Undersökningsplikt vid fastighetsköp
Undersökningsplikt

När det kommer till fel i fastighet är köparen själv ansvarig för sådana fel som är möjliga att upptäcka. Säljaren ansvarar för sådana fel som inte går att upptäcka, så kallade dolda fel. När man avgör om ett fel har varit upptäckbart eller dolt är köparens undersökningsplikt av central betydelse. Undersökningsplikten innebär alltså en ansvarsfördelning. Det väsentliga för ansvarsfördelningen är vad en normalt erfaren och på området bevandrad köpare skulle ha kunnat upptäcka respektive inte upptäcka vid en noggrann undersökning av fastigheten. Kravet på den normalt erfarna köparens kunskap varierar därmed över tid. Det är beroende av vad som bör vara allmänt känt vid tiden för köpet. På 80-talet räknade man exempelvis inte med att en köpare kände till riskerna med radon i bostäder. Idag däremot är det ett allmänt uppmärksammat problem som är upptäckbart vid en undersökning.

När man bedömer om en köpare uppfyllt sin undersökningsplikt tar man inte bara hänsyn till sådant som är upptäckbart med ögonen. Även sådant som går att upptäcka med exempelvis lukt och känsel räknar man in. Därför kan även ett symtom på fel, exempelvis dålig lukt eller svikt i golv, innebära att felet är upptäckbart och att köparen själv bär ansvaret för det.

Besiktningsman

Är du inte särskilt kunnig när det gäller huskonstruktion är risken stor att din undersökning inte blir tillräckligt väl genomförd. Det är därför klokt att anlita en besiktningsman inför köpet. En vanlig missuppfattning är att besiktningsmannens kunskapsnivå då blir avgörande vid bedömningen av om ett fel varit upptäckbart eller dolt. Avgörande för gränsdragningen är dock fortfarande vad den normalt erfarne köparen skulle ha kunnat upptäcka. Syftet med att anlita en besiktningsman är dels att kunna påtala eventuella defekter redan då priset diskuteras. Dels att kunna vara säker på att fel som besiktningsmannen inte upptäckt verkligen är att räkna som dolda. Eftersom ett fastighetsköp är en av de största affärerna i livet är det väl värt att betala för en besiktning.

Hur långt sträcker sig undersökningsplikten?

Många köpare är intresserade av att veta hur långt undersökningsplikten egentligen sträcker sig. Det går inte att ge ett generellt svar på den frågan eftersom de specifika omständigheterna i det enskilda fallet är av stor betydelse. Av praxis framgår det till exempel att undersökningsplikten kan omfatta utrymmen som man endast med svårighet kan komma åt men det betyder inte att alla köpare ska behöva krypa upp på den svåråtkomliga vinden. Som huvudregel ska köparen inte behöva göra ingrepp i byggnad eller mark men om det finns särskilda skäl som talar för det så kan även fel som endast går att upptäcka efter ingrepp ändå vara klassade som upptäckbara.

Om säljaren särskilt upplyser om något som indikerar att det kan finnas fel ökar köparens undersökningsplikt i den delen. Framkommer det exempelvis av frågelistan att det finns vissa problem ökar köparens undersökningsplikt i motsvarande mån. På samma sätt kan en besiktningsman i besiktningsprotokollet göra noteringar och påpekanden vilka utgör varningssignaler och  således också utökar köparens undersökningsplikt i den delen. Fastighetens ålder och skick liksom iakttagbara förhållanden i övrigt och uttalanden av säljaren under köpförhandlingarna som ger skäl att misstänka fel, vars beskaffenhet och omfattning inte är omedelbart uppbenbara, kan också medföra att köparen måste gå längre i sin undersökning. Motsatsvis behöver köparen inte undersöka egenskaper som säljaren garanterar utan ska kunna förlita sig på av säljaren lämnade garantier.

Sammanfattningsvis 

  • Köparen själv får stå för de fel som upptäckts eller som skulle kunna ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten.
  • Säljaren ansvarar för fel som varit dolda.
  • Omfattningen av undersökningsplikten i första hand avgörs objektivt. Om en normalt bevandrad och erfaren köpare gjort en tillräckligt noggrann undersökning.
  • Förekomsten av subjektiva moment, det specifika objektet och förhållandena vid det specifika köpet, avgör undersökningspliktens omfattning.
  • Att anlita en besiktningsman är klokt då man kan vara relativt säker på att alla upptäckbara fel kommer fram och att man därmed har uppfyllt sin undersökningsplikt.

Om du har fler frågor om undersökningsplikt är du välkommen att ringa oss på Juristjouren för rådgivning på 0771-333 444

Fler artiklar

Dolda fel-försäkring – hur säker ska en köpare känna sig?

