Går du i tankar om att hyra ut din bostadsrätt under semestern? Framväxten av tjänster som t.ex. Airbnb gör det lockande att hyra ut sin lägenhet när man ändå inte är där. Det kan ofta vara en god affär. Det är dock inte alla som är så glada över den nya s.k. delningsekonomin. Bostadsrättsföreningar har ofta synpunkter på andrahandsuthyrningar i allmänhet, och Airbnb uthyrningar i synnerhet. I Berlin har möjligheten att hyra ut via Airbnb blivit begränsad genom lag. Men vad gäller egentligen i Sverige vid kortare uthyrningar av detta slag?
Hyresnämndens beslut
I augusti 2015 meddelade Hyresnämnden beslut i en fråga rörande andrahandsuthyrning genom Airbnb. I media beskrev man beslutet bland annat som ett ”Stort bakslag” för Airbnb. Kan man dra några slutsatser av hyresnämndens beslut egentligen? Somliga har tolkat det som ett totalt förbud mot uthyrning via Airbnb. Andra menar att det beror på formen av andrahandsupplåtelse.
Bakgrunden till beslutet var att en bostadsrättshavare begärt att hyresnämnden skulle meddela tillstånd till andrahandsupplåtelse av hela sin lägenhet i enlighet med 7 kap. 11 § Bostadsrättslagen (1991:614) (”BRL”). Medlemmen begärde tillstånd för sju olika andrahandsuthyrningar, till sju olika personer under en period om lite mer än en månad. Medlemmen anförde som skäl för tillstånd till uthyrningen att lägenheten var såld och att medlemmen skulle ha den uthyrd fram till dess att köparen tillträtt då hon inte själv skulle bo där under den perioden. Vad föreningen anfört framkommer inte i hyresnämndens beslut mer än att de motsatte sig tillstånd för andrahandsuthyrning.
Skäl för uthyrning
För att hyresnämnden ska meddela tillstånd för andrahandsupplåtelse enligt 7 kap. 11 § BRL krävs att bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen. Om det finns godtagbart skäl, ska dessutom inte föreningen ha någon befogad anledning att vägra samtycke. Det är en tvåstegsprövning där man väger två intressen mot varandra. Å ena sidan bostadsrättshavarens skäl i sig, och å andra sidan föreningens anledningar att vägra samtycke. Om bostadsrättshavaren saknar skäl behöver frågan om föreningens anledning att vägra samtycke egentligen inte prövas.
Hyresnämnden konstaterade att vad bostadsrättshavaren anfört visserligen kunde utgöra sådana skäl som står i lagen. De ansåg dock att omfattningen av upplåtelserna, sättet kontakten mellan hyresgäster och hyresvärd förmedlats, samt den satta hyran innebar att det mer var fråga om en hotellverksamhet av kommersiell natur än det lagstiftaren avsett skulle vara tillåtet. Hyresnämnden tillade att det kunde vara störande för övriga boende i fastigheten att ha många okända personer rörande sig i fastigheten. Därför hade föreningen befogad anledning att vägra samtycke. De avslog därmed ansökan.
Vilka slutsatser kan man dra av detta beslut?
Inledningsvis bör vi notera att beslutet är av begränsad betydelse då hyresnämndsbeslut inte har stark prejudicerande verkan. Beslutet är dock det första som rör just korttidsuthyrningar av detta slag vilket gör det värt studera lite närmare. Till att börja med vore det svårt för hyresnämnden att i just detta fall komma till en annan slutsats än att uthyrningen inte var tillåten.
Det rörde sig om uthyrning av sådan omfattning och art som inte kan sägas ligga inom de skäl för upplåtelse som lagstiftaren avsett. Hyresnämnden skrev det inte rakt ut, men redan att bostadshavaren inte ansetts ha haft de skäl som avses i lagen gjorde att hyresnämnden blev tvungen att avslå ansökan. Hyresnämnden uttalar sig också om omfattningen av uthyrningen och hur den inverkar på bostadsrättsföreningens rätt att neka tillstånd, den andra delen av prövningen enligt 7 kap 11 § BRL.
Störande för förening eller boende
Att hyresnämnden kom fram till att en uthyrning av detta slag kan vara störande för föreningen och de boende är viktigare än vad man först kan ana. Genom att nämna den påverkan en uthyrning av denna omfattning och slag kan få för de boende i fastigheten och föreningen i sig berörde hyresnämnden indirekt en annan bestämmelse som rör både uthyrning av hela lägenheter såväl som rum i lägenhet, 7 kap. 8 § BRL. I 7 kap 8 § BRL anger man att bostadsrättshavare inte får inrymma utomstående i sin lägenhet om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen.
Hyresnämndens uttalande kan man tolka som stöd för uppfattningen att uthyrningar av det slag och den omfattning som det var frågan om i det omtalade avgörandet skulle vara otillåten även enligt 7 kap. 8 § BRL. Detta i sin tur gör det svårt att hävda att sådana uthyrningar skulle vara tillåtna ens om det var bara var fråga om uthyrning av ett rum eller en plats på en soffa.
Är uthyrning av bostadsrätt genom Airbnb tillåten eller inte?
Svaret blir som ofta inom juridiken – Det beror på. Om en bostadsrättshavare vill ha tillstånd för någon enstaka uthyrning medan denne är bortrest så bör hyresnämnden kunna medge ett sådant tillstånd om föreningen skulle säga nej.
Hur ska man gå till väga om man vill hyra ut sin bostadsrätt?
Den som vill hyra ut hela sin lägenhet ska alltid fråga föreningen om lov. Om inte föreningen samtycker så kan en bostadsrättshavare begära att hyresnämnden prövar frågan och meddelar lov. Hyresnämnden bör kunna meddela tillstånd om det inte rör sig om uthyrning av alltför stor omfattning.
Om man ska hyra ut ett rum i sin lägenhet blir saken både enklare och svårare. Bostadsrättshavare har ingen skyldighet att fråga föreningen om lov att hyra ut enstaka rum. Vid sådana typer av upplåtelser är det 7 kap. 8 §BRL som sätter gränsen. En sådan typ av uthyrning får inte ske på ett sätt som medför men för föreningen eller annan medlem i föreningen. Så länge uthyrningen inte medför men för föreningen eller annan medlem i föreningen så kan föreningen inte hindra en sådan uthyrning. En förening bör få svårt att angripa dessa typer av uthyrningar om de är av förhållandevis begränsad omfattning och inte faktiskt leder till problem för föreningen eller dess medlemmar. Saken är dock ännu oprövad.
En annan sak man ska tänka på är att se om ens försäkringar täcker skador som skulle kunna uppstå till följd av uthyrning. (Genom hemförsäkring eller särskild försäkring genom förmedlingsföretaget). Inkomster från uthyrning ska man också redovisa till skatteverket. Läs mer om detta på skatteverkets hemsida
Lycka till!
Har du fler frågor om uthyrning? Ring oss på Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444.
