Bostadsrättshavare lägger ofta ytterligare medel på renoveringen av sina lägenheter. Många av dem vänder sig till oss med frågor om sina renoveringsplaner och undrar i regel vad de får göra utan tillstånd från styrelsen. Nedan följer ett svar på denna fråga.
Ombyggnation/renovering av bostadsrätt, detta kräver tillstånd.
Definitionen av renovering är att förändra ett objekt till ett skick som ur funktionssynpunkt är jämförbart med nytt skick. I praktiken tar renoveringar sig uttryck i bl.a. öppna planlösningar, flyttade kök och badrum samt uppfräschade ytskikt. Syftet med renoveringarna är i de flesta fall att förbättra boendemiljön (och i förlängningen att öka värdet på bostadsrätten).
En bostadsrättshavare har, till skillnad från innehavaren av en vanlig hyresrätt, en betydligt större handlingsfrihet när det gäller förändringar av den egna lägenheten. Det har dock ansetts viktigt att begränsa den enskildes frihet i nyttjandet så att föreningens ändamålsenliga förvaltning och skötsel av huset inte försvåras (vill du läsa mer om detta, se Propositionen ”Olika bostadsrättsfrågor”, 2002/03:12 s. 49-50). Detta uttrycks i 7 kap. 7 § bostadsrättslagen på följande sätt:
Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra en åtgärd som innefattar:
- ingrepp i en bärande konstruktion,
- installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten,
- installation eller ändring av anordning för ventilation,
- installation eller ändring av eldstad eller rökkanal, eller annan påverkan på brandskyddet, eller
- någon annan väsentlig förändring av lägenheten.
För en lägenhet som har särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden krävs alltid tillstånd för en åtgärd som innebär att ett sådant värde påverkas[…]
Skäl för nekande
En styrelse får inte vägra att medge tillstånd till åtgärderna om inte åtgärderna är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Det ankommer dock på den medlem som gör ansökan att lägga fram utredning som utgör ett tillräckligt underlag för tillståndsprövningen.
Vid prövning av tillståndspliktiga förändringar i lägenheten ska föreningen, för att kunna neka tillstånd, göra klart mera sannolikt att påtaglig skada eller olägenhet för föreningen riskerar att uppstå som en följd av de avsedda åtgärderna än att så inte är fallet. Se RH 2019:41
Sammanfattningsvis betyder detta att föreningen i tillräckligt hög grad måste kunna bevisa att de åtgärder medlemmen vill göra riskerar leda till skada eller olägenhet för att ha rätt att neka åtgärden, men att medlemmen bär risken för att underlaget som beslutet bedöms på är tillräckligt.
Gränsdragning avseende lägenhetens gränser – ett ytterligare hinder för tillstånd
En grundläggande bedömning som måste göras inför en planerad förändring i bostaden är om åtgärderna som bostasdrättshavaren vill utföra ligger i eller utanför lägenheten. Regelverket som beskrivs ovan syftar till förändringar som avser sådant som utgör en del av och ligger i lägenheten. En bostadsrätthavare behöver således alltid ett godkännande från föreningen för att utföra förändringar som innefattar förändringar av delar som inte är en del av den egna lägenheten. Och bostadsrättföreningen har som utgångspunkt rätt att neka alla ingrepp som avser delar av byggnaden som inte är en del av lägenheten.
Vad som tillhör lägenheten kan i vissa fall vara svårt att avgöra och är ofta anledning till oenighet i fall där denna gränsdragning är avgörande för en bostadsrättshavares möjlighet att genomföra sin drömrenovering. Ämnet kommer inte avhandlas i detalj här men en bostadsrättshavare kan inte utgå från att allt som är synligt i lägenhet är en del av densamma. Det gäller i synnerhet för avloppsstammar och andra ledningar för avlopp, vatten och ventilation som är tillgängliga från lägenheten men löper genom byggnaden.
Då bostadsrättslagen inte ger ett precist svar om var gränsen för vad lägenheten i varje given situationen går så har lagstiftaren i viss mån överlämnat det till bostadsrättsföreningarna att definiera vad som ingår i lägenheten sina stadgar. En fingervisning om vad som utgör en del av lägenheten är vem som har underhållsansvaret enligt stadgarna samt vad som är naturligt givet installationernas tekniska egenskaper, dess åtkomlighet m.m. Ofta behöver en sammanvägd bedömning göras. Bostadsrättshavare bör vara försiktiga när det kommer till att själva göra denna bedömning eftersom det är stora risker förknippat med att genomföra åtgärder utanför den egna lägenheten.
