När det kommer till fel i fastighet är köparen själv ansvarig för sådana fel som är möjliga att upptäcka. Säljaren ansvarar för sådana fel som inte går att upptäcka, så kallade dolda fel. När man avgör om ett fel har varit upptäckbart eller dolt är köparens undersökningsplikt av central betydelse. Undersökningsplikten innebär alltså en ansvarsfördelning. Det väsentliga för ansvarsfördelningen är vad en normalt erfaren och på området bevandrad köpare skulle ha kunnat upptäcka respektive inte upptäcka vid en noggrann undersökning av fastigheten. Kravet på den normalt erfarna köparens kunskap varierar därmed över tid. Det är beroende av vad som bör vara allmänt känt vid tiden för köpet. På 80-talet räknade man exempelvis inte med att en köpare kände till riskerna med radon i bostäder. Idag däremot är det ett allmänt uppmärksammat problem som är upptäckbart vid en undersökning.
När man bedömer om en köpare uppfyllt sin undersökningsplikt tar man inte bara hänsyn till sådant som är upptäckbart med ögonen. Även sådant som går att upptäcka med exempelvis lukt och känsel räknar man in. Därför kan även ett symtom på fel, exempelvis dålig lukt eller svikt i golv, innebära att felet är upptäckbart och att köparen själv bär ansvaret för det.
Besiktningsman
Är du inte särskilt kunnig när det gäller huskonstruktion är risken stor att din undersökning inte blir tillräckligt väl genomförd. Det är därför klokt att anlita en besiktningsman inför köpet. En vanlig missuppfattning är att besiktningsmannens kunskapsnivå då blir avgörande vid bedömningen av om ett fel varit upptäckbart eller dolt. Avgörande för gränsdragningen är dock fortfarande vad den normalt erfarne köparen skulle ha kunnat upptäcka. Syftet med att anlita en besiktningsman är dels att kunna påtala eventuella defekter redan då priset diskuteras. Dels att kunna vara säker på att fel som besiktningsmannen inte upptäckt verkligen är att räkna som dolda. Eftersom ett fastighetsköp är en av de största affärerna i livet är det väl värt att betala för en besiktning.
Hur långt sträcker sig undersökningsplikten?
Många köpare är intresserade av att veta hur långt undersökningsplikten egentligen sträcker sig. Det går inte att ge ett generellt svar på den frågan eftersom de specifika omständigheterna i det enskilda fallet är av stor betydelse. Av praxis framgår det till exempel att undersökningsplikten kan omfatta utrymmen som man endast med svårighet kan komma åt men det betyder inte att alla köpare ska behöva krypa upp på den svåråtkomliga vinden. Som huvudregel ska köparen inte behöva göra ingrepp i byggnad eller mark men om det finns särskilda skäl som talar för det så kan även fel som endast går att upptäcka efter ingrepp ändå vara klassade som upptäckbara.
Om säljaren särskilt upplyser om något som indikerar att det kan finnas fel ökar köparens undersökningsplikt i den delen. Framkommer det exempelvis av frågelistan att det finns vissa problem ökar köparens undersökningsplikt i motsvarande mån. På samma sätt kan en besiktningsman i besiktningsprotokollet göra noteringar och påpekanden vilka utgör varningssignaler och således också utökar köparens undersökningsplikt i den delen. Fastighetens ålder och skick liksom iakttagbara förhållanden i övrigt och uttalanden av säljaren under köpförhandlingarna som ger skäl att misstänka fel, vars beskaffenhet och omfattning inte är omedelbart uppbenbara, kan också medföra att köparen måste gå längre i sin undersökning. Motsatsvis behöver köparen inte undersöka egenskaper som säljaren garanterar utan ska kunna förlita sig på av säljaren lämnade garantier.
Sammanfattningsvis
- Köparen själv får stå för de fel som upptäckts eller som skulle kunna ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten.
- Säljaren ansvarar för fel som varit dolda.
- Omfattningen av undersökningsplikten i första hand avgörs objektivt. Om en normalt bevandrad och erfaren köpare gjort en tillräckligt noggrann undersökning.
- Förekomsten av subjektiva moment, det specifika objektet och förhållandena vid det specifika köpet, avgör undersökningspliktens omfattning.
- Att anlita en besiktningsman är klokt då man kan vara relativt säker på att alla upptäckbara fel kommer fram och att man därmed har uppfyllt sin undersökningsplikt.
Om du har fler frågor om undersökningsplikt är du välkommen att ringa oss på Juristjouren för rådgivning på 0771-333 444.
