När ett bindande avtal om köp av fastighet eller bostadsrätt har slutits, men innan köparen fått tillträde, kan i oturliga fall skador eller försämringar av köpeobjektet uppkomma. Det kan röra sig om rena olyckor eller att säljaren varit oförsiktig med bostaden. I dessa fall uppstår frågan: Vem ansvarar för skadan – säljaren eller köparen? Vi kommer i denna text gå igenom vad som gäller för bostadsrätt respektive fastighet samt vad du bör tänka på om du upptäcker fel eller försämringar i ditt nya hus eller bostadsrätt.

Fastighetsköp och riskövergång

Vid köp av fastighet (t.ex. villa eller fritidshus) regleras den s.k. riskövergången i jordabalken (1970:994). Där framgår att ”Säljaren står faran för att fastigheten av våda skadas eller försämras medan den fortfarande är i säljarens besittning […] (Se 4 kap. 1 st. 11 § JB)

Det innebär i praktiken att säljaren ansvarar för att fastigheten är i samma skick vid tillträdet som vid kontraktstillfället, med undantag för normalt slitage. Om exempelvis en brand, vattenskada eller likande inträffar före tillträdet, är det säljaren som bär risken – såvida inte avtalet säger något annat. Detta gäller alltså även sådana skador som uppstår som en följd av sådant som är utanför säljarens kontroll, dvs. även för rena olyckor.

Bostadsrättsköp och riskövergång

Bostadsrätter är lös egendom och omfattas därför av köplagen (1990:931) som anger att. ”Risken för varan går över på köparen när varan avlämnas enligt avtalet […] (Se 13 § 1 st. KpL)

Bostadsrätten betraktas i allmänhet avlämnad på den tillträdesdag som köparen och säljaren kommit överens om. Tills dess är säljaren ansvarig för skador under förutsättning att parterna inte avtalat om att något annat ska gälla. Detta gäller, på samma sätt som vid överlåtelse av fastighet, även om skadan inte beror på säljarens vårdslöshet.

Säljarens vårdplikt

Fastighets- såväl som bostadsrättssäljare har en plikt att ta hand om köpeobjektet fram till dess att risken går över på köparen (vårdplikt). Det betyder att säljaren ska ta hand om och underhålla bostadsrätten/fastigheten för att avvärja risk för skada på egendomen.

Om skador uppstår som en följd av säljarens vållande eller vanvård, i strid med vårdplikten, kan säljaren i vissa fall även hållas ansvarig för skador som visar sig efter att risken gått över på köparen (efter tillträde).

Vilka skador eller försämringar ska ersättas?

Bedömningen för om skada eller försämring föreligger och ska ersättas måste göras i det enskilda fallet.

Exempel: Förväntat slitage – ingen ersättning

Om en 18 år gammal luftvärmepump eller kylskåp av samma årgång slutar fungera mellan avtalsdagen och tillträdet, är detta något köparen rimligen kan förvänta sig eftersom pumpens eller kylskåpets tekniska livslängd är uppnådd. I och med att det inte finns något återstående värde i dessa så finns det i praktiken ingen skada att ersätta.

Exempel: Skada eller försämring – säljaren ansvarar

Om ett nylagt parkettgolv och underliggande skikt skadas av en vattenläcka från diskmaskinen före tillträdet, rör det sig om en oförutsedd och ersättningsgill skada. Sådana fall blir ofta försäkringsfrågor, men ansvaret gentemot köparen ligger hos säljaren.

Sedvanligt slitage

Köparen har inte rätt till ersättning för rent obetydliga ”skador” som orsakats av sedvanlig användning av bostaden. Sådant får köparen räkna med och tolerera.

Skillnad mellan ansvar för skador i bostadsrätt och fastighet

När det rör sig om fastighetsöverlåtelse så omfattar säljarens ansvar hela fastigheten under tiden mellan avtal och tillträdet.

Vad gäller bostadsrätt begränsas en bostadsrätthavares ansvar till det som utgör det inre underhållet av lägenheten och det som anses tillhöra lägenheten enligt bostadsrättslagen samt föreningens stadgar. Det finns dock situationer där säljare kan ha ansvar för sådant som påverkar bostadsrätten, exempelvis om styrelsen beslutar om en kraftig avgiftshöjning eller kapitaltillskott i perioden mellan avtal och tillträde.

