Vilket ansvar har man i en bostadsrättsförening när det gäller skador på och i fastigheten? När det kommer till hus med bostadsrätter (bostadsrättshus) finns det fyra typsituationer gällande skador. Underhållsansvaret för ett bostadsrättshus är uppdelat i det yttre och det inre underhållet. Det yttre faller på föreningen och det inre på medlemmen. I det följande kommer vi att kalla de delar som omfattas av det yttre underhållet för ”annan/andra delar av fastigheten” och det inre underhållet för ”lägenheten”.
Nu, till de fyra typsituationerna som reglerar ansvar i en bostadsrättsförening:
1. Endast lägenheten blir skadad
En bostadsrättshavare har ansvar för sin egen lägenhet. Detta innebär ett ansvar för ytskikt på väggar och tak. Man kan då fråga sig hur tjock del av en vägg som är ytskikt? Är bostadsrättshavaren ansvarig för gipsskivan under tapeten eller bara tapeten? Lagstiftarens tanke var att den mer exakta gränsdragningen skulle ske genom föreningarnas stadgar. Av ett exempel på ett sådant stadgande framgår att bostadsrättshavarna ansvarar för ytskikten i lägenheten ”jämte den underliggande behandling som krävs för att anbringa ytskiktet på ett fackmässigt sätt.” Innebörden av detta skulle vara att det inre underhållsansvaret omfattar såväl tapeten som gipset. Vid avsaknad av stadganden ser jag det som en rimlig uppfattning om omfattningen av det inre underhållsansvaret vad gäller ytskikten. Uppstår en skada på ytskiktet är det således bostadsrättshavaren som bekostar återställandet.
2. Endast andra delar av fastigheten blir skadade
Skador på andra delar av fastigheten faller helt och hållet inom föreningens yttre underhållsansvar. En speciell och inte särskilt ovanlig situation uppstår när föreningen behöver göra åverkan i en lägenhet för att komma åt den skadade husdelen. T.ex. vid stambyten eller reparationer av ett tak under vilket det inretts vindsvåningar. I HD:s dom noterar man att utgångspunkten i sådana fall är att föreningen ansvarar för återställandet eventuell åverkan. Denna ordning är, framförallt när det kommer till stambyten, etablerad bland föreningsstyrelser. I andra liknande situationer är det dock vanligt att styrelseledamöter ändå anser att bostadsrättshavaren ska betala för återställandet.
3. Både lägenheten och andra delar av fastigheten blir skadade och orsaken ligger utanför lägenheten
Situationen som var uppe för prövning i det nämnda HD-fallet var ett läckande tak som orsakat skada på såväl huset som på den aktuella lägenheten. Av domen kan man utläsa att föreningen lyckades lösa problemet med taket utan att skada lägenheten och att föreningen åtgärdade den del av innertaket som tillhör huset. Målet gällde huruvida föreningen också skulle bekosta spackling och målning av innertaket. HD besvarade frågan med ett nej eftersom det hade krävts att föreningen brustit i sitt underhåll av taket, eller på annat sätt orsakat skadan i lägenheten genom vårdslöshet, för att frånta bostadsrättshavarna ansvaret för ytskiktet. (I målet hade bostadsrättshavarna inte gjort gällande att så var fallet). Så, utan bristande underhåll eller vårdslöshet från föreningen är en bostadsrättshavare alltid ansvarig för reparation av ytskikten i sin lägenhet, även om skadorna beror på brister i huset.
Den särskilda situationen i p. 2 kan givetvis vara aktuell även här. Dvs. att föreningen behöver ta sönder ett innertak för att komma åt brister i ett yttertak. I sådant fall blir föreningen ansvarig för återställandet eftersom föreningen direkt orsakat skadorna i ytskiktet. Om det skulle vara så att föreningen gör åverkan på en redan skadad del av innertaket så kan föreningen, som i HD-fallet, välja att inte återställa ytskiktet. Detta eftersom det arbetet ändå behövde bli gjort. I praktiken skulle en förening (antagligen) återställa alltihop för att sedan kräva bostadsrättshavaren på ersättning för den del av kostnaden som belöper på ytskiktet. Om en uppgörelse om att så ska ske inte träffats innan återställningsarbetena påbörjades.
4. Både lägenheten och andra delar av fastigheten blir skadade och orsaken ligger i lägenheten
Lika väl som skador på ett bostadsrättshus kan vara orsakade av brister i andra delar av fastigheten än lägenheten kan lägenheten, och renoveringsåtgärder som en bostadsrättshavare vidtagit, också vara orsaken. Bostadsrättslagen saknar regler avseende en bostadsrättshavares ansvar för skador på andra delar fastigheten än lägenheten. I förarbetena till bostadsrättslagen (se SOU 2000:2 s. 159) gjordes iakttagelsen att sådana situationer skulle regleras genom tillämpning av reglerna i skadeståndslagen.
Av 2 kap. 1 § skadeståndslagen gäller att den som ”uppsåtligen eller av vårdslöshet vållar […] sakskada skall ersätta skadan.” Innebörden av detta är att en bostadsrättshavare endast ansvarar för skador som uppstått på andra delar av fastigheten om hen har varit vårdslös. Ett exempel, som aktualiserades i rättsfallet NJA 2007 s. 709, var bristande underhåll av ett våtutrymme. En bostadsrättshavare som vid renovering av ett våtutrymme försämrat tätskiktsfunktionen skulle, enligt skadeståndslagens regler om vårdslöshet, bli skadeståndsansvarig för den skada som ett eventuellt läckage orsakar på andra delar av fastigheten.
Om skador uppstått på andra delar av fastigheten, men utan att bostadsrättshavaren varit vårdslös, ansvarar i stället föreningen för återställandet medan lägenheten återställs av bostadsrättshavaren.
Frågan om ansvar för återställande av ytskikt i en bostadsrättslägenhet kan, som du ser ovan, vara väldigt enkel. Men också väldigt komplicerad.
Har fler frågor om ansvar i bostadsrättsförening? Ring oss på Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444.
