningen inte är så noggrant utförd som den borde vara.
Dolda fel-försäkring
Kom ihåg att ett bolag som tillhandahåller dolda fel-försäkringar driver en verksamhet med syfte att generera vinst till bolagets ägare. Frågan som försäkringsbolaget ställer när en skada anmäls har ingenting med rättvisa eller moral att göra. Det handlar strikt om den anmälda skadan är omfattad av försäkringens villkor och därför ger köparen rätt till ersättning eller inte.
En köpare behöver, för att få fullständig klarhet i vad en försäkring inte omfattar, gå igenom de specifika försäkringsvillkoren. Generellt är det så att försäkringarna aldrig täcker upptäckbara fel, därav namnet dolda fel-försäkring. Den praktiska innebörden av detta är att försäkringsbolagen, om köparen inte har gjort en noggrann undersökning eller om det i överlåtelsebesiktningen finns några noteringar som skulle kunna tolkas som felindikationer, i princip alltid nekar köparen ersättning med hänvisning till att felet inte är dolt.
Efter att många gånger ha drivit krav om ersättning för dolda fel mot försäkringsbolag är det vår erfarenhet att det är svårt att få ersättning. Därmed inte sagt att försäkringsbolagen är ”omöjliga”. Det är inte ovanligt att försäkringsbolagen föreslår en förlikningsuppgörelse. Allt i syfte att inte behöva lägga mer tid och pengar på en osäker process.
Vad ska man då göra som köpare?
En fastighetsspekulant måste ta eget ansvar och inte lägga allt i händerna på säljaren och dennes besiktningsman. Man bör göra en egen besiktning och om inte det går, en s.k. köpargenomgång med säljarens besiktningsman. Detta innebär att man som köpare i regel tar över rätten att rikta krav besiktningsmannen för den tjänst han utfört. Denna bör man dock alltid kombinera med en s.k. besiktningsklausul. Om inget annat bör en spekulant konsultera en jurist för att få klarhet i vad en överlåtelsebesiktning och de däri gjorda noteringarna betyder för en framtida tvist om dolda fel. För att hjälpa köparen att i möjligaste mån undvika framtida tvister och problem tillhandahåller vi tjänsten ”Köparhjälpen”.
Har du frågor om dolda fel-försäkring? Ring oss på Juristjouren för kostnadsfri inledande rådgivning på 0771-333 444.
