Ett köp av bostadsrättslägenhet kategoriseras juridiskt som köp av lös egendom. Det innebär att samma regler gäller för såväl en så pass komplex vara som en bostadsrättslägenhet som för köp av en spade. Förklaringen till detta är att det som överlåts vid en bostadsrättsöverlåtelse är föreningsmedlemskapet. Det är kopplat till en specifik lägenhet i den fastighetsägande föreningens hus. Det är alltså inte lägenheten som överlåts, utan rätten till lägenheten. Vad gäller då för undersökningsplikten vid köp av en bostadsrätt?
Även om ett köp av en lägenhet har många likheter med köp av fast egendom utgör alltså en bostadsrätt lös egendom och köplagens regler blir därför tillämpliga. Här går många vilse och blandar felaktigt ihop reglerna för köp av bostadsrätt med de som gäller för köp av fast egendom. Detta gäller inte minst mäklare.
Köparens ansvar
Vilket ansvar har jag?
Undersökningsplikten innebär att du som köpare ansvarar för att noga undersöka bostaden innan du skriver på kontraktet. Om du hittar något som kan tyda på ett fel ingår det även i undersökningsplikten att utreda detta närmare.
Utgångspunkten är att man säljer bostaden i befintligt skick med hänsyn till ålder, pris och användning. Säljaren är aldrig ansvarig för fel som köparen kunde ha upptäckt vid en normal undersökning. Det finns inget krav på att en fackman ska göra undersökningen. Men det kan vara klokt att ta professionell hjälp om du till exempel hittar vad som kan vara fukt- eller mögelfläckar.
Vad säger då köplagen om en köpares undersökningsplikt? Av § 20 (stycke 1 och 2) framgår följande:
Köparen får inte såsom fel åberopa vad han borde ha känt till vid köpet.
Har köparen före köpet undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får han inte såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder.
Huvudregeln är att en bostadsrättsköpare inte kan kräva ersättning från en säljare på grund av en brist i lägenheten som han känt till. Dvs. inte göra gällande felet mot säljaren. En köpare kan inte heller göra gällande sådana fel som han borde ha känt till om han före köpet undersökt varan och vid den undersökningen missat det aktuella felet. Detsamma gäller om köparen inte följt säljarens uppmaning att undersöka varan. Lagen saknar helt något som man skulle kunna tolka som en självständig skyldighet för köparen att undersöka lägenheten före köpet.
Utgångspunkten för bedömningen av vilka fel en köpare ska få göra gällande mot en säljare och vilka fel som köparen känt/borde ha känt till är den faktiska undersökning som köparen genomfört.
Säljarens ansvar
Som säljare av en bostadsrätt åligger också ett ansvar om upplysningsplikt. Det vill säga att man som säljare förväntas informera om de fel och brister man känner till i lägenheten. Vid eventuell tvist om ett fel i en bostadsrätt så kan det bli en fråga om säljansvar om det exempelvis visar sig att säljaren medvetet undanhållit informationen eller uppenbart dolt ett fel denne känt till.
Uppmaning till undersökning
Ovan konstaterade vi att det inte finns någon lagstadgad undersökningsplikt för köpare av lös egendom. Vilket en bostadsrättslägenhet klassificeras som. En närbesläktad fråga är den om innebörden av följande uppmaning till undersökning.
”Före köpet har köparen uppmanats att noggrant undersöka lägenheten.”
Denna formulering återfinns ordagrant i nästan alla objektsbeskrivningar/prospekt och köpekontrakt avseende bostadsrättslägenheter som mäklare upprättar. Vanligtvis delas prospektet ut vid lägenhetsvisningar och man anser då att köparen fått del av undersökningsuppmaningen. Avtalet, som ofta hänvisar till prospektet, anser man vara ett uttryck för den s.k. partsviljan. Dvs. vad köpare och säljare har velat förbinda sig till genom det avtal de skrivit under. Det är därför viktigt att avtalsparterna inser vad undersökningsuppmaningen har för rättsverkningar. Hur den egentligen påverkar deras rättsliga förhållande.
Fel man borde känt till
En köpare får, som vi kan läsa i 20 § köplagen, inte som fel åberopa vad han måste antas ha känt till vid köpet. Inte heller får köparen som fel åberopa det han märkt eller borde ha märkt vid en sådan undersökning av lägenhet som han har gjort eller borde ha märkt om han följt säljarens uppmaning att undersöka lägenheten. Har köparen en godtagbar anledning att inte följa säljarens uppmaning kan köparen komma undan ansvaret för resultatet av den hypotetiska undersökningen.
Undersökningsuppmaningen har sitt ursprung i ovan nämnda bestämmelse. Genom att dela ut den till spekulanter och ta in den i avtalet kan en säljare i en tvistesituation alltid peka på att en köpare borde ha upptäckt en påstådd avvikelse om köparen hade följt uppmaningen. I verkligheten är det dock fråga om en chimär och en illusion. Detta eftersom köparen i princip får möjlighet att ta del av uppmaningen vid visningen och först i samband med undertecknandet av köpekontrakt får gå igenom dess innebörd. Det tidsmässiga utrymmet för att följa undersökningsuppmaningen är minimal, om inte obefintlig.
Det är snabba affärer som gäller, trots att det är fråga om miljonbelopp. Undersökningsuppmaningen blir i praktiken omöjlig att följa. Även om man får den vid visningen. Att köparen inte följer uppmaningen blir i praktiken ett villkor för köpet. Detta är djupt olyckligt och kan knappast ha varit lagstiftarens syfte.
Att köparen inte har en reell möjlighet att följa uppmaningen skulle kunna vara just en godtagbar anledning att inte följa uppmaningen och därmed ursäkta köparen. Huruvida en domstol skulle hålla med är dock osäkert.
För att sammanfatta
Den förutsebara effekten av en undersökningsuppmaning är att säljaren får en god anledning att vägra ta ansvar för eventuella brister i den sålda lägenheten och köparen måste gå med på att inte följa uppmaningen för att överhuvudtaget få köpa lägenheten.
Med ovanstående till hjälp tycker vi att alla bostadsrättsköpare ska begära att stryka undersökningsuppmaningen ur köpekontraktet helt och hållet. Om mäklaren och säljaren inte vill medverka till det står köparen inför valet att köpa lägenheten ändå eller avstå. Det är, så att säga, säljarens marknad!
Har du fler frågor om undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt? Ring oss på Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444.
Lä mer om fel och reklamation:
Reklamera fel i bostadsrätt eller fastighet
