FÖRHANDSAVTAL NYPRODUKTION – OGILTIGT ELLER OSKÄLIGT?

Många hör av sig till Juristjouren med frågor rörande förhandsavtal för nyproduktion och dess utformning. Tidigare var gällde frågorna mest om avtalen kunde vara ogiltiga eller gick att frånträda med hänsyn till den beräknade tidpunkten för upplåtelse samt vid försenat tillträde. Nuförtiden är det i stället många frågor om förhandsavtalen fortfarande är bindande när avgifterna har höjts på olika vis inför upplåtelsen eller när det sker förändringar i bostaden i förhållande till det ursprungliga avtalet.

Nedan följer en genomgång av vilka regler som gäller, särskilt efter den lagändring som trätt i kraft 1 januari 2023, och hur man kan tolka dem.

Samtliga hänvisningar till lagtext nedan avser bostadsrättslagens kap. 5 om inte annat särskilt anges.

Förhandsavtalets innehåll

Ett förhandsavtal om upplåtelse och förvärv av bostadsrätt är bindande för såväl bostadsrättsföreningen som för förhandstecknaren så länge det följer formkraven i §§ 4-6. Avtalet måste enligt 4 § vara skriftligt och innehålla uppgift om:

• Parternas namn
• Vilken lägenhet avtalet gäller samt ev. ingående mark/utrymme
• Uppgifter om bygglovet för föreningens hus
• Beräknad tidpunkt för upplåtelse
• De beräknande avgifterna för bostadsrätten
• Eventuellt förskottsbelopp som lämnats

Om beräknad tidpunkt för upplåtelse avser ett tidsintervall får detta inte vara längre än tre månader (5 §). Beräkningen av avgifterna ska vara grundade på en ekonomisk kalkyl över projektet och granskad av två oberoende intygsgivare som bedömer kalkylen som hållbar. Kalkyl och intyg ska vara tillgängligt för förhandstecknaren innan avtalets ingående (6 §). Om ett avtal ingåtts i strid med kraven i 4-6 §§ är avtalet ogiltigt. Därtill är förhandsavtal inte bindande för förhandstecknaren om föreningen underlåtit att följa kravet om sju (7) dagars betänketid innan avtalstecknande eller inte uppfyllt informationskraven i 3 §. Bristande information av marginell betydelse medför dock inte att avtalet inte blir bindande.

Möjligheter att frånträda

Förhandstecknaren har enligt 13 § (5 kap) rätt att frånträda avtalet om:

• Lägenheten inte blir upplåten med bostadsrätt senast vid inflyttningen.
• Upplåtelse inte kan ske inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten.
• Avgiften är väsentligt högre än i avtalet.
• Lägenheten eller andra delar väsentligen avviker från avtalet.

Frånträdande på grund av högre avgifter eller väsentliga avvikelser måste ske genom uppsägning av avtalet inom tre månader från det att förhandstecknaren fick kännedom om förändringen (den högre avgiften).

Lagtextens uppräkning i bostadsrättslagen gällande situationer som ger rätt att frånträda avtalet är inte fullständig då avtalslagen fortfarande är tillämplig. Dock väger principen om att avtal ska hållas mycket tungt och utgör huvudregeln vilken som endast undantagsvis ska frångås. De delar av avtalslagen som framförallt kan komma att få betydelse i frågor rörande förhandsavtal mm är 36 § då det rör sig om ett ”konsumentförhållande” (samt principen om bristande förutsättningar). Om ett avtal är oskäligt kan det inte rimligen binda konsumenten, det kan leda fram till såväl jämkning (förändring) som ogiltighet av avtalet.

Förseningar

Det finns tre ”typer” av förseningar, även om lagstiftaren endast beaktat två. Dessa är försenad upplåtelse, försenat tillträde innan upplåtelse och försenat tillträde efter upplåtelse. Även om försenat tillträde innan upplåtelseavtal tecknats inte omnämns i bostadsrättslagen finns det grunder att frånträda vilka ska gås igenom mer nedan. När det gäller försenat tillträde efter det att upplåtelse skett är inte längre förhandsavtalet aktuellt och andra regler ska tillämpas.

