Vid köp av fastighet och bostadsrätt uppstår ibland situationer där köparen efter tillträde upplever att bostaden inte håller måttet. Man vill reklamera ett fel i bostadsrätten eller fastigheten. Att i efterhand känna sig besviken över något är emellertid inte liktydigt med att man har rätten på sin sida. Fel i dessa sammanhang kan grunda sig i avvikelser från vad som står i avtal och andra utfästelser från säljaren och/eller vad man skäligen bör kunna förvänta sig av objektet man köpt. Ett fel som köparen borde ha upptäckt innan köpet kan dock i regel inte bli säljarens ansvar.
Bedömningen av vad som utgör fel i fastighet, eller ett köprättsligt fel i bostadsrätt, är ofta komplex. Ibland är läget oklart och förlikning mellan parterna är av flera anledningar vanligt förekommande. Du kan läsa mer om olika typer av fel/handlingsplan vid fel här samt i länkarna längst ner i texten.
Skälig tid
En central åtgärd för att överhuvudtaget kunna driva en process om säljarens felansvar är att lämna meddelande om felet till säljaren i rätt tid och på rätt sätt. En säljare som missar detta riskerar att lida rättsförlust. Dvs. förlora möjligheten att göra gällande felet mot säljaren. Att skicka meddelande om ett fel eller brist kallas reklamation. En reklamation ska framföras inom skälig tid från det att felet upptäcktes eller borde ha upptäckts.
Dock ger varken 4 kap. jordabalken (avseende fel i fastighet) eller köplagen (avseende fel i bostadsrätt) någon exakt definition av vad ”inom skälig tid” innebär. Istället får man söka vägledning i praxis och förarbeten och svaret blir ett otillfredsställande ”det beror på”. Faktorer som har inverkan på bedömningen av inom skälig tid är ex. felets karaktär, vem som är köpare (privatperson eller näringsidkare) och när på året felet upptäcks (under sommarmånaderna kan det t.ex. vara svårt att hitta besiktningsmän).
Reklamera alltid skyndsamt
Ett uppenbart fel kan betyda att tidsfristen för när reklamation ska ske är kortare och vid särskilt svårutredda fel har i vissa fall längre tid varit godtagbart. För att minska risken att förlora rätten att driva processen om påföljd vid fel är det därför att rekommendera att du som köpare agerar aktivt och skyndsamt. Både vad gäller utredning av misstänkta fel samt reklamation till säljaren. Trots svårigheten att exakt definiera inom skälig tid bör man anse att en köpare som reklamerat ett fel inom två månader från upptäckt har agerat inom fristen. Är man osäker på om det rör sig om ett fel är det generellt bättre att reklamera relativt tidigt än att ta risken att det går för lång tid under utredning av omständigheterna. Visar det sig att man agerat förhastat finns det inget som hindrar att man backar i ett senare skede.
Begreppet inom skälig tid rör tidsförhållandet mellan när felet upptäcks, eller borde upptäckts, och när reklamation sker. Detta ska man inte förväxla med de yttre gränser för när reklamation senast kan ske. Dessa är för fel i fastighet tio år och för bostadsrätt som huvudregel två år. Tidsfristen beräknas från dagen för tillträdet.
Reklamera fel i bostadsrätt eller fastighet
Det finns inga lagregler om hur man ska formulera en reklamation. Tydlighet är dock A och O. Några punkter du bör täcka in:
- Till vem: framför vem som är mottagare. Rätt mottagare är generellt säljaren om det inte finns ett behörigt ombud för denne. Skicka också en kopia till ansvarig mäklare.
2. Rubrik och hänvisning till objektet: Framför att meddelandet är en reklamation. Hänvisa till objektet du köpt, fastighetsbeteckning eller lägenhetsnummer, adress samt kontraktsdag.
3. Felet/felen: beskriv felen med viss tydlighet. Ev. kan du bifoga ett besiktningsprotokoll. Beskrivningen av felet får inte vara för allmänt hållen.
4. Lämna dörren öppen för komplettering: Förbehåll dig rätten att komplettera reklamationen och dina anspråk när du genomfört en vidare utredning.
5. Mottagande: Begär att säljaren eller ombud för denne bekräftar mottagande av reklamationen.
6. Avsändare: Ditt namn, datum och ort.
På grund av ovan nämnda tidsfrister vill du kunna bevisa att du reklamerat i rätt tid. Därför är det viktigt att du kan visa när du skickat meddelandet till säljaren. Detta gör du med fördel genom att skicka meddelandet per email eller rekommenderat brev.
Om du har fler frågor om att reklamera fel i bostadsrätt är du välkommen att ringa oss på Juristjouren för rådgivning på 0771-333 444.
Mäklares skadeståndsansvar: Vad betyder det för säljare och köpare?
Dolda fel-försäkring – hur säker ska en köpare känna sig?
