När du köper eller säljer en fastighet eller bostadsrätt är en mäklare ofta en central del av processen. Men vad händer om något går fel – kan mäklaren hållas ansvarig för skador eller om det finns fel i objektet?
Det korta svaret på denna fråga är: nej oftast inte. I stället är de tvister som kan uppstå sådana som endast berör parterna i affären, alltså köpare och säljare. (läs mer här) Det finns dock vissa undantag.
I denna artikel går vi översiktligt igenom vad som gäller för mäklares skadeståndsansvar och vad det kan innebära för både köpare och säljare.
Tillämpligt regelverk
En mäklares verksamhet omfattas av reglerna i fastighetsmäklarlagen (SFS 2021:516; FML). En mäklare som ”uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter” (enligt vissa angivna paragrafer) ” ska […] ersätta den skada som till följd av detta drabbar köparen eller säljaren” (se 25 § kap. 3). En mäklare kan alltså bli skadeståndsskyldig mot såväl säljare som köpare.
Allmänt om skadeståndsskyldigheten
Generellt kan sägas att mäklarens åsidosättande av sina skyldigheter måste orsaka säljaren/köparen skada och att det måste finnas ett samband mellan skadan och mäklarens skadeståndsgrundande agerande (s.k. adekvat kausalitet). Säljare och köpare som är av uppfattningen att en mäklare orsakat dem skada kan ansöka om hos Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd (FRN)/Fastighetsmäklarinspektionen. FRN förklarar grundförutsättningarna för en mäklares skadeståndsskyldighet så här:
För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren uppsåtligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad bestämmelse i fastighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan.
Alla situationer som kan aktualisera en mäklares skadeståndsansvar går inte att räkna upp. Vi ska ändå gå igenom två exempel, ett för säljare och ett för köpare.
Säljaren lider skada
Mäklaren sålde en fastighet med uppgift om viss boarea. Uppgiften kom från mäklarens egen mätning av arean utifrån en byggnadsritning. Mätningen och uppgiften var dock felaktig. Efter att säljaren hittat en lösning i den tvist om prisavdrag som köparen startat utifrån den felaktiga uppgiften krävde säljaren ersättning från mäklaren för de ombudskostnader hen haft i tvisten med köparen. Mäklaren var skyldig att utge ersättning till säljaren pga. mäklaren varit oaktsam vid sin mätning av byggnadsritningen.
Köparen lider skada
Inom ramen för sitt uppdrag hade mäklaren, utan att denna information kom från säljaren, informerat köparen om att det var sex timmars sol på balkongen och att denna låg i söderläge (i själva verket hade balkongen norrläge och ingen sol). Den felaktiga uppgiften om balkongens söderläge bedömdes ha orsakat köparen skada som mäklaren var skyldig att ersätta köparen för.
Om reklamation
Oavsett vilken part som lidit skada måste en reklamation göras till mäklaren ”inom skälig tid efter det att [säljaren/köparen] insåg eller borde ha insett de omständigheter som ligger till grund för kravet.” Konsekvensen av att missa reklamation är att rätten till skadestånd enligt FML faller bort.
När bör du ta juridisk rådgivning?
Upptäcker du ett fel i den bostad du förvärvat ska du i princip alltid skicka en reklamation och ev. krav om påföljd till säljaren. Både som köpare och säljare av en bostadsrätt eller fastighet gäller det dock att vara uppmärksam på hur mäklaren hanterat sitt ansvar vid affären. Det är ofta en god idé att ta juridisk rådgivning för att utreda ansvarsfrågorna närmare redan i ett tidigt skede när du misstänker att något inte har gått rätt till, för att avgöra mot vem/vilka du ska rikta en reklamation och ett krav.
Du är varmt välkommen att kontakta oss på Juristjouren för frågor som rör mäklare eller köpares/säljares ansvar vid bostadsaffärer eller bostadsjuridik i allmänhet. Du når oss på 0771-333 444
Läs mer om fel i bostadsrätt och fastighet:
Dolt fel – Checklista när du upptäckt fel i din bostad
