I slutet av oktober 2019 kom det ett intressant avgörande från Högsta domstolen (HD). Avgörandet är av stor relevans för alla som bor i bostadsrätt och överväger att kräva prisavdrag eller annan ersättning från sin säljare pga. fel och brister. Vad är egentligen ett väsentligt fel?
Tvisten (här återgiven i korta drag) gällde en lägenhet i Stockholms innerstad (pris 7 500 000 kr). I lägenheten var badrummet, som renoverats 2009, behäftat med flertalet brister. På grund av badrummets skick lät köparen riva ut och återställa badrummet till en kostnad om ca 200 000 kr. Eftersom felen i badrummet funnits vid tidpunkten för köparens tillträde krävde han ersättning från säljaren. Efter att tingsrätt och hovrätt kommit fram till olika beslut i sina domar beviljade HD prövningstillstånd. (Tingsrätten ogillade medan hovrätten biföll käromålet, dvs. gav köparen rätt till ersättning).
Befintligt skick
I dag säljs i princip alla bostadsrätter med en s.k. allmän friskrivning. I överlåtelseavtalen uttrycks detta genom skrivelsen att bostadsrätten överlåts i ”befintligt skick” eller liknande. Innebörden av detta är att en säljare endast är ansvarig för fel som innebär att bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än köparen hade skäl att anta utifrån bostadsrättens skick, pris och övriga omständigheter. (Detta gäller dock inte för specifika avtalsvillkor som framförhandlats av köpare och säljare.) Frågan i målet handlade om bostadsrätten var i just sådant väsentligt sämre skick.
Väsentlighetskravet
I sin dom hänvisar HD till lagstiftarens motivering till införandet av väsentlighetskravet. Det avser fall när det finns en uppenbar och objektiv skillnad mellan varans skick och dess pris och övriga omständigheter. En utgångspunkt för bedömningen av om denna skillnad är uppenbar är, enligt HD:
”Förhållandet mellan varans pris och varans värde i bristfälligt skick.”
HD förklarar att en varas värde i bristfälligt skick motsvarar priset minskat med utgifterna för att avhjälpa bristerna.
I den aktuella tvisten innebar ovanstående att bostadsrättens värde i bristfälligt skick uppgick till 7.300.000 kr (7.500.000-200.000). En skillnad mellan varans pris och varans värde i bristfälligt skick på knappt tre procent (200.000/7.500.000).
Enligt HD kan en skillnad mellan varans pris och dess värde i bristfälligt skick på bara några procent av priset inte utgöra ett sådant uppenbart missförhållande som gör en säljare juridiskt ansvarig för fel.
HD förklarade därför att säljaren inte var ansvarig för bristerna i badrummet och ogillade käromålet.
Även om fel i en bostadsrätt inte är att betrakta som väsentliga, kan det, enligt HD, finnas ”andra omständigheter som medför att man ändå kan påtala bristerna som fel. Sådana omständigheter kan vara att en köpare typiskt sett genom bristernas art lider betydande olägenhet. T.ex. genom att möjligheterna att använda varan blir inskränkta i betydande utsträckning eller mer långvarigt. Att en köpare blir drabbad av utgifter som inte avser felavhjälpandet. Ju mindre skillnaden är mellan varans pris och värde i bristfälligt skick, desto viktigare blir dessa ”andra omständigheter” för att en säljare ska ansvara för fel i den bostadsrätt hen har sålt.
Priset på bostadsrätten är avgörande
Den vaksamme inser dock att det finns en baksida till ovanstående resonemang. Om vi tänker oss en lägenhet i en mindre ort i Sverige som säljs för 2 000 000 kr där en badrumsrenovering fortfarande kostar runt 200 000 kr är inte missförhållandet längre bara några procent, utan hela tio procent. Då är det inte på något vis självklart att HD:s resonemang ger samma slutresultat som det hade i den aktuella tvisten om lägenheten i Stockholm.
Vid en första anblick kan avgörandet tolkas som att HD gör det omöjligt att tvista om fel i bostadsrätter och badrum. Det är korrekt att vissa av de tvister som man kunde driva för några år sedan inte längre är rättsligt rationella att driva. Men så som avgörandet är utformat slår det hårdast mot tvister gällande fel och brister där bostadsrätter är dyra. Men, och det är viktigt att notera och inte glömma bort, så har HD, samtidigt som de har stängt till en dörr lämnat ett fönster på vid gavel. ”Småortstvister”, om vi får kalla dem så, kan och bör man fortsättningsvis driva. Men man kan även driva tvister i storstadsregionerna om det finns andra omständigheter förutom pris som gör att ett fel är väsentligt.
Efterföljande dom
I avgörandet ovan, som kom under slutet av 2019, prövade HD frågan om ett fel i bostadsrätt som motsvarade knappa tre procent av bostadsrättens marknadsvärde var väsentligt. HD fann att en treprocentig värdepåverkan inte var väsentlig och att köparen därför inte kunde få något prisavdrag.
I ett uppföljande avgörande gällande en tvist om fel i en bostadsrättslägenhets badrum och elinstallationer har HD klargjort rättsläget. Åtgärdskostnaden för de aktuella felen motsvarade en värdepåverkan om ca sex procent av bostadsrättens marknadsvärde. Efter att ha resonerat sig igenom frågor om bostadsrätten var behäftad med fel, om reklamation skett, om rätt till prisavdrag förelåg, kom HD till nu aktuella frågan. Om sex procent är väsentligt? HD besvarade frågan utan omsvep och konstaterade att en sexprocentig marknadsvärdepåverkan uppfyller väsentlighetskriteriet i köplagen.
HD har genom sitt avgörande klargjort rättsläget. Bostadsrättsköpare och -säljare kan nu, med stöd av praxis, undvika tvister om fel som endast har marginell värdepåverkan.
Har du fler frågor kring vad som är ett väsentligt fel? Ring oss på Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444.
Läs mer här:
Reklamera fel i bostadsrätt eller fastighet – Juristjouren
