Nu för tiden har många frågor rörande förhandsavtal för nyproduktion och dess utformning. Ofta rör det sig om de kan vara ogiltiga, särskilt i fråga om den beräknade tidpunkten för upplåtelsen. Många gånger ska upplåtelsen ske inom en period av tre till sex månader. Även tillträdestidpunkten ligger normalt vid en tidpunkt inom ett liknande intervall. Mellan den beräknade tidpunkten för upplåtelse och tillträde är det ofta ytterligare en period om tre till sex månader. Nedan följer en genomgång av vilka regler som gäller och hur man kan tolka dem.

Förhandsavtals innehåll

Förhandsavtal om upplåtelse och förvärv av bostadsrätt är bindande för såväl bostadsrättsföreningen som för förhandstecknaren så länge det följer formkraven i bostadsrättslagens 5 kapitel 3 §. Avtalet måste innehålla uppgift om:

• Parternas namn.
• Vilken lägenhet det gäller.
• Beräknad tidpunkt för tillträdet.
• Beräknande avgifterna
• Eventuellt förskottsbelopp.

Beräkningen av avgifterna ska vara grundade på en ekonomisk kalkyl över projektet och granskad av två oberoende intygsgivare som bedömer kalkylen som hållbar. Kalkyl och intyg ska vara tillgängligt för förhandstecknaren innan avtalets ingående. Om ett avtal ingåtts i strid med kraven i 3 § är det ogiltigt.

Förhandstecknaren har dock rätt att frånträda avtalet om:

• Lägenheten inte blir upplåten med bostadsrätt senast vid inflyttningen.
• Upplåtelse inte kan ske inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten.
• Avgiften är väsentligt högre än i avtalet.

Lagtextens uppräkning på situationer som ger rätt att frånträda avtalet är inte fullständigt uttömmande då avtalslagen fortfarande är tillämplig. Dock väger principen om att avtal ska hållas mycket tungt och är huvudregeln vilken endast undantagsvis frångås. De delar av avtalslagen som framförallt kan komma att få betydelse är 36 § då det rör sig om ett konsumentförhållande (samt principen om bristande förutsättningar). Om ett avtal är oskäligt kan det inte rimligen binda konsumenten, det kan bli tal om såväl jämkning som ogiltighet av avtalet.

Fördröjning

Frågor har uppstått kring hur långt en tidpunkt kan sträcka sig. Lagstiftaren har dock inte uttryckt någon gräns i lagtexten och inte heller närmare definierat riktlinjer i förarbetena. Det är osannolikt att domstolarna kommer gå in och ogiltigförklara en mängd avtal på så svepande grund som en allt för vidsträckt tidsangivelse och därigenom sätta hela bostadsmarknaden i gungning. Själva grunden för problemet är att man måste ”beräkna” när lägenheten kan vara klar baserat på uppskattningar av ett flerårigt byggprojekt. Det ligger i sakens natur att denna inte närmare går att fastställa. Vad som dock framgår av förarbetena är att man ska vara väldigt restriktiv i bedömningen om vad som är en skälig fördröjning. Den angivna tidpunkten ska alltså gälla och endast små avvikelser kan vara skäliga. Ju frikostigare tidsperiod, desto restriktivare bör man nog vara i bedömningen av en försenings skälighet och vise versa.

Det största problemet är att det i lagtexten inte står något om vad som händer om tillträdet blir uppskjutet från utsatt tidpunkt. I förarbetena framgår att man ser på upplåtelsen och tillträdet som två nära sammanbundna händelser som sker tätt inpå varandra. Detta återspeglar dock inte de avtal som föreningar/byggbolag upprättar. I bostadsrättslagens 7 kapitel 3 § anges dock en rätt att säga upp bostadsrätten för det fall tillträde inte kan ske i rätt tid om detta är av väsentlig betydelse för bostadsrättsinnehavaren. Lägenheten förutsätts redan vara upplåten för att uppsägning ska kunna ske.

Försening av tillträde

Föreningar/byggbolag har gjort försök att kringgå lagstiftningen när projekt blivit försenade. Istället för att skjuta på upplåtelsen tillsammans med tillträdet så skjuter de enbart på tillträdesdagen. Detta torde nog en domstol anse oskäligt då de två händelserna inte är helt frikopplade. Tanken är att de sker i det närmaste samtidigt. Detta återspeglar lagen genom den skyldighet att erlägga årsavgift som uppstår i samband med upplåtelsen. Det torde också vara oskäligt att avkräva en förhandstecknare ett stort förskott långt innan denna kan få tillträde. Lånet kommer då under väldigt lång tid belasta konsumenten med extra räntekostnader utan en motsvarande motprestation från föreningens sida.

Även om upplåtelse och tillträde rent tekniskt avser olika händelser är lagstiftarens syfte knappast att konsumenten, vid redan konstaterade förseningar i tillträdet, först måste fullfölja upplåtelsen för att omedelbart därefter säga upp bostadsrätten på grund av det försenade tillträdet. Detta verkar onödigt komplicerat och motverkar konsumentskyddet. Därutöver har förutsättningarna från avtalstillfället förändrats om tillträdet senareläggs varför förhandsavtalet redan av den anledningen borde kunna frånträdas. En annan fråga som uppstår i sammanhanget är om det över huvud taget går att upplåta en rättighet när denna inte kan utnyttjas? En rätt att nyttja bostad förutsätter en fysisk bostad vari denna rättighet kan utnyttjas. En upplåtelse innan den fysiska byggnaden finns och är nära nog färdigställd kan mer liknas vid ett förhandsavtal – en rätt till en framtida rättighet.

Har du fler frågor om förhandsavtal? Ring oss på Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444.