Dolda fel-försäkring – hur säker ska en köpare känna sig?
DOLDA FEL-FÖRSÄKRING – hur säker ska en köpare känna sig?

Det är inte ovanligt att den som letar ny villabostad får förklarat för sig att säljaren redan har gjort en överlåtelsebesiktning och därtill tecknat en s.k. dolda fel-försäkring. Ofta lyfter man fram detta som ett säljargument. Att köparen kan känna sig trygg med köpet eftersom fastigheten är besiktad och försäkrad. Ofta till ganska höga belopp. Många spekulanter blir övertygade av detta. Tyvärr kan detta bli en kostsam illusion av säkerhet.

Överlåtelsebesiktningen

Brister som innebär att fastigheten avviker från köparens befogade förväntningar är s.k. fel. En köpare har dock en plikt att undersöka den fastighet hen avser förvärva. Brister som köparen upptäckt/borde ha upptäckt vid sin undersökning utgör dock inte fel eftersom de inte utgör en avvikelse från köparens befogade förväntningar. Med andra ord, en köpare kan inte ha en förväntan om ett tätt tak efter att hen sett fuktskador på vinden. För att en brist ska utgöra ett fel och kunna ligga till grund för ett krav mot säljaren måste det ha varit dolt.

En undersökning behöver vara noggrann. Ofta krävs det att en person med sakkunskap har undersökt fastigheten för att en tillräckligt noggrann undersökning ska kunna anses ha utförts. Få fastighetsköpare besitter den kunskap som krävs varför många av dem anlitar en egen besiktningsman. Andra gör ingen besiktning alls. Ytterligare en del förlitar sig på den överlåtelsebesiktning som säljaren beställt och betalat.

Missar i en besiktning

Problemet med en överlåtelsebesiktning är oftast inte vad som upptäckts, utan vad som inte upptäckts och därtill vad som inte besiktats. Ett exempel är tak, och i förlängningen vindar. Taket är en av de viktigaste byggnadsdelarna. Ett tak som inte håller tätt behöver bytas ut omgående och ofta till en förhållandevis hög kostnad. En överlåtelsebesiktning omfattar dock i princip aldrig en noggrann besiktning av en byggnads tak. Anledningen till det är att besiktningsmän (rätteligen) kräver någon form av skyddsanordning för att ta sig upp på tak. De kan vara branta och hala under stor del av året. Brister som man hade kunnat upptäckas om besiktningsmannen hade tagit sig upp på taket är, inte dolda. Därför utgör de inte fel som kan ge köparen rätt till ersättning.

Samma resonemang som gäller för tak kan också gälla vindsutrymmen. En besiktningsman kommer inte göra en noggrann besiktning av en vind om hen inte kan röra sig fritt däruppe. Innebörden av detta är att brister, t.ex. mögeltillväxt eller andra indikationer och symptom på brister i takets täthet inte blir upptäckta. Men de kan inte ligga säljaren till last eftersom de borde ha blivit upptäckta. Genom att endast förlita sig på säljarens överlåtelsebesiktning blir det många gånger så att köparen köper grisen i säcken eftersom besiktningen inte är så noggrant utförd som den borde vara.

Dolda fel-försäkring

Kom ihåg att ett bolag som tillhandahåller dolda fel-försäkringar driver en verksamhet med syfte att generera vinst till bolagets ägare. Frågan som försäkringsbolaget ställer när en skada anmäls har ingenting med rättvisa eller moral att göra. Det handlar strikt om den anmälda skadan är omfattad av försäkringens villkor och därför ger köparen rätt till ersättning eller inte.

En köpare behöver, för att få fullständig klarhet i vad en försäkring inte omfattar, gå igenom de specifika försäkringsvillkoren. Generellt är det så att försäkringarna aldrig täcker upptäckbara fel, därav namnet dolda fel-försäkring. Den praktiska innebörden av detta är att försäkringsbolagen, om köparen inte har gjort en noggrann undersökning eller om det i överlåtelsebesiktningen finns några noteringar som skulle kunna tolkas som felindikationer, i princip alltid nekar köparen ersättning med hänvisning till att felet inte är dolt.

Efter att många gånger ha drivit krav om ersättning för dolda fel mot försäkringsbolag är det vår erfarenhet att det är svårt att få ersättning. Därmed inte sagt att försäkringsbolagen är ”omöjliga”. Det är inte ovanligt att försäkringsbolagen föreslår en förlikningsuppgörelse. Allt i syfte att inte behöva lägga mer tid och pengar på en osäker process.

Vad ska man då göra som köpare?

En fastighetsspekulant måste ta eget ansvar och inte lägga allt i händerna på säljaren och dennes besiktningsman. Man bör göra en egen besiktning och om inte det går, en s.k. köpargenomgång med säljarens besiktningsman. Detta innebär att man som köpare i regel tar över rätten att rikta krav besiktningsmannen för den tjänst han utfört. Denna bör man dock alltid kombinera med en s.k. besiktningsklausul. Om inget annat bör en spekulant konsultera en jurist för att få klarhet i vad en överlåtelsebesiktning och de däri gjorda noteringarna betyder för en framtida tvist om dolda fel. För att hjälpa köparen att i möjligaste mån undvika framtida tvister och problem tillhandahåller vi tjänsten ”Köparhjälpen”.

