Gåvor till bröstarvingar och det förstärkta laglottsskyddet

Hantering av gåvor till bröstarvingar och det förstärkta laglottsskyddet 

En gåva som inkräktar på en bröstarvinges rätt till arv kallas laglottskränkning. Detta är ofta ett ämne som rör upp starka känslor. En bröstarvinge som upplever att andra syskon gynnas genom gåvor eller ekonomiska fördelar upplever ofta åtgärden som orättvis. Eftersom alla situationer är unika är de bakomliggande faktorerna högst varierande men det finns vissa juridiska utgångspunkter som är viktiga att känna till oavsett vad bakgrunden är. I den här artikeln beskriver vi hur regelverket kring förskott på arv och det förstärkta laglottsskyddet fungerar. 

Gåvor till bröstarvingar och förskott på arv

Huvudregeln är att gåvor av större ekonomisk dignitet till bröstarvingar utgör förskott på arv. Sedvanliga gåvor som inte är oproportionerliga i förhållande tills givarens ekonomiska förutsättningar eller uppfyllande av den underhållsplikt alla föräldrar har utgör inte förskott på arv. Grundtanken är att bröstarvingar ska få lika mycket av sin förälder. Därför ska den som erhållit gåvor under förälderns levnad få mindre vid fördelningen av arvet. Det råder en presumtion (ett antagande som gäller till det motbevisas) om att gåvor till bröstarvinge utgör förskott på arv. Vill gåvogivaren bryta denna presumtion bör denne tydligt förklara att gåvan inte ska betraktas som förskott på arv. Oftast sker sådan viljeförklaring i gåvobrev som man upprättar i samband med gåvotillfället eller genom gåvogivarens testamente.

Avräkning och beräkning av förskott på arv

Ska avräkning ske lägger man gåvans värde till den avlidnes totala kvarlåtenskap och minskar sedan gåvotagarens andel i kvarlåtenskapen med samma värde. Den värdering av gåvan som används vid avräkning är som huvudregel värdet gåvan hade vid gåvotillfället. Detta låter enkelt i teorin men kan givetvis ge utrymme för olika uppfattningar och svåra bevislägen. Särskilt efter ett liv sammanflätat av korsvisa prestationer och transaktioner inom familjen. (Läs mer om Förskott på arv)

Bröstarvingars rätt till laglott

Laglotten är hälften av den ”normala” arvslott en bröstarvinge har rätt till. Om person avlider och efterlämnar två bröstavingar så tar normalt bröstarvingarna 1/2 av arvet vardera(arvslott), dock kan ett testamente minska arvslotten till häften, alltså en 1/4 (laglotten). Begränsas en bröstarvinges rätt till laglott i testamente så kan bröstarvingen påkalla jämkning av testamentet och har då rätt att få sin laglott utan inskränkningar, oavsett vad som står i testamentet. Den egendom som utgör den avlidens kvarlåtenskap är egendomen som finns när denne går bort. Arvet skiftas ur dödsboets tillgångar efter avdrag för skulder skett.

Laglottskränkning och förstärkta laglottsskyddet

Utgångspunkten är att en myndig person har full rätt att avyttra sin egendom under sin livstid, både till sina arvingar eller till andra fysiska eller juridiska personer. Det kan ske genom olika överlåtelseformer, så som gåva eller försäljning. Även en förälder kan alltså både sälja eller ge bort sin egendom och behöver inte sina arvingars godkännande för att göra sig av med sin egendom.

Vid vissa omständigheter kan dock en gåva arvsrättsligt jämställas med ett testamentariskt förordnande i enlighet med bestämmelserna i 7 kap. 4 § ärvdabalken, det s.k. förstärkta laglottskyddet. Det är endast bröstarvingar som åtnjuter denna skyddsregel och det är först när gåvogivaren/arvlåtaren avlidit det är möjligt att väcka talan på grund av en sådan laglottskränkning. Om regeln ska tillämpas så blir följden att gåvans värde adderas till kvarlåtenskapen vid fastställande av bröstarvinges laglott och att egendom återbärs för att täcka upp för bröstarvingens laglott eller att motsvarande ersättning utges till bröstarvingen. Det räcker emellertid inte att åberopat regeln utan den bröstarvinge som väcker talan har bevisbördan för att omständigheterna är sådana att regeln ska tillämpas.