Vad gör man om man inte får styrelsens godkännande?
Den bostadsrättshavare som är missnöjd över att inte ha fått styrelsens tillstånd till planerade renoveringsåtgärder eller som ´anser att styrelsens skäl för sin vägran inte är objektivt godtagbara har några alternativ.
Ett alternativ är att lägga renoveringsplanerna på is. Ett andra alternativ är att inte bry sig om styrelsen och renovera ändå. En väg som inte är att rekommendera. Enligt tidigare lagstiftning kunde en bostadrättshavare vid tvist efter en otillåten förändring framför allt riskera att tvingas återställa lägenheten. Detta medförde riskfyllda processer som ofta innefattande stor ekonomisk fallhöjd.
Sedan den 1 januari 2023 är emellertid otillåtna åtgärder lägenhet grund för förverkande och uppsägning: uppsägning får ske ”om bostadsrättshavaren utan behövligt tillstånd en åtgärd som anges i 7 § första eller andra stycket.”. Bostadsrättshavaren ska dock först ges möjlighet att vidta rättelse och rör det sig om en förändring i lägenheten som bedöms som ”ringa” utgör detta inte uppsägningsgrund.
Risken att sägas upp och/eller att tvingas återställa lägenheten är alltså något varje medlem måste ha i åtanke om renoveringar görs utan uttryckligt godkännande av föreningen.
Ett sista alternativ är att ansöka om hyresnämndens tillstånd.
Prövning i hyresnämnd
En bostadsrättshavare som är missnöjd med styrelsens beslut kan numera begära att hyresnämnden prövar frågan. Innan denna lagändring låg det på bostadsrättshavaren att stämma in föreningen till tingsrätten. En sådan process tar lång tid och är dyr. En prövning i hyresnämnden blir billigare då vardera parten som utgångspunkt står för sina egna ombudskostnader.
Viktigt att ha i åtanke vid en tillståndsprocess i hyresnämnden är att det ligger på bostadsrättshavaren att för hyresnämnden presentera tillräckligt underlag för att hyresnämnden ska kunna bedöma om det finns skäl att vägra tillstånd. Många ansökningar avslås just pga. att bostadsrättshavaren inte presenterat tillräckligt underlag.
Två domstolsavgöranden rörande ombyggnation av bostadsrätt
-
Återställande av bostadsrättslägenhet vid otillåten ombyggnation
Mot bakgrund av två hovrättsavgöranden (från 2025) är det tydligt att det juridiska utrymmet för egna initiativ och större ombyggnationer i en bostadsrätt är betydligt snävare än många tror.
Svea hovrätt (i mål T 10996-24) avgjorde tvisten utifrån det regelverk som gällde före lagändringen 2023 och förpliktigade bostadsrättshavarna att återställa sin lägenhet och byggnaden till ursprungligt skick.
Bakgrunden i målet var att bostadsrättshavarna hade genomfört en omfattande ombyggnation utan att kunna styrka att de hade styrelsens tillstånd. Åtgärderna innefattade bland annat flytt av kök, ändrad planlösning samt ingrepp i ventilation, vatten- och avloppsledningar. Flera av åtgärderna hade utförts i eller i anslutning till en av byggnadens serviceschakt och bjälklag. De tvistiga frågorna i målet var omfattande och fler invändningar än som redovisas nedan gjordes i målet.
Bostadsrättshavarna gjorde gällande att arbetena hade skett inne i den egna lägenheten och att åtgärderna som vidtagits hade godkänts muntligen av föreningens förvaltare samt att denne var behörig att ge tillstånd för föreningen enl. föreningens interna föreskrifter. Föreningen invände att tillstånd inte lämnats samt att förvaltaren i vart fall inte var behörig att lämna tillstånd. Vidare var föreningens inställning att merparten av åtgärderna som utförts var sådana som krävde styrelsens tillstånd samt att de till stor del innefattade förändringar i delar som inte utgjorde en del av lägenheten varför föreningen hade rätt att neka tillstånd och att frågan således inte skulle prövas enligt bostadsrättslagen 7:7.
