Vad händer när ett fel i en bostad eller fastighet utvecklas till en tvist?

I den här intervjun delar fastighetsjuristen Christian Hägglund med sig av sina erfarenheter från många år som ombud i fastighets- och bostadstvister.

Han berättar om vanliga typer av tvister och misstag, varför bevisningen är central och varför ett juridiskt starkt argument inte alltid räcker. Vi pratar också om dolda fel, förlikning och hur en tvist kan påverka de människor som berörs.

Du har arbetat med fastighets- och bostadsjuridik under många år. Vad var det som gjorde att du började arbeta med området – och vad är det som fortfarande engagerar dig?

Från början var det juridikens närhet till människan som intresserade mig. Även om fastighetsrätten kan vara väldigt teknisk och innehålla många regler finns det i grunden alltid en koppling till hur vi människor använder mark och fastigheter.
När jag började arbeta med bostadsrelaterade tvister blev det ännu tydligare att jag hade hittat ett område som verkligen ”hits close to home”, bokstavligt talat. Vi vet alla hur viktigt hemmet är för oss.

Det är fortfarande det som gör mitt arbete meningsfullt – att få hjälpa människor som har hamnat i en tvist där boendet står i centrum.

Vilka typer av fastighets- och bostadstvister möter du oftast? Finns det några typer av konflikter som återkommer särskilt ofta?

Framför allt handlar det om olika typer av fel i fastigheter och bostadsrätter. De här tvisterna rör ofta förhållandevis stora belopp och kan samtidigt påverka boendet kraftigt. Dolda fel i badrum är en av de vanligaste typerna av fel som jag möter.

Finns det ärenden där man snabbt kan bilda sig en uppfattning om det juridiska läget och andra där bedömningen är betydligt svårare? Vad är det som brukar göra ett ärende komplicerat?

Alla typer av ärenden har potential att vara både enkla och komplicerade. Det som ofta komplicerar en tvist är bevisningen. Juridiken kan ibland vara ganska enkel att få grepp om. Frågan om man också kommer att kunna bevisa det som krävs för att nå framgång kan vara betydligt svårare.

Det gäller särskilt när det finns omfattande skriftlig bevisning och flera personer ska höras. Även om jag pratar med alla potentiella vittnen i förväg går det aldrig att veta exakt vad som kommer fram när de sedan hörs inför domstolen.

När någon kommer till dig och säger att de har upptäckt ett fel i sin fastighet eller bostadsrätt – vilka frågor behöver du få svar på för att kunna göra en första bedömning?

Först försöker jag bilda mig en uppfattning om det objekt som har köpts. Är det nytt eller gammalt? Är det renoverat eller har köparen vetat om att det finns ett renoveringsbehov? Sedan går jag noggrant igenom bland annat köpehandlingarna, objektsbeskrivningen och frågelistan. Där någonstans börjar bilden klarna.

Skiljer sig den första bedömningen beroende på om det handlar om en fastighet eller en bostadsrätt?

Ja. Undersökningsplikten är en viktig del i tvister om fel och där finns betydande skillnader mellan fastigheter och bostadsrätter. Vad en fastighetsköpare förväntas upptäcka vid en undersökning skiljer sig från vad som krävs av den som köper en bostadsrätt.

Begreppet ”dolt fel” används ofta. Vilka missuppfattningar möter du om vad som faktiskt kan vara ett fel som säljaren ansvarar för?

I teorin kan väldigt många olika omständigheter utgöra ett fel. Men om det också är ett fel som säljaren i slutändan ansvarar för är en helt annan fråga. En vanlig missuppfattning är att det räcker med att köparen är missnöjd med något för att säljaren ska vara ansvarig. Så enkelt är det inte.

Jag upplever samtidigt att många idag använder Google och frågar AI för att sätta sig in i juridiken innan de kontaktar oss. Trots de fel och förenklingar som kan förekomma kan det ibland hjälpa människor att få en mer realistisk bild av vilka frågor som faktiskt behöver bedömas.

