Hyr du en bostadsrätt i andra hand? Hyr du en villa av en privatperson? Eller hyr du ut villa eller bostadsrätt? Om ja så är det stor chans att privatuthyrningslagen (Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad) är tillämplig. Denna lag gäller endast för den första upplåtelsen om hyresvärden hyr ut flera lägenheter. Lagen gäller inte heller uthyrningar som ryms inom affärsmässig verksamhet. Denna lag innebär att de vanliga reglerna om uppsägning av hyresavtal inte gäller. Det är viktigt för såväl hyresvärd som hyresgäst att vara införstådd med dessa undantag.

Hyreslagen vs Privatuthyrningslagen

Enligt hyreslagen gäller ett hyresavtal som har ingåtts för bestämd tid för den tid som avtalats, t.ex. om avtalet gäller en period om ett år har hyresgästen rätt att bo kvar det året. Ibland kan en hyresgäst, enligt hyreslagen, också ha s.k. besittningsskydd. Privatuthyrningslagen ger dock hyresvärden rätt att säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid medan hyresgästen alltid kan komma ur avtalet med en månads uppsägningstid. Hyresgästens rätt är i detta absolut, dvs. om en längre uppsägningstid har avtalats gäller inte det för hyresgästen. Men, och detta är viktigt att hålla i minnet, en längre avtalad uppsägningstid är bindande för hyresvärden. Är privatuthyrningslagen tillämplig på ett hyresförhållande har en hyresgäst aldrig besittningsskydd.

Ett exempel:

Anders hyr en villa av Berit som ska flytta till en lägenhet i Portugal. Avtalet gäller för en tvåårsperiod. Anders och Berit har avtalat om tre månaders ömsesidig uppsägningstid. Efter sju månader i Portugal längtar Berit hem till Sverige och bestämmer sig för att flytta tillbaka till sin villa. Hon säger då upp Anders med tre månaders uppsägningstid. Anders tycker det är konstigt att avtalet inte ska gälla för hela tvåårsperioden och bestrider uppsägningen.

Kommentar: Anders har missförstått läget eftersom Berit, enligt privatuthyrningslagen, har rätt att säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid trots att det är ingånget för bestämd tid.

Ovanstående innebär följande: en hyresgäst som vill vara helt säker på att få bo kvar hela hyrestiden, t.ex. Anders i exemplet ovan, behöver avtala med hyresvärden om lika lång uppsägningstid som hyrestid, dvs. i Anders fall, två år. I praktiken skulle en hyresvärd aldrig gå med på det. En hyresgäst bör försöka få till så lång uppsägningstid som möjligt. Hyresvärden, å sin sida, behöver fråga sig: hur snabbt vill jag kunna få tillbaka min villa/bostadsrätt? Viktigt för en hyresvärd är att komma ihåg att en hyresgäst inte är bunden av en överenskommelse om uppsägningstid utan kan alltid säga upp med en månads varsel.

Slutsatser

Hyresgästen bör avtala om en uppsägningstid som är lika lång som hyrestiden för att försäkra sig om att få bo kvar hela perioden.

Hyresvärden kan bli bunden av ett villkor om längre uppsägningstid, men inte hyresgästen.

Privatuthyrningslagen gör att hyresvärden kan säga upp ett avtal med tre månaders uppsägningstid medan hyresgästen alltid kan säga upp avtalet med en månads uppsägningstid.

En hyresgäst har enligt hyreslagen rätt till förlängning av hyresavtalet (besittningsskydd) så länge hyresvärden inte har något av de skäl som räknas upp i lagen och som bryter besittningsskyddet (t.ex. att hyresvärden själv ska bo i lägenheten eller att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser). Däremot har en hyresgäst vars avtal omfattas av privatuthyrningslagen inget besittningsskydd.

Har du har fler frågor och funderingar kring uthyrning? Ring oss på Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444.