FÖRHANDSAVTAL OCH NYPRODUKTION – När kan du säga upp avtalet pga. förändringar i bostaden?

FÖRHANDSAVTAL OCH NYPRODUKTION – När kan du säga upp avtalet pga. förändringar i bostaden?

Väsentliga förändringar

Den som tecknat förhandsavtal har alltid haft rätt att frånträda/säga upp/häva förhandsavtalet som tecknats om väsentliga förändringar skett sett mot vad som avtalats, även om detta inte uttryckligen framgått av lagtexten. Detta har tydliggjorts genom en lagändring som trädde i kraft den 1 januari 2023 (se 13 § i 5 kapitlet bostadsrättslagen).

Ett förhandsavtalet innehåller oftast inga uttryckliga villkor om bostadens utformning. I stället ligger fokus mest på lägenhetsbeteckningen (som identifierar objektet), boarea (kvm) och vilka avgifter som ska betalas för lägenheten. För mer detaljerade uppgifter om lägenhetens utformning får man läsa det säljmaterial som byggherren/mäklaren tagit fram, t.ex. objektsbeskrivning, vision, prospekt, sammanställning av tillvalsmöjligheter som visar möjliga ”uppgraderingar” från standardutförandet m.m. Även detta sidomaterial utgör en del av förhandsavtalet och en del av det underlag som ligger till grund för beslutet att ingå avtal.

Det händer dock att projekt tar en annan vändning än förväntat. Kvadratmeterangivelserna i avtalet kan avvika från verkligheten, planlösningen kan förändras, märket på den utrustning som utlovats kan komma att bli ett annat, en utlovad extrayta (ex. altan/förråd) kan komma att utebli, förändringar av utlovad takhöjd, en gemensamhetsanläggning tas bort eller byter utformning m.m.

Mycket kan alltså komma att förändras i relation till det som utlovats. Om dessa förändringar är av väsentlig betydelse kan det alltså finnas en rätt att frånträda avtalet. Varje förändring, oavsett storlek, innebär inte en rätt att frånträda eftersom förändringen måste vara väsentlig.

Vad som utgör en väsentlig förändring är oklart. I mångt och mycket beror det dels på vad det är för typ av förändring, vilka effekter de ger samt vad det innebär i eventuell värdeförändring. En planlösning kan förändras på många sätt. En planlösning kan t.ex. förändras på så vis att en vägg flyttas. Om en planlösning, genom att en vägg flyttats, förändras drastiskt och det kan antas påverka det tänkta nyttjandet kan detta vara väsentligt. Även om storleken i kvadratmeter är densamma kan en flyttad vägg få stora konsekvenser, tex:

  • två tilltänkta medelstora rum kan plötsligt bli ett stort rum och ett ”förråd”
  • istället för två rum med fönster blir det ett rum med flera fönster och ett utan,
  • en ”biyta” som skulle fungera som förråd försvinner och skapar istället en stor och rymlig hall
  • två lika stora rum blir ett lite större och ett lite mindre men fortfarande medelstora båda två

Små förändringar kan alltså få stora konsekvenser. Likväl kan ibland större förändringar innebära små faktiska konsekvenser. I grund och botten ska avtal hållas – detta gäller givetvis även föreningen i dess ansvar att leverera den bostad som utlovats och avtalats. Mindre förändringar måste dock förhandstecknaren kunna accepteras i och med att bostaden inte fanns vid tecknandet av förhandsavtalet. Men, det finns gränser för hur stora förändringarna får vara.

 

Förseningar av upplåtelse/tillträde – läs mer här

Väsentligt högre avgifter – läs mer här

Har du fler frågor om förhandsavtal? Tveka inte att kontakta Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444.

Fler artiklar

Så hanterar du förverkande och uppsägning av din bostadsrätt – Lär dig om processen!

Så hanterar du förverkande och uppsägning av din bostadsrätt – Lär dig om processen!

Har du fått en rättelseanmaning från din bostadsrättsförening? Har din bostadsrätt blivit uppsagd och fått din bostadsrätt förverkad? Eftersom en förening inte kan säga upp en bostadsrättshavare utan grund så finns det goda skäl att låta en jurist se över om lagens krav är uppfyllda. Om föreningen inte skickade en rättelseanmaning på korrekt sätt och i rätt tid eller har fel ang. exempelvis påstådd andrahandsuthyrning, kan du bestrida uppsägningen och kräva tillbaka din bostadsrätt.

Dolda fel-försäkring – hur säker ska en köpare känna sig?

Dolda fel-försäkring – hur säker ska en köpare känna sig?

