Allmän och speciell fastighetsrätt – vad är skillnaden?

Fastighetsrätten delas in i två huvudområden:

• Allmän fastighetsrätt avser främst den civilrättsliga regleringen gällande bl.a. överlåtelse (köp, gåva, byte m.m.) och upplåtelse (hyra, arrende, nyttjanderätt m.m.) samt bestämmelser om avtalsservitut, vilka återfinns i Jordabalken. Även frågor om pantsättning och lagfart tillhör den allmänna fastighetsrätten.
• Speciell fastighetsrätt omfattar exempelvis fastighetsbildning och fastighetsplaner, såsom fastighetsreglering (avstyckning, klyvning, sammanslagning m.m.) med regelverk som återfinns bland annat i anläggningslagen, fastighetsbildningslagen, miljöbalken och plan- och bygglagen.

Vanliga ärenden inom fastighetsrätt

Inom fastighetsrätten kan en rad olika ärenden uppstå. Några exempel på sådant vi kan hjälpa dig med inkluderar:

• Dolda fel: Upptäckt av fel i en fastighet efter köp.
• Reklamation av fel: Hur man går tillväga för att reklamera fel i en bostadsrätt eller fastighet.
• Underhåll av bostadsrätt: Frågor kring ansvar och skyldigheter för underhåll.
• Köpekontrakt: Upprättande och granskning av köpekontrakt vid fastighetsöverlåtelser.
• Tvister med hantverkare: Lösning av konflikter som uppstår under renoverings- eller byggprojekt.
• Bygglov: Ansökningsprocesser och överklaganden vid nekade bygglov.
• Bostadshyra: Frågor kring hyresavtal, uppsägning och hyresnivåer.

Dessa ärenden kan vara komplexa och kräver ofta juridisk expertis för att hanteras korrekt.

Juridisk Rådgivning inom fastighetsrätt

Fastighetsrättsliga frågor kan vara komplicerade, oavsett om det handlar om att köpa en bostad, hantera hyresavtal eller lösa tvister kring bygglov och markanvändning.

Har du frågor om fastighetsrätt eller relaterat? Ring 0771-333 444 för kostnadsfri rådgivning eller för att hitta hjälp i ditt ärende.

Vill du boka ett möte med en fastighetsjurist för konkret hjälp i ditt ärende? Klicka här

Vanliga frågor inom fastighetsrätt – FAQ

Vad räknas som fast egendom?
Enligt Jordabalken är fast egendom jord. Jorden (mark) är indelad i fastigheter. En fastighet kan alltså beskrivas som ett geografiskt avgränsat område som innehas med äganderätt. Sådan egendom som inte är fast egendom utgör istället lös egendom.

Vad är ett fastighetstillbehör?
Till fastigheten hör bland annat byggnader och andra anläggningar som fastighetsägaren själv anlagt för stadigvarande andvändning på fastigheten. Även träd och annan växtlighet som står på rot tillhör fastigheten. Dessa kallas fastighetstillbehör. Rättigheter såsom ledningsrätt, andel i samfällighet eller servitut är att betrakta som ett rättsligt tillbehör till fastigheten. Fastighetstillbehör följer med vid överlåtese av fastigheten.

Vad utgör ett byggnadstillbehör?
Byggnadstillbehör är fast monterade delar av en byggnad (t.ex. värmesystem, hissar, men också vitvaror). En uppräkning av sådant som typiskt sett utgör byggnadstillbehör återfinns i 2 kap. 2 § Jordabalken.

Hur fungerar lagfart?
Lagfart är beviset på att du äger en fastighet och registreras hos Lantmäteriet inom tre månader efter att du fått fastigheten genom köp, gåva, arv, testamente eller bodelning. Tremånadersfristen räknas från den dag överlåtelsehandlingen (t.ex. köpebrev, gåvobrev eller bodelningsavtal) undertecknades.
Vem som är lagfaren ägare registreras i fastighetsregistret och förvärvaren får genom det ett rättsligt skydd. Lagfart krävs vidare bl.a. för att kunna inteckna fastigheten eller för att nyttja befintliga pantbrev och ta upp lån med fastigheten som säkerhet. Om inte ansökan om lagfart sker inom rätt tid kan Lantmäteriet förelägga förvärvaren om vite. Att lagfartsansökan inte sker i rätt tid påverkar dock inte giltigheten av fastighetsöverlåtelsen, men ansökan bör alltid göras skyndsamt.