Hovrätten fann att bostadsrättshavarna inte uppfyllt sin bevisbörda avseende det påstådda tillståndet. Vidare fann hovrätten att flera av de vidtagna åtgärderna, bl.a. ingrepp i ventilationskanaler, avsåg delar som inte utgjorde en del av lägenheten, varför föreningen hade rätt att inte lämna tillstånd helt utan prövning enligt bostadsrättslagen 7:7.
I de delar som bedömdes tillhöra lägenheten men var tillståndspliktiga gjorde hovrätten bedömningen att bostadsrättshavarna ”inte lagt fram tillräcklig teknisk utredning som gjort det möjligt för Föreningens styrelse att göra en noggrann prövning av tillståndsansökan (se RH 2019:41)” och att de ”åtgärder som faller under 7 kap. 7 § bostadsrättslagen har alltså medfört olägenhet och en påtaglig risk för skada för Föreningen.
Hovrätten fann alltså att föreningen hade rätt att neka åtgärderna redan vid avsaknad av en tillräckligt robust teknisk utredning vid tillståndsansökan och gick inte vidare med att pröva om de faktiska åtgärderna bostadsrättshavarna vidtagit medförde skada eller olägenhet för föreningen. Bostadsrättshavarna förpliktigades därför att återställa lägenheten och ersätta föreningen för dess rättegångskostnader.
-
Prövning av tillstånd om ombyggnation hos hyresnämnden
Ett annat avgörande ( H775-25) gällde en ansökan om tillstånd som överklagats från hyresnämnden och avgjordes utifrån den nya lagstiftningen, dvs. januari 2023.
Bakgrunden var att två bostadsrättshavare önskade flytta köket i sin lägenhet. Projektet krävde bland annat omdragning av vatten och avlopp samt en ny koppling av kökets ventilation till en befintlig ventilationskanal med självdrag som betjänade badrummet. Styrelsen nekade tillstånd och invände att ändringarna medförde risk för skada och olägenhet och innebar förändringar av ventilationen som låg utanför lägenheten.
Eftersom den planerade köksflytten förutsatte att ventilationskanalen byggdes om ansåg hovrätten att åtgärden låg utanför lägenheten. Därmed föll hela projektet utanför tillämpningsområdet för bostadsrättslagen 7:7. Någon prövning av om åtgärden medförde påtaglig skada eller olägenhet aktualiserades aldrig. Ansökan avslogs i sin helhet.
Avgörandet visar att, efter lagändringen 2023, frågan ofta avgörs redan vid tröskelfrågan om vad som juridiskt sett tillhör lägenheten. Om en åtgärd kan innefatta moment som bedöms ligga utanför lägenheten kan bostadsrättshavaren sakna rätt att få tillstånd, oavsett hur rimlig eller tekniskt väl utförd åtgärden kan framstå och hur bra det tekniska underlaget än är.
Hur bör man som bostadsrättshavare agera inför en ansökan om tillstånd?
Numera bör den som vill gör en mer påtaglig förändring i sin bostadsrätt utgå från att tillstånd krävs. Vid tveksamhet, se till att noggrant läsa stadgarna och konsultera vid behov en specialiserad bostadsjurist.
Fråga styrelsen om vad som juridiskt tillhör lägenheten. Börja aldrig bygga utan skriftligt beslut /tillstånd från styrelse eller hyresnämnd/hovrätt.
Att renovera först och fråga sen kan bli den dyraste affären du gör i din bostadskarriär.
Hjälp med utredning och ansökan
Vid tveksamhet om du behöver tillstånd eller om du är missnöjd med föreningens svar angående tillstånd bör du alltid söka juridisk hjälp för en noggrann analys av läget, innan du påbörjar renovering. Detta kan bespara dig onödiga och dyra tvister eller klargöra vilken utredning som är nödvändigt inför en ansökan om tillstånd genom hyresnämnden.
Lycka till med att renovera din bostadsrätt! Och glöm inte att göra en ordentlig bakgrundskoll av den hantverkare du anlitar.
Om du har fler frågor om att renovera bostadsrätt är du välkommen att ringa oss på Juristjouren för rådgivning på 0771-333 444.
Här hittar du några viktiga punkter att tänka på innan du anlitar en hantverkare.
Så hanterar du förverkande och uppsägning av din bostadsrätt
Om du har fler frågor om att renovera bostadsrätt är du välkommen att ringa oss på Juristjouren för rådgivning på 0771-333 444.