När det kommer till skador pga. av brand eller trycksatta vattenledningar så har enligt huvudregeln bostadsrättsföreningen ansvaret för återställande av lägenheten. Detta gäller även när skadan uppstår mellan avtal och tillträde. Det köprättsliga ansvaret mellan parterna är dock fortfarande säljarens.

Reklamation och bevisbörda

Likt vad som gäller vid fel och avtalsbrott kopplade till bostaden måste den som upptäckt försämringar/skador mellan avtal och tillträde reklamera dessa till säljaren inom skälig tid. Eftersom det kan vara avgörande att kunna visa att skadan fanns vid tillträdet men inte vid avtalets ingående är det centralt att reklamera och tydligt dokumentera skador direkt vid tillträdet. Om detta inte sker kan chanserna till framgång i en process påverkas negativt. (läs mer om reklamation här)

Det ligger på den som påstår att det skett en försämring av något i bostaden mellan kontraktsskrivningen och dagen för tillträde att visa att skada uppkommit under denna tidsperiod. Således ska köparen kunna visa att den delen i bostadsrätten/fastigheten som drabbats av skada eller försämring var felfri eller i bättre skick på den dag kontraktet undertecknades av parterna.

Kan det inte bevisas att det skett en skada under denna tid men att det fanns en brist i bostaden redan på avtalsdagen kan det snarare röra sig om ett fel i bostadsrätten/fastigheten. För att detta ska aktualiseras krävs det dock att bristen vara oförväntad och inte borde ha upptäckts vid en nödvändig undersökning av bostaden inför köpet samt att avvikelsen påverkar priset/värdet på bostaden, alternativt att skicket avviker från säljaren utfäst. (läs mer om felbedömning och dolda fel bostadsrätt och fastighet och här)

Om skada uppkommer efter tillträdesdagen så ansvarar som huvudregel köparen. Har emellertid säljaren brustit i sin vårdplikt och skadan visar sig först efter tillträde kan i vissa fall säljaren hållas ansvarig.

Påföljder vid skador mellan avtal och tillträde i bostadsrätt eller fastighet

En fastighet/bostadsrätt som vid köparens tillträde inte motsvarar vad parterna har avtalet eller i något avseende väsentligen avviker från vad köparen med fog har kunnat förvänta sig är behäftad med fel som aktualiserar köparens rätt att göra så kallade felpåföljder gällande. Köparen kan i särskilt allvarliga fall häva sitt köp. Om är aktuellt kan köparen kräva prisavdrag (eller avhjälpande om det är fråga om en bostadsrättsöverlåtelse).

De allra flesta tvister som uppstår mellan köpare och säljare slutar i frivilliga överenskommelser, så kallade förlikningar. Dessa utgör oftast kompromisser grundade i det faktum att en köpares rätt till hävning/prisavdrag aldrig är obestridlig, dvs. det finns alltid invändningar en köpare kan göra och som skulle kunna innebära att köparens rätt faller bort helt eller i vart fall begränsas kraftigt. För att undvika osäkra och dyra rättsprocesser hittar parterna, ofta med hjälp av ombud, en lösning med vilken de är lagom nöjda/missnöjda.

Försäkringsbolag kan i vissa fall stå för ersättningsboende, men oftast är skadan i sig inte ett försäkringsfall. Detta beror på att många skador kommer sig av brister i våtrum där det finns avvikelser från byggnorm vid tiden våtrummet byggdes eller renoverades. Sådana skador ersätt i regel inte av försäkringsbolag. Skador bör dock alltid anmälas till försäkringsbolag för att bedömning i det enskilda fallet.

Funderar du över vad som gäller i ditt fall som köpare eller säljare? Ring oss på Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444. Du når oss på vardagar kl. 8-17.

Läs mer:

Dolda fel-försäkring – hur säker ska en köpare känna sig?

Undersökningsplikt vid fastighetsköp

Tvist med hantverkare – En guide