Hur fungerar pantbrev och inteckning?
Pantbrev är ett värdebevis som används som säkerhet när du som fastighetsägare lånar pengar med fastigheten som säkerhet. Eftersom den som lånar ut pengar inte fysiskt kan ta del av fastigheten får denne istället ett pantbrev. Rent tekniskt är pantbrev numera vanligen digitala, så kallade datapantbrev. Pantsättningen och registreringen administreras av Lantmäteriet.
Finns inte redan outnyttjade pantbrev som kan nyttjas som säkerhet behöver man ansöka om inteckning hos Lantmäteriet. Då tas stämpelskatt ut motsvarande två procent av beloppet som intecknas, samt en administrativ avgift. Ska du köpa en fastighet bör du undersöka om det redan finns pantbrev.

Vad är en fastighetsbeteckning?
En fastighetsbeteckning är en unik identitet för en fastighet – ungefär som ett personnummer för en avgränsad markyta. Den används i det svenska fastighetsregistret för att skilja fastigheter åt. Den består av ett kommun- och traktnamn följt av ett block- och enhetsnummer, till exempel: Eksjö Tallkullen 1:4 (fiktiv fastighet).

Vad är stämpelskatt?
I samband med ansökan betalas en administrativ avgift. Vid köp tillkommer även stämpelskatt – normalt 1,5 % av det högre värdet av köpeskillingen eller taxeringsvärdet (4,25 % för juridiska personer). Vid överlåtelse genom gåva, arv och bodelning tas ingen stämpelskatt ut. Stämpelskatt tas även ut vid inteckning och utgör då 2 % av inteckningsbeloppet.

Vad är ett servitut?
Ett servitut är en rätt för en fastighet att använda en annan fastighet på ett visst sätt, till exempel för nyttjande av väg, brygga eller brunn. Servitut kan vara avtalsservitut (som kommit till genom avtal mellan två fastighetsägare) eller officialservitut (som skapats genom en fastighetsreglering hos Lantmäteriet). Servitut reglerar rättigheter och skyldigheter kopplade till specifika fastigheter och gäller oavsett om fastigheten överlåts till en ny ägare. Huvudregeln är att servitut gäller utan begränsning i tid.

Vad är ett arrende?
Ett arrende innebär att en fastighetsägare upplåter mark mot betalning (arrendeavgift) till en arrendator, som får använda marken på det sätt som avtalet anger. Det är en form av nyttjanderätt som särskilt regleras i 8–11 kap. Jordabalken. Arrendatorn kan ofta äga byggnader på den arrenderade marken. Sådana byggnader utgör lös egendom och kallas byggnad på ofri grund.
Det finns fyra huvudtyper av arrenden:
• Jordbruksarrende – mark upplåts för jordbruk, till exempel odling eller djurhållning.
• Bostadsarrende – arrendatorn får bygga och använda bostad på marken.
• Anläggningsarrende – mark upplåts för en näringsverksamhet.
• Lägenhetsarrende – övriga arrenden som inte passar in i de andra kategorierna.

Vad räknas som dolda fel i fastighet?
Dolda fel är brister som fanns vid köpet men som köparen inte kunnat upptäcka vid en noggrann besiktning och inte heller på annat sätt är förväntat. Säljaren kan bli ansvarig för sådana fel.

Kan en fastighet tvångsinlösas?
Ja, i vissa sällan förekommande fall kan staten eller kommunen tvångsinlösa en fastighet, till exempel vid expropriation för allmännyttiga ändamål. Ägaren har då rätt till ersättning

Läs mer om fastighetsrätt:

Dolda fel-försäkring – hur säker ska en köpare känna sig?

Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt

Fel i fastighet – fukt samt följdskador och fel

Bostadsjuridik – Juristjouren.se