Vilka är de vanligaste misstagen du ser att människor gör när de upptäcker ett fel eller när en konflikt börjar utvecklas?

Ett allvarligt misstag som kan begås när någon upptäcker ett fel i en bostadsrätt är att köparen själv låter åtgärda felet innan säljaren har fått möjlighet att ta ställning till det och, när förutsättningarna finns, själv avhjälpa felet. Det kan få betydelse för köparens möjligheter att senare kräva ersättning.

Finns det något du önskar att fler gjorde – eller undvek att göra – i ett tidigt skede av en tvist?

Reklamera alltid till säljaren när du upptäcker något som kan vara ett fel, även om du ännu inte vet exakt vad felet beror på. Om golvet i badrummet exempelvis har rest sig kanske du förstår att det finns ett fuktproblem, men det kan dröja innan det går att fastställa orsaken. Vänta inte med reklamationen tills hela den tekniska utredningen är färdig. Om reklamationen sker för sent kan det vara svårt att hjälpa köparen, oavsett hur bra ärendet är i övrigt.

Jag önskar också att fler fastighetsköpare tog undersökningen inför köpet på större allvar. Det kan vara väl investerade pengar att göra en egen besiktning eller gå igenom säljarens överlåtelsebesiktning tillsammans med besiktningsmannen.

Hur viktig är bevisningen i en fastighetstvist? Många klienter tycker själva att det är uppenbart att något är fel – varför kan det ändå vara svårt att visa vem som juridiskt ansvarar?

Bevisningen är A och O i en tvist. En central uppgift för domstolen är att bedöma om de omständigheter som parterna påstår också har bevisats. Att något faktiskt är fel är därför inte alltid samma sak som att man kan bevisa de omständigheter som krävs för att motparten ska vara juridiskt ansvarig.

En fastighetstvist kan handla om stora ekonomiska värden men också om det egna hemmet. Hur påverkar det människor, och hur hjälper du klienten att skilja mellan det som känns orättvist och det som faktiskt har juridisk betydelse?

De allra flesta som jag får förmånen att hjälpa uttrycker samma sak: de vill helst av allt bli av med situationen. Ibland är det möjligt genom att jag hjälper klienten att hitta en förlikningslösning med motparten. Ibland är det inte möjligt och då bevakar jag klientens intressen i domstol.

I det arbetet är det viktigt för mig att vara lite ”tråkig”. Jag vrider och vänder på klientens uppfattning och stresstestar vårt case genom att leta efter hål och svagheter i resonemanget. Ett skickligt motpartsombud och domstolen kommer ändå att göra samma sak.

Syftet är dels att hjälpa klienten att se att situationen kanske inte är så svartvit som den först verkar, dels att skapa rimliga förväntningar på det projekt som en tvist faktiskt innebär. Det är viktigt att lyssna på klientens berättelse, men också att sortera ut det som är avgörande för mitt arbete. Sådant som saknar juridisk betydelse försöker jag hålla utanför processen, men inte utan att först ha diskuterat det med klienten.

Hur viktigt är det med öppenhet och förtroende mellan klient och ombud – även när det finns omständigheter som kanske inte talar till klientens fördel?

Jag står på min klients sida och arbetar för klientens bästa. För att kunna göra det på bästa sätt behöver jag känna till allt som har betydelse för tvisten – särskilt sådant som kanske inte är så smickrande för klienten.

Jag tycker inte om att bli överraskad av något som omkullkastar vår plan när vi hade kunnat spara både tid, energi och klientens pengar genom att känna till det från början.

Hur viktigt är det samtidigt att du som ombud är tydlig med svagheter och risker i klientens sak?

Väldigt viktigt. Jag har inte mött någon klient som har misstyckt när jag har varit rak och tydlig med min bedömning. Att identifiera svagheter och risker är enligt min mening en förutsättning för att jag ska kunna utföra mitt uppdrag på ett professionellt sätt.

