FÖRHANDSAVTAL OCH NYPRODUKTION – När kan du säga upp avtalet pga. förändringar i bostaden?

Väsentliga förändringar

Den som tecknat förhandsavtal har alltid haft rätt att frånträda/säga upp/häva förhandsavtalet som tecknats om väsentliga förändringar skett sett mot vad som avtalats, även om detta inte uttryckligen framgått av lagtexten. Detta har tydliggjorts genom en lagändring som trädde i kraft den 1 januari 2023 (se 13 § i 5 kapitlet bostadsrättslagen).

Ett förhandsavtalet innehåller oftast inga uttryckliga villkor om bostadens utformning. I stället ligger fokus mest på lägenhetsbeteckningen (som identifierar objektet), boarea (kvm) och vilka avgifter som ska betalas för lägenheten. För mer detaljerade uppgifter om lägenhetens utformning får man läsa det säljmaterial som byggherren/mäklaren tagit fram, t.ex. objektsbeskrivning, vision, prospekt, sammanställning av tillvalsmöjligheter som visar möjliga ”uppgraderingar” från standardutförandet m.m. Även detta sidomaterial utgör en del av förhandsavtalet och en del av det underlag som ligger till grund för beslutet att ingå avtal.

Det händer dock att projekt tar en annan vändning än förväntat. Kvadratmeterangivelserna i avtalet kan avvika från verkligheten, planlösningen kan förändras, märket på den utrustning som utlovats kan komma att bli ett annat, en utlovad extrayta (ex. altan/förråd) kan komma att utebli, förändringar av utlovad takhöjd, en gemensamhetsanläggning tas bort eller byter utformning m.m.

Mycket kan alltså komma att förändras i relation till det som utlovats. Om dessa förändringar är av väsentlig betydelse kan det alltså finnas en rätt att frånträda avtalet. Varje förändring, oavsett storlek, innebär inte en rätt att frånträda eftersom förändringen måste vara väsentlig.

Vad som utgör en väsentlig förändring är oklart. I mångt och mycket beror det dels på vad det är för typ av förändring, vilka effekter de ger samt vad det innebär i eventuell värdeförändring. En planlösning kan förändras på många sätt. En planlösning kan t.ex. förändras på så vis att en vägg flyttas. Om en planlösning, genom att en vägg flyttats, förändras drastiskt och det kan antas påverka det tänkta nyttjandet kan detta vara väsentligt. Även om storleken i kvadratmeter är densamma kan en flyttad vägg få stora konsekvenser, tex:

• två tilltänkta medelstora rum kan plötsligt bli ett stort rum och ett ”förråd”
• istället för två rum med fönster blir det ett rum med flera fönster och ett utan,
• en ”biyta” som skulle fungera som förråd försvinner och skapar istället en stor och rymlig hall
• två lika stora rum blir ett lite större och ett lite mindre men fortfarande medelstora båda två

Små förändringar kan alltså få stora konsekvenser. Likväl kan ibland större förändringar innebära små faktiska konsekvenser. I grund och botten ska avtal hållas – detta gäller givetvis även föreningen i dess ansvar att leverera den bostad som utlovats och avtalats. Mindre förändringar måste dock förhandstecknaren kunna accepteras i och med att bostaden inte fanns vid tecknandet av förhandsavtalet. Men, det finns gränser för hur stora förändringarna får vara.

Förseningar av upplåtelse/tillträde – läs mer här

Väsentligt högre avgifter – läs mer här

Har du fler frågor om förhandsavtal? Tveka inte att kontakta Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444.