Dolda fel-försäkring – hur säker ska en köpare känna sig?

Brister som innebär att fastigheten avviker från köparens befogade förväntningar anses vara s.k. fel. En köpare har dock en plikt att undersöka den fastighet hen avser förvärva. Brister som köparen upptäckt/borde ha upptäckt vid sin undersökning utgör dock inte fel eftersom de inte utgör en avvikelse från köparens befogade förväntningar.

Fyll i formuläret så ringer vi upp dig

GDPR

Så här går en vårdnadstvist till

Ansökan om stämning och svaromål

En vårdnadstvist inleds med en stämningsansökan. En stämningsansökan upprättar ditt juridiska ombud. I stämningsansökan anger du dina yrkanden och dina grunder. Yrkanden är vad du vill att tingsrätten ska besluta och dina grunder är skälen till att tingsrätten ska besluta i enlighet med dina yrkanden. I stämningsansökan anger du också vilken bevisning du vill åberopa. Det är möjligt att ändra eller komplettera bevisuppgifter under processens gång.
Efter att stämningsansökan är inlämnad till tingsrätten får motparten möjlighet att svara på den genom att inge ett så kallat svaromål. I svaromålet anger motparten sin inställning till dina krav samt framför eventuella egna yrkanden och grunderna för dessa.

Sammanträde för muntlig förberedelse

Efter en inledande skriftväxling kommer tingsrätten att boka tid för ett sammanträde som kallas för muntlig förberedelse. Vid sammanträdet närvarar en ordförande, protokollförare samt parterna och deras ombud.

Sammanträdet syftar dels till att gå igenom målet och dels till att ge parterna möjlighet att träffa en överenskommelse under ledning av rättens ordförande. Det är möjligt att ni under detta sammanträde kommer överens om en lösning som ni båda är nöjda med och att målet därefter kan avslutas.

Interimistiskt beslut

Om ni inte kan komma överens om en lösning finns möjligheten att under detta sammanträde yrka om att tingsrätten ska besluta interimistiskt om vad som ska gälla. Ett tillfälligt beslut med andra ord. Det interimistiska beslutet gäller till dess tingsrätten har avgjort frågan genom dom eller att ni kommer överens om annat.

Vårdnad-, boende- och umgängesutredningen

Efter sammanträdet för muntlig förberedelse kan rätten förordna att familjerätten ska genomföra en vårdnad-, boende och umgängesutredning. Det är en omfattande utredning som löper under flera månader. Man utreder barnets förhållande till vardera förälder genom samtal med föräldrarna och andra vuxna i barnets närhet. I vissa fall hörs även barnet själv (beroende på ålder). Familjerätten ger därefter en rekommendation om vad de anser bör gälla avseende vårdnaden, boendet och umgänget. Denna utredning tas sedan in i målet i tingsrätten och ligger som grund för tingsrättens bedömningar.

Samarbetssamtal eller medling

Tingsrätten kan också uppdra åt familjerätten att genomföra samarbetssamtal med föräldrarna eller tillsätta en medlare. Detta förutsätter båda parternas samtycke. Familjerättens medlare redovisar därefter resultaten av samtalen till tingsrätten. Det är möjligt att ni under dessa samtal kommer överens om en lösning som ni båda är nöjda med och att målet därefter kan avslutas i tingsrätten.

Huvudförhandling

Om ni inte kommer överens under processens gång kommer tingsrätten att avgöra målet efter en huvudförhandling. Domstolen får då besluta i frågorna i enlighet med vad som är bäst för barnet. Vårdnaden kan då anförtros åt en förälder (ensam vårdnad) eller åt båda föräldrarna (gemensam vårdnad). Domstolen kan också bestämma hos vilken förälder barnet ska bo samt hur ofta barnet ska träffa den andre föräldern. Tingsrättens dom måste följas men kan överklagas till hovrätten.

Ansökan om verkställighet

Om någon av parterna inte följer tingsrättens dom finns möjlighet att ansöka om verkställighet av domen. Den part som inte följer domen kan då åläggas att betala vite (dvs. ett förutbestämt skadestånd).

Se länkarna nedan om du önskar läsa mer i ämnet:

Hur betydelsefull är barnets vilja i en vårdnadstvist?
Pappor: våga ta plats i era barns liv!
Anklagelser om våld i en vårdnadsprocess
När ett barn inte vill träffa den ena föräldern
Egenmäktig flytt med barn

Familjerätt - Juristjouren.se

Vid följdfrågor eller behov av hjälp är du varmt välkommen att ringa oss på Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444. Du når oss vardagar mellan 8-17.