Brister som innebär att fastigheten avviker från köparens befogade förväntningar anses vara s.k. fel. En köpare har dock en plikt att undersöka den fastighet hen avser förvärva. Brister som köparen upptäckt/borde ha upptäckt vid sin undersökning utgör dock inte fel eftersom de inte utgör en avvikelse från köparens befogade förväntningar.

Fyll i formuläret så ringer vi upp dig

GDPR

Så här går en vårdnadstvist till

Ansökan om stämning och svaromål

En vårdnadstvist inleds med en stämningsansökan. En stämningsansökan upprättar ditt juridiska ombud. I stämningsansökan anger du dina yrkanden och dina grunder. Yrkanden är vad du vill att tingsrätten ska besluta och dina grunder är skälen till att tingsrätten ska besluta i enlighet med dina yrkanden. I stämningsansökan anger du också vilken bevisning du vill åberopa. Det är möjligt att ändra eller komplettera bevisuppgifter under processens gång.
Efter att stämningsansökan är inlämnad till tingsrätten får motparten möjlighet att svara på den genom att inge ett så kallat svaromål. I svaromålet anger motparten sin inställning till dina krav samt framför eventuella egna yrkanden och grunderna för dessa.

Sammanträde för muntlig förberedelse

Efter en inledande skriftväxling kommer tingsrätten att boka tid för ett sammanträde som kallas för muntlig förberedelse. Vid sammanträdet närvarar en ordförande, protokollförare samt parterna och deras ombud.

Sammanträdet syftar dels till att gå igenom målet och dels till att ge parterna möjlighet att träffa en överenskommelse under ledning av rättens ordförande. Det är möjligt att ni under detta sammanträde kommer överens om en lösning som ni båda är nöjda med och att målet därefter kan avslutas.

Interimistiskt beslut

Om ni inte kan komma överens om en lösning finns möjligheten att under detta sammanträde yrka om att tingsrätten ska besluta interimistiskt om vad som ska gälla. Ett tillfälligt beslut med andra ord. Det interimistiska beslutet gäller till dess tingsrätten har avgjort frågan genom dom eller att ni kommer överens om annat.

Vårdnad-, boende- och umgängesutredningen

Efter sammanträdet för muntlig förberedelse kan rätten förordna att familjerätten ska genomföra en vårdnad-, boende och umgängesutredning. Det är en omfattande utredning som löper under flera månader. Man utreder barnets förhållande till vardera förälder genom samtal med föräldrarna och andra vuxna i barnets närhet. I vissa fall hörs även barnet själv (beroende på ålder). Familjerätten ger därefter en rekommendation om vad de anser bör gälla avseende vårdnaden, boendet och umgänget. Denna utredning tas sedan in i målet i tingsrätten och ligger som grund för tingsrättens bedömningar.

Samarbetssamtal eller medling

Tingsrätten kan också uppdra åt familjerätten att genomföra samarbetssamtal med föräldrarna eller tillsätta en medlare. Detta förutsätter båda parternas samtycke. Familjerättens medlare redovisar därefter resultaten av samtalen till tingsrätten. Det är möjligt att ni under dessa samtal kommer överens om en lösning som ni båda är nöjda med och att målet därefter kan avslutas i tingsrätten.

Huvudförhandling

Om ni inte kommer överens under processens gång kommer tingsrätten att avgöra målet efter en huvudförhandling. Domstolen får då besluta i frågorna i enlighet med vad som är bäst för barnet. Vårdnaden kan då anförtros åt en förälder (ensam vårdnad) eller åt båda föräldrarna (gemensam vårdnad). Domstolen kan också bestämma hos vilken förälder barnet ska bo samt hur ofta barnet ska träffa den andre föräldern. Tingsrättens dom måste följas men kan överklagas till hovrätten.

Ansökan om verkställighet

Om någon av parterna inte följer tingsrättens dom finns möjlighet att ansöka om verkställighet av domen. Den part som inte följer domen kan då åläggas att betala vite (dvs. ett förutbestämt skadestånd).

Se länkarna nedan om du önskar läsa mer i ämnet:

Hur betydelsefull är barnets vilja i en vårdnadstvist?
Pappor: våga ta plats i era barns liv!
Anklagelser om våld i en vårdnadsprocess
När ett barn inte vill träffa den ena föräldern
Egenmäktig flytt med barn

Familjerätt - Juristjouren.se

Vid följdfrågor eller behov av hjälp är du varmt välkommen att ringa oss på Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444. Du når oss vardagar mellan 8-17.