Försening av upplåtelse

Frågor har uppstått kring hur långt en tidpunkt kan sträcka sig. Tidigare fanns det inte någon uttrycklig gräns i lagtexten och inte heller närmare definierade riktlinjer i förarbetena. I och med lagändringarna som trädde i kraft 1 januari 2023 klargjordes dock dels, att en beräknad tidpunkt för upplåtelse får anges som ett tidsintervall, dels, att detta intervall inte får vara längre än tre månader (dvs ett kvartal). Förut kunde tidsintervallet avse flera kvartal. Bedömningen av hur lång fördröjning av upplåtelsen som kan anses skälig ska fortsatt vara väldigt restriktiv. Den angivna tidpunkten ska alltså gälla och endast små avvikelser kan generellt godtas.

Ett fortsatt problem är att det i lagtexten, trots den problematik som varit, inte står något om vad som händer om tillträdet blir uppskjutet från avtalad tidpunkt. I förarbetena framgår att man ser på upplåtelsen och tillträdet som två nära sammanbundna händelser som sker tätt inpå varandra. Detta återspeglas dock inte de avtal som föreningar/byggbolag upprättar.

Försening av tillträde

Föreningar/byggbolag har innan lagändringarna som trädde i kraft 2023 gjort försök att kringgå lagstiftningen när projekt blivit försenade. I stället för att skjuta på upplåtelsen tillsammans med tillträdet så har de enbart skjutit fram tillträdesdagen och låtit upplåtelsetidpunkten kvarstå. Detta torde nog en domstol anse oskäligt då de två händelserna inte är helt frikopplade. Tanken är att de sker i det närmaste samtidigt. Detta återspeglas i bostadsrättslagen genom den skyldighet att erlägga årsavgift som uppstår i samband med upplåtelsen. Det torde också vara oskäligt att avkräva en förhandstecknare ett stort förskott långt innan något faktiskt tillträde kan ske. Lånet kommer då under väldigt lång tid belasta konsumenten med extra räntekostnader utan en motsvarande motprestation från föreningens sida.

Även om upplåtelse och tillträde rent tekniskt avser olika händelser är lagstiftarens syfte knappast att konsumenten, vid redan konstaterade förseningar i tillträdet, först måste fullfölja upplåtelsen för att omedelbart därefter säga upp bostadsrätten på grund av det försenade tillträdet. Detta verkar onödigt komplicerat och motverkar konsumentskyddet. Därutöver har, om tillträdet senareläggs, förutsättningarna från avtalstillfället förändrats om tillträdet senareläggs varför förhandsavtalet redan av den anledningen borde kunna frånträdas. I vart fall kan det inte finnas en skyldighet att teckna ett upplåtelseavtal med en annan tillträdesdag än vad som tidigare utlovats.

I bostadsrättslagens 7 kapitel 3 § anges att en bostadsrättshavare har rätt att säga upp bostadsrätten för i det fall tillträde inte kan ske i rätt tid om detta är av väsentlig betydelse. Lägenheten förutsätts dock redan vara upplåten för att uppsägning ska kunna ske. Ett förhandsavtal behöver inte innehålla uppgift om tidpunkt för tillträde, detta ska dock anges i ett upplåtelseavtal om tillträde inte sker i samband med upplåtelsen. Systematiken visar fortsatt att upplåtelse och tillträde anses nära förknippade. Verkligheten ser dock fortfarande dock annorlunda ut.

En annan fråga som uppstår i sammanhanget är om det över huvud taget går att upplåta en rättighet när denna inte kan utnyttjas? En rätt att nyttja bostad förutsätter en fysisk bostad vari denna rättighet kan utnyttjas. En upplåtelse innan den fysiska byggnaden finns och är nära nog färdigställd kan mer liknas vid ett förhandsavtal – en rätt till en framtida rättighet. Den nyligen införda begränsningen av hur lång upplåtelsetidpunkten får lov att vara kan bidra till en snävare tidsram där upplåtelse och tillträde närmar sig varandra. Det hade dock varit önskvärt med ett större helhetsgrepp från lagstiftaren.

Läs mer om förhandsavtal här:

Väsentligt högre avgifter

Väsentliga avvikelser från avtalet

Har du fler frågor om förhandsavtal? Ring oss på Juristjouren för kostnadsfri inledande rådgivning på 0771-333 444.