Ett ombyggnadsavtal är ett avtal som en styrelse kräver att medlemmen skriver på för att denne ska få genomföra en renovering. Ombyggnadsavtalet kan innehålla många olika villkor. Vanligt är att styrelsen kräver att medlemmen tar på sig strikt ansvar för och/eller att medlemmen ska ställa säkerhet för eventuella skador. En person som hörde av sig till Juristjouren berättade att hens förening krävde säkerhet om fem miljoner kr för att godkänna nedtagandet av en icke bärande vägg.
Måste du som medlem acceptera såna här avtal och krav från din styrelse?
Det korta och juridiska svaret på den här frågan är nej. Det praktiska svaret på frågan kan däremot vara ja. Här nedanför förklarar vi varför.
Som medlem i en bostadsrättsförening är du ansvarig för alla renoverings- och underhållsåtgärder du vidtar i din lägenhet. Uppstår skada i din lägenhet är det du som får ta den kostnaden. Skulle din renovering orsaka skador utanför din lägenhet kan du bli ansvarig även för dessa. Det är just här som en styrelse vill skapa trygghet för föreningen. Detta genom krav på underskrift av ombyggnadsavtal och långtgående villkor om ansvar och utställd säkerhet.
Din rätt att utföra renoverings- och underhållsarbeten i din lägenhet är reglerad i bostadsrättslagen 7 kap. 7 §. Där står att du har rätt vidta vilken åtgärd du vill så länge den inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Det finns i dagsläget inget krav att medlemmen ska bevisa att den planerade åtgärder inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Däremot kan styrelsen kräva att du som medlem ger in underlag utvisande bl.a. vad du ska göra, hur du ska göra det, vem som ska göra det, vilka behörigheter aktuell hantverkare har. Detta för att kunna avgöra om åtgärden ska godkännas eller inte.
Om det underlag du lämnar in visar att åtgärden inte kommer att skada föreningen påtagligt eller vara till olägenhet ska styrelsen godkänna den. Så säger lagen. Verkligheten ser dock i många fall annorlunda ut.
Krav på ombyggnadsavtal – vad kan du göra?
En del styrelser verkar ha som princip att säga nej till alla former av renoveringar. Om ett tillstånd är villkorat av undertecknandet av ett ombyggnadsavtal står du som medlem inför fyra alternativ;
- Gå till hyresnämnden för att få fastställt att styrelsen är skyldig att ge dig tillstånd.
- Skrota dina renoveringsplaner.
- Skriva på ombyggnadsavtalet och hoppas att någon skada inte uppstår och att säkerheten aldrig behöver tas i anspråk.
- Renovera utan uttryckligt tillstånd.
De flesta bostadsrättshavare är inte intresserade av att driva en process mot sin förening. Det är kostsamt såväl vad gäller tid, energi och pengar. Dessutom är det många gånger så att den som vill göra stora renoveringar är ny medlem i föreningen. Att ge in en ansökan till hyresnämnden är dock något som bostadsrättslagen uttryckligen ger medlemmen rätt till.
Många bostadsrättshavare har investerat mycket tid och pengar i sina renoveringsplaner och är därför inte intresserade av att skrota dessa. Särskilt mot bakgrund av att genomförandet av renoveringen ofta var en av förutsättningarna för att bostadsrätten överhuvudtaget skulle köpas. Så då är det två alternativ kvar.
Renovera utan ombyggnadsavtal
Att skriva på ombyggnadsavtalet kan med rätta kännas olustigt. Att ta strikt ansvar för något genom avtal eller att utställa säkerhet för skador som kan komma att uppstå innebär att du som medlem behöver bära all osäkerhet och risk. Det kan innebära att föreningen realiserar säkerheten du ställt ut för att täcka kostnader för en skada som uppstått som du inte är ansvarig för. Du hamnar då i en position där du behöver kräva tillbaka pengarna från föreningen. Detta är en dubbelt olustig position att vara i. Du bråkar med föreningen, dvs. dina grannar. Dessutom vill du ha tillbaka pengar som föreningen behöver för att åtgärda skadan.
I slutändan, om du inte vill gå till hyresnämnd men genomföra renoveringen och inte vill skriva på ombyggnadsavtalet får du helt enkelt köra på. Detta medför sina egna risker och problem. Föreningen kan ansöka om handräckning via Kronofogden. Dvs. ansöka om att din renovering ska stoppas och i efterhand kräva att du återställer lägenheten. Förutom att det kan bli fråga om en stökig process i domstol innebär detta också ofta att relationen till förening och grannar skjuts i sank.
Föreningen har också (sedan den 1 januari 2023) rätt att avhjälpa brister som en medlem orsakat genom att utföra renoveringsåtgärder utan styrelsens tillstånd (dvs. i strid med 7 §). Denna rätt gäller dock endast om renoveringsåtgärden och bristen äventyrar någon annans säkerhet eller utgör en risk för omfattande skador på någon annans egendom och medlemmen inte efter uppmaning från föreningen avhjälper bristen på egen bekostnad. Vidare har föreningen möjlighet att säga upp den medlem som genomför otillåtna renoveringsåtgärder. Så, att renovera utan tillstånd är sällan ett bra alternativ.
Sammanfattningsvis
Det bästa alternativet kan vara att skriva på avtalet och se till att anlita bra hantverkare. Hantverkare som har ansvarsförsäkringar för skador som skulle kunna uppstå på såväl din lägenhet som föreningens hus. Ibland kan lite ovisshet vara priset man får betala för att få till den där planlösningen man såg framför sig på visningen. Innan du skriver på ett avtal bör du dock alltid låta en jurist granska det.
Har du fler frågor om ombyggnadsavtal? Ring oss på Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444.