Har du behövt säga till en klient att du inte delar klientens bedömning eller att du inte tycker att ett krav bör drivas vidare? Hur hanterar du en sådan situation?

Det har hänt flera gånger att jag tydligt har behövt förklara att jag anser att det finns för stora hål i vårt case.

Även om beskedet kan skapa besvikelse är min erfarenhet att de allra flesta uppskattar att slippa lägga tid och pengar på en tvist med dåliga utsikter.
Många som jag hjälper har dessutom redan detta på känn. De vill ha en erfaren jurists bedömning innan de kan släppa frågan och gå vidare.

När du har bedömt ett ärende, hur resonerar du kring om man bör försöka hitta en uppgörelse eller driva tvisten vidare i domstol?

Min erfarenhet är att de flesta vill hitta en lösning om det över huvud taget är möjligt. Även efter att tingsrätten har behövt avgöra en tvist har jag hört klienter säga att de önskar att det hade gått att nå en förlikning. Det kan vara slitsamt att leva med den ovisshet och stress som följer med en domstolsprocess. Därför försöker jag hjälpa klienten att också identifiera vilka andra delar av livet som påverkas av tvisten – exempelvis den egna hälsan, barnens mående eller situationen på arbetet.

Det finns situationer i livet där det är svårt att hantera en rättsprocess och samtidigt må bra. Det behöver vägas in när man bestämmer hur en tvist ska drivas vidare.

Vad brukar överraska människor mest när de för första gången hamnar i en fastighets- eller bostadstvist?

Många är idag förhållandevis pålästa om själva juridiken genom Google och AI.
Det som däremot ofta är mindre känt är frågor om bevisbörda, beviskrav och bevisvärdering – och hur lång tid det faktiskt kan ta att driva en tvist genom domstolarna.

Om du jämför med när du var relativt ny som jurist – finns det något du gör annorlunda idag när du bedömer eller driver en tvist?

När jag var ny ville jag gärna göra klienten nöjd och utgick i större utsträckning från klientens berättelse. Det kunde ibland innebära en omväg i arbetet när bevisningen inte gav stöd för klientens bild av situationen.

Idag börjar jag alltid med bevisningen och är tydlig med klienten om de problem vi står inför när bevisningen saknas eller är svag.

Jag får ibland förklara att domstolens uppgift inte är att avgöra vad som känns mest rättvist, utan att pröva parternas yrkanden utifrån de omständigheter som åberopas, den bevisning som läggs fram och de rättsregler som gäller.

Efter alla fastighets- och bostadstvister du har arbetat med – om du fick ge ett enda råd till någon som precis har hamnat i en sådan situation, vilket skulle det vara?

Sätt dig in i situationen. Använd gärna Google och AI för att skaffa dig en första förståelse – det är aldrig fel att vara påläst.

Ta sedan kontakt med en jurist och stresstesta den uppfattning du har om ditt case. Om bedömningen därefter är att det finns goda möjligheter att nå framgång bör du överväga att ta hjälp av en jurist som har erfarenhet av att driva den här typen av tvister.

Behöver du hjälp med en fastighets- eller bostadstvist?

En fastighets- eller bostadstvist kan väcka frågor om ansvar, bevisning, kostnader och hur man bör gå vidare. Som Christian beskriver kan det också vara värdefullt att tidigt få en realistisk bedömning av både styrkorna och svagheterna i det egna ärendet.

Vill du komma i kontakt direkt med Christian? Klicka här för att hitta Christians kontaktuppgifter hos Stance Juristbyrå.

Kostandsfri juridisk rådgivning ang. fastighetsrätt

Har du frågor om bostadsjuridik? Ring oss på  0771-333 444 för kostnadsfri rådgivning. Du når oss vardagar mellan 9–17.

Kan du inte ringa just nu eller är det utanför våra öppettider?Fyll i formuläret så ringer vi upp dig.