Stockholms innerstad är en het marknad för vindsvåningsspekulanter. Numera behöver en bostadsrättsförening inga tillstånd för att fritt få disponera över sina råvindar. Genom att exploatera råvind eller annan biyta, t.ex. källare som kan bli nästa heta biyta att exploatera kan föreningen stärka sin ekonomi på både kort och lång sikt. Samma drivkraft har enskilda bostadsrättshavare som, efter att ha investerat mycket pengar i köpet av sin lägenhet, lägger ytterligare medel på renoveringen av sina lägenheter. Det är många som vänder sig till oss med frågor om sina planer på att renovera sin bostadsrätt.
Renovera bostadsrätt, vad får man göra?
Definitionen av renovering är att förändra ett objekt till ett skick som ur funktionssynpunkt är jämförbart med nytt skick. I praktiken tar renoveringar sig uttryck i bl.a. öppna planlösningar, flyttade kök och badrum samt uppfräschade ytskikt. Syftet med renoveringarna är i de flesta fall att öka värdet på bostadsrättslägenheten.
Vilka friheter kan en bostadsrättshavare då ta sig? Har styrelsen något alls att säga till om när det kommer till en bostadsrättshavares renoveringsplaner?
En bostadsrättshavare har, till skillnad från innehavaren av en vanlig hyresrätt, en betydligt större handlingsfrihet när det gäller förändringar av den ”egna” lägenheten. Det har dock ansetts viktigt att begränsa den enskildes frihet i nyttjandet så att en ändamålsenlig förvaltning och skötsel av huset inte försvåras (prop. 2002/03:12 s. 49-50). Detta uttrycks i lagtext på följande sätt.
Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar:
- ingrepp i en bärande konstruktion,
- installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten,
- installation eller ändring av anordning för ventilation,
- installation eller ändring av eldstad eller rökkanal, eller annan påverkan på brandskyddet, eller
- någon annan väsentlig förändring av lägenheten.
Gränsen för bostadsrättshavarnas autonomi när det gäller renovering är inte helt tydlig. Åtgärder avseende bärande konstruktioner och ledningar för avlopp, värme, gas, vatten, ventilation eller avseende eldstad och rökkanal är uttryckligen sådana som man inte bör vidta utan att styrelsen har fått säga sitt.
Väsentlig förändring
Att som bostadsrättshavare avgöra vad som utgör en väsentlig förändring av lägenheten är dock svårare. I förarbetena till den aktuella bestämmelsen står det att ändringar av sådana ledningar eller kanaler som föreningen enligt 12 § svarar för (dvs. elledningar och ventilationskanaler som tjänar fler än en lägenhet) normalt är hänförliga till förevarande punkt. Vidare kan, enligt förarbetena, underlåtenheten att ta tillvara på en lägenhets karaktärsdrag eller dess kulturhistoriska värde vara en sådan väsentlig förändring som kräver styrelsens tillstånd. T.ex. har Svea hovrätt ansett att installationen av en kamin var att betrakta som en väsentlig förändring (ärende nr ÖÄ 9037-12).
En styrelse får inte vägra att medge tillstånd till åtgärderna i om inte åtgärderna är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Behovet av objektiva skäl aktualiserades i rättsfallet RH 1994:28. En förening hade yrkat att bostadsrättshavaren skulle bli skyldig att återställa lägenheten till skicket den haft före den aktuella renoveringen. Som grund för yrkandet angavs att bostadsrättshavaren utan tillstånd från styrelsen företagit en avsevärd förändring i sin lägenhet. Hovrätten konstaterade att ”[e]nbart den omständigheten att ombyggnaden skett utan erforderligt tillstånd utgör […] inte tillräckliga skäl för att bifalla käromålet”. Föreningen hade behövt bevisa att bostadsrättshavarna, utöver avsaknad av tillstånd, också hade orsakat en påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.
Om man inte får styrelsens godkännande
Vad ska man som bostadsrättshavare göra om man är missnöjd över att inte ha fått styrelsens medgivande till planerade renoveringsåtgärder eller om man anser att styrelsens skäl för sin vägran inte är objektivt godtagbara?
Ett alternativ är att lägga renoveringsplanerna på is. Ett andra alternativ är att inte bry sig om styrelsen och renovera ändå. I denna situation befann Brf Storken 11 sig när en bostadsrättshavare utan tillstånd vidtagit omfattande renoveringsåtgärder. (Se Stockholms tingsrätts dom i mål nr T 3987-10, dom 2012-04-24.) Föreningen yrkade bl.a. att bostadsrättshavaren skulle förpliktas att återställa badrum och kök. Domstolen konstaterade att bostadsrättshavaren hade behövt styrelsens tillstånd för att få flytta badrum och kök med tillhörande omdragning av ledningar. Föreningen ansågs dock inte ha lyckats visa att den genomförda renoveringen inneburit någon påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.
Hade denna renovering gjorts idag hade Brf Storken 11, förutom att driva en talan om återställande i tingsrätt, också kunnat säga upp medlemmen. Sedan den 1 januari 2023 är detta en ny grund för förverkande och uppsägning: uppsägning får ske ”om bostadsrättshavaren utan behövligt tillstånd utför en åtgärd som anges i 7 § första eller andra stycket.” Risken att sägas upp är något varje medlem måste ha i åtanke om renoveringar görs utan uttryckligt godkännande av föreningen.
Från och med januari 2023 finns det en ny möjlighet
En bostadsrättshavare som är missnöjd med styrelsens beslut får begära att hyresnämnden prövar frågan. Innan denna lagändring låg det på bostadsrättshavaren att stämma in föreningen till tingsrätten. En sådan process tar lång tid och är kostsam. En prövning i hyresnämnden blir billigare. Det återstår att se hur mycket snabbare den är.
Som noterat ovan så är otillåten renovering uppsägningsgrundande. Bestämmelsen om krav på tillstånd var tidigare tandlös. Den har dock tuffats till i och med att en förening kan säga upp den medlem som har gjort tillståndspliktiga renoveringsåtgärder utan tillstånd. Detta är något att ha i åtanke när du planerar för stora renoveringar.
Lycka till med att renovera din bostadsrätt! Och glöm inte att göra en ordentlig bakgrundskoll av den hantverkare du anlitar.
Här hittar du några viktiga punkter att tänka på innan du anlitar en hantverkare.
Så hanterar du förverkande och uppsägning av din bostadsrätt
Om du har fler frågor om att renovera bostadsrätt är du välkommen att ringa oss på Juristjouren för rådgivning på 0771-333 444.
