En viktig fråga för alla bostadsrättshavare och -föreningar är avgränsningen mellan föreningens resp. bostadsrättshavarnas ansvar. Vem betalar för en skada på bostadsrätten? Föreningen äger hela huset, inklusive de enskilda lägenheterna. Bostadsrättshavarna i sin tur, äger en rätt att bo i en specifik del i föreningens hus. Dvs. bostadsrättshavaren har en bostadsrätt till en viss lägenhet i föreningens hus. Föreningen har ansvar för hela sitt hus, förutom den del som faller på den enskilda bostadsrättshavaren. Vem har då ansvar för skador på din bostadsrätt?
I bostadsrättslagen kap. 7 fastställer man att föreningen, efter att den första bostadsrättshavaren flyttat in i sin lägenhet, är ”skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren.” Bostadsrättshavarens underhållsskyldighet, som utgör en begränsning av föreningens ansvar, omfattar enligt nämnda paragraf, det s.k. inre underhållet (enkelt uttryckt ytskikten i en lägenhet).
När skador på din bostadsrätt uppstår
När skador uppstår i en bostadsrättslägenhet blir frågan om ansvarsfördelning för återställningskostnaderna aktuell. För drabbade bostadsrättshavare är det viktigt att få klart för sig vilka kostnader som faller på föreningen och vilka som landar på bostadsrättshavaren.
Det är inte sällan svårt att reda ut var ansvaret ligger. En sådan gränsdragning hamnade nyligen på Högsta domstolens (HD) bord. Målet gällde ett otätt tak som läckte vatten och orsakade viss skada i en bostadsrättshavares innertak. Föreningen tog sitt ansvar för att åtgärda otätheterna och, med bostadsrättshavarnas medgivande, bytte även ut skadade delar i innertaket. Men mer än så gjorde inte föreningen. Bostadsrättshavaren fick själv bekosta spackling och målning av taket och krävde sedan ersättning från föreningen, som vägrade betala. Bostadsrättshavarna drev sitt krav mot föreningen i tingsrätt, hovrätt och HD, men förlorade i alla instanser. I sitt avgörande konstaterade HD att spackling och målning av ett tak är just ett sådant ytskiktsunderhåll som faller inom bostadsrättshavarens ansvar.
Bristande underhåll eller vårdslöshet
Eftersom stadgarna inte utsträckte föreningens ansvar kunde bostadsrättshavaren inte vinna bifall till sitt ersättningskrav. Men, noterade HD i förbifarten, så kunde det ha funnits en väg för bostadsrättshavaren att nå framgång. I domen påtalade HD att det i målet inte påståtts att ”föreningen [hade] brustit i sitt underhåll av yttertaket eller på annat sätt orsakat skadan genom vårdslöshet.” HD syftade på att en bostadsrättsförening enligt bostadsrättslagen är skyldig att ersätta en bostadsrättshavare för skador (t.ex. kostnad för spackling och målning) om föreningen varit försumlig och åsidosatt sin reparationsskyldighet eller på annat sätt orsakat hinder och men för bostadsrättshavaren. Varför något påstående om försumlighet inte framfördes i målet framgår inte av HD:s dom. Men, när en sådan öppning finns (och ett otätt tak kan absolut vara en sådan öppning) kan den göra all skillnad för chanserna att få ersättning.
Så, om du råkar ut för hinder och men i nyttjandet av din bostadsrätt, eller om du orsakas skador som kommer utifrån, t.ex. genom tak eller väggar, glöm inte att föreningen kan vara ansvarig för såväl spackling och målning som andra större återställningsarbeten.
Läs mer om Ansvar i en bostadsrättsförening
Har du fler frågor om skador på din bostadsrätt? Ring oss på Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444.
Så hanterar du förverkande och uppsägning av din bostadsrätt
Reklamera fel i bostadsrätt eller fastighet
