Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt

Undersökningsplikt

Ett köp av bostadsrättslägenhet kategoriseras juridiskt som köp av lös egendom. Det innebär att samma regler gäller för såväl en så pass komplex vara som en bostadsrättslägenhet som för köp av en spade. Förklaringen till detta är att det som överlåts vid en bostadsrättsöverlåtelse är föreningsmedlemskapet, vilket är kopplat till en specifik lägenhet i den fastighetsägande föreningens hus. Det är alltså inte lägenheten som överlåts, utan rätten till lägenheten. Vad gäller då för undersökningsplikten vid köp av en bostadsrätt?

Även om ett köp av en lägenhet har många likheter med köp av fast egendom utgör alltså en bostadsrätt lös egendom och köplagens regler blir därför tillämpliga. Här går många vilse och blandar felaktigt ihop reglerna för köp av bostadsrätt med de som gäller för köp av fast egendom (vilka återfinns i jordabalken kap. 4). Detta gäller inte minst mäklare.

Köparens ansvar

Vilket ansvar har jag?
Undersökningsplikten innebär att du som köpare ansvarar för att noga undersöka bostaden innan du skriver på kontraktet. Om du hittar något som kan tyda på ett fel ingår det även i undersökningsplikten att utreda detta närmare.

Utgångspunkten är att bostaden säljs i befintligt skick med hänsyn till ålder, pris och användning. Säljaren är aldrig ansvarig för fel som kunde ha upptäckts vid en normal undersökning. Det finns inget krav på att undersökningen ska göras av en fackman, men det kan vara klokt att ta professionell hjälp om du till exempel hittar vad som kan vara fukt- eller mögelfläckar. 

Vad säger då köplagen om en köpares undersökningsplikt? Av § 20 (stycke 1 och 2) framgår följande.

Köparen får inte såsom fel åberopa vad han måste antas ha känt till vid köpet.

Har köparen före köpet undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får han inte såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder.

Huvudregeln är att en bostadsrättsköpare inte kan kräva ersättning från en säljare på grund av en brist i lägenheten som han känt till, dvs. inte göra gällande felet mot säljaren. En köpare kan inte heller göra gällande sådana fel som han borde ha känt till om han före köpet undersökt varan och vid den undersökningen missat det aktuella felet. Detsamma gäller om köparen inte följt säljarens uppmaning att undersöka varan. Den uppmärksamme läsaren noterar att det i lagen helt saknas något som skulle kunna tolkas som en självständig skyldighet för köparen att undersöka lägenheten före köpet.

Utgångspunkten för bedömningen av vilka fel en köpare ska få göra gällande mot en säljare och vilka fel som köparen känt/borde ha känt till är den faktiska undersökning som köparen genomfört.

Säljarens ansvar

Som säljare av en bostadsrätt åligger också ett ansvar om upplysningsplikt. Det vill säga att man som säljare förväntas informera om de fel och brister man känner till i lägenheten. Vid eventuell tvist om ett fel i en bostadsrätt så kan det bli en fråga om säljansvar om det exempelvis visar sig att säljaren medvetet undanhållit informationen eller uppenbart dolt ett fel denne känt till. 

Uppmaning till undersökning

Ovan konstaterades att det inte finns någon lagstadgad undersökningsplikt för köpare av lös egendom, vilket en bostadsrättslägenhet klassificeras som. En närbesläktad fråga är den om innebörden av följande uppmaning till undersökning.

”Före köpet har köparen uppmanats att noggrant undersöka lägenheten.”

Denna formulering återfinns ordagrant i nästan alla objektsbeskrivningar/prospekt och köpekontrakt avseende bostadsrättslägenheter som upprättas av mäklare. Vanligtvis delas prospektet ut vid lägenhetsvisningar och köparen anses då fått del av undersökningsuppmaningen. Avtalet, som ofta hänvisar till prospektet, anses vara ett uttryck för den s.k. partsviljan (dvs. vad köpare och säljare har velat förbinda sig till genom det avtal de skrivit under). Det är därför viktigt att avtalsparterna inser vad undersökningsuppmaningen har för rättsverkningar, dvs. hur den påverkar deras rättsliga förhållande.

En köpare får, som vi kan läsa i 20 § köplagen, inte som fel åberopa vad han måste antas ha känt till vid köpet. Inte heller får köparen som fel åberopa det han märkt eller borde ha märkt vid en sådan undersökning av lägenhet som han har gjort eller borde ha märkt om han följt säljarens uppmaning att undersöka lägenheten. Har köparen en godtagbar anledning att inte följa säljarens uppmaning kan köparen komma undan ansvaret för resultatet av den hypotetiska undersökningen.

Undersökningsuppmaningen har sitt ursprung i ovan nämnda bestämmelse. Genom att dela ut den till spekulanter och ta in den i avtalet kan en säljare i en tvistesituation alltid peka på att en påstådd avvikelse hade märkts om köparen hade följt uppmaningen. I verkligheten är det dock fråga om en chimär och en illusion, eftersom köparen i princip får möjlighet att ta del av uppmaningen vid visningen och först i samband med undertecknandet av köpekontrakt får gå igenom dess innebörd. Det tidsmässiga utrymmet för att följa undersökningsuppmaningen är minimal, om inte obefintlig.

Det är snabba affärer som gäller, trots att det är fråga om miljonbelopp. Undersökningsuppmaningen blir i praktiken omöjlig att följa. Även om den ges vid visningen. Att köparen inte följer uppmaningen blir i praktiken ett villkor för köpet. Detta är djupt olyckligt och kan knappast ha varit lagstiftarens syfte.

Att köparen inte har en reell möjlighet att följa uppmaningen skulle kunna vara just en godtagbar anledning att inte följa uppmaningen och därmed ursäkta köparen. Huruvida en domstol skulle hålla med är dock osäkert. 

För att sammanfatta: den förutsebara effekten av en undersökningsuppmaning är att säljaren får en god anledning att vägra ta ansvar för eventuella brister i den sålda lägenheten och köparen måste gå med på att inte följa uppmaningen för att överhuvudtaget få köpa lägenheten.

Med ovanstående till hjälp tycker jag att alla bostadsrättsköpare ska begära att undersökningsuppmaningen stryks ur köpekontraktet helt och hållet. Om mäklaren och säljaren inte vill medverka till det står köparen inför valet att köpa lägenheten ändå eller vänta på att nästa drömboende. Det är, så att säga, säljarens marknad!

Om du har fler frågor och funderingar kring just ditt aktuella ärende är du välkommen att ringa oss på Juristjouren för rådgivning på 0771-333 444

 

Fler artiklar

Vem får hunden vid en separation?

Vem får hunden vid en separation?

Frågan om vad som händer med ett husdjur vid en separation eller skilsmässa blir allt vanligare. Allt fler hushåll skaffar hund eller något annat husdjur och vid en skilsmässa/separation kan det finnas väldigt mycket känslor med i bilden. En hund är ofta som en...

När man inte längre är sams – viktiga saker att tänka på i och efter ett förhållande

När man inte längre är sams – viktiga saker att tänka på i och efter ett förhållande

När man är kär och framtiden med ens partner ser ljus ut så kan det vara svårt, för att inte säga otänkbart, att fundera över vad som kan hända den dag kärleken eventuellt tar slut. Man tänker ofta inte på de konsekvenser som kommer av att man gifter sig eller blir sambo. Man bör dock noga tänka på vad som kan hända när en relation tar slut och hur man på bästa sätt ser till att det finns så lite som möjligt att kunna bråka om.

Fyll i formuläret så ringer vi upp dig

GDPR