Har du frågor om dolda fel-försäkring? Ring oss på Juristjouren för kostnadsfri inledande rådgivning på 0771-333 444.

Fler artiklar

Gåva av bostadsrätt

Gåva av bostadsrätt

En överlåtelse av en bostadsrätt kan ske i flera olika former. Exempelvis genom köp eller genom gåva av bostadsrätt. En bostadsrätt särskiljer sig dock mot annan egendom då den i själva verket utgörs av en andelsrätt i en bostadsrättsförening med en tillhörande...

Fyll i formuläret så ringer vi upp dig

GDPR

Så här går en vårdnadstvist till

Ansökan om stämning och svaromål

En vårdnadstvist inleds med en stämningsansökan. En stämningsansökan upprättar ditt juridiska ombud. I stämningsansökan anger du dina yrkanden och dina grunder. Yrkanden är vad du vill att tingsrätten ska besluta och dina grunder är skälen till att tingsrätten ska besluta i enlighet med dina yrkanden. I stämningsansökan anger du också vilken bevisning du vill åberopa. Det är möjligt att ändra eller komplettera bevisuppgifter under processens gång.
Efter att stämningsansökan är inlämnad till tingsrätten får motparten möjlighet att svara på den genom att inge ett så kallat svaromål. I svaromålet anger motparten sin inställning till dina krav samt framför eventuella egna yrkanden och grunderna för dessa.

Sammanträde för muntlig förberedelse

Efter en inledande skriftväxling kommer tingsrätten att boka tid för ett sammanträde som kallas för muntlig förberedelse. Vid sammanträdet närvarar en ordförande, protokollförare samt parterna och deras ombud.

Sammanträdet syftar dels till att gå igenom målet och dels till att ge parterna möjlighet att träffa en överenskommelse under ledning av rättens ordförande. Det är möjligt att ni under detta sammanträde kommer överens om en lösning som ni båda är nöjda med och att målet därefter kan avslutas.

Interimistiskt beslut

Om ni inte kan komma överens om en lösning finns möjligheten att under detta sammanträde yrka om att tingsrätten ska besluta interimistiskt om vad som ska gälla. Ett tillfälligt beslut med andra ord. Det interimistiska beslutet gäller till dess tingsrätten har avgjort frågan genom dom eller att ni kommer överens om annat.

Vårdnad-, boende- och umgängesutredningen

Efter sammanträdet för muntlig förberedelse kan rätten förordna att familjerätten ska genomföra en vårdnad-, boende och umgängesutredning. Det är en omfattande utredning som löper under flera månader. Man utreder barnets förhållande till vardera förälder genom samtal med föräldrarna och andra vuxna i barnets närhet. I vissa fall hörs även barnet själv (beroende på ålder). Familjerätten ger därefter en rekommendation om vad de anser bör gälla avseende vårdnaden, boendet och umgänget. Denna utredning tas sedan in i målet i tingsrätten och ligger som grund för tingsrättens bedömningar.

Samarbetssamtal eller medling

Tingsrätten kan också uppdra åt familjerätten att genomföra samarbetssamtal med föräldrarna eller tillsätta en medlare. Detta förutsätter båda parternas samtycke. Familjerättens medlare redovisar därefter resultaten av samtalen till tingsrätten. Det är möjligt att ni under dessa samtal kommer överens om en lösning som ni båda är nöjda med och att målet därefter kan avslutas i tingsrätten.

Huvudförhandling

Om ni inte kommer överens under processens gång kommer tingsrätten att avgöra målet efter en huvudförhandling. Domstolen får då besluta i frågorna i enlighet med vad som är bäst för barnet. Vårdnaden kan då anförtros åt en förälder (ensam vårdnad) eller åt båda föräldrarna (gemensam vårdnad). Domstolen kan också bestämma hos vilken förälder barnet ska bo samt hur ofta barnet ska träffa den andre föräldern. Tingsrättens dom måste följas men kan överklagas till hovrätten.

Ansökan om verkställighet

Om någon av parterna inte följer tingsrättens dom finns möjlighet att ansöka om verkställighet av domen. Den part som inte följer domen kan då åläggas att betala vite (dvs. ett förutbestämt skadestånd).

Se länkarna nedan om du önskar läsa mer i ämnet:

Hur betydelsefull är barnets vilja i en vårdnadstvist?
Pappor: våga ta plats i era barns liv!
Anklagelser om våld i en vårdnadsprocess
När ett barn inte vill träffa den ena föräldern
Egenmäktig flytt med barn

Familjerätt - Juristjouren.se

Vid följdfrågor eller behov av hjälp är du varmt välkommen att ringa oss på Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444. Du når oss vardagar mellan 8-17.