Några typiska situationer som leder till att regeln aktualiseras är exempelvis när en make eller sambo systematiskt överlåtit stora delar av sin egendom till maka/sambo på ett sätt som missgynnar de ej gemensamma barnen (bröstarvingarna till den avlidne). Ett annat vanligt scenario är att ett barn i en barnaskara mottagit exempelvis en fastighetsgåva med villkor om att gåvan inte ska räknas som förskott på arv alternativt att det inte finns några tillgångar kvar i dödsboet för att kompensera de bröstarvingar som missgynnats, även om det kan betraktas som ett förskott på arv.

När kan det förstärkta laglottskyddet tillämpas?

Det räcker inte att visa att en gåva överlåtits utan de måste visas att gåvan till syftet är att jämställa med testamente och att dispositionen inkräktar på bröstarvinges rätt till laglott. Detta kan ske om det kan visas att gåvan varit menad att ordna för successionen eller sker ”för dödfalls skull” och det inte finns särskilda skäl som talar emot att regel ska tillämpas. Det finns två huvudsakliga kriterier som kan tala för att en gåva kan jämställas med testamente:

Omständigheterna vid gåvoöverlåtelsen: Detta kan avse givarens personliga omständighet vid överlåtelse av gåvan. Exempelvis kan det handla om att överlåtelsen sker när gåvogivaren ligger på dödsbädden, eller har skäl att tro att denne har en kort återstående livstid, och därför inte gör en faktisk uppoffring genom gåvan.

Villkoren avseende gåvan. Behåller gåvogivaren nyttan av den bortskänkta och inte gör någon verklig uppoffring kan det tala för att gåvan ska jämställas med testamente. Exempelvis kan det handla om att en förälder skänker bort en fastighet till ett av sina barn men förbehåller sig livslång nyttjanderätt eller rätt till ekonomisk avkastning till egendomen enligt villkor i gåvobrev. Alltså att gåvan överlåts på pappret men att det faktiska användandet (nyttan) av egendomen förblir oförändrad.


Även om ovan nämnda förutsättningar inte föreligger så kan det i vissa fall det förstärkta laglottsskyddet tillämpas på omständigheter där givaren gjort en reell ekonomisk uppoffring genom att stödja en gåvotagare på bekostnad av en bröstarvinge men det kan visas att det direkta syftet med gåvan varit att komma runt laglottregeln. Vid sådana omständigheter kan vad det huvudsakliga skälet till gåvan varit bli avgörande.  

Värdering av gåva som jämställs med testamente

Värdering av gåva som jämställs med testamente
Till skillnad mot vad som gäller för avräkning av förskott av arv som, där huvudregeln är att avräkning ska ske till gåvans värde vid gåvotillfället, så gäller vid gåva som jämställs med testamente att gåvan värderas till värdet den har vid gåvogivarens frånfälle. Detta kan alltså betyda att värdering blir betydligt högre, exempelvis vid en fastighetsöverlåtelse där värdet på fastigheten har skjutit i höjden sedan överlåtelsetillfället.

Tidsfrister för att tillämpa det förstärkta laglottskyddet

Tidsfrister för att tillämpa det förstärkta laglottskyddet
En bröstarvinge som avser att väcka talan på grund av laglottskränkning med stöd i 7 kap. 4§ ärvdabalken måste göra det inom ett år från bouppteckning är avslutad, i normalfallet beräknas denna tidsfrist från förrättningsdagen i bouppteckningen.

Sammanfattning

Ofta är bevisläget gällande vad som inträffat eller gåvogivarens syfte med en handling besvärligt att värdera och ytterligare svårt att applicera på regelverk och praxis. Avvägningen mellan värdet/bördan av att tvista inom familjen eller med närstående är dessutom många gånger betungande. Vid frågor om i vart fall de juridiska aspekterna i den här typen av situation är rekommendationen att konsultera en jurist för att klargöra utsikterna i ärendet. Det är oftast bra att ta hjälp i ett tidigt skede, dels att inte försitta viktiga tidsfrister, dels för att avgöra vilka strider som är värda att ta.Ofta är bevisläget gällande vad som inträffat eller gåvogivarens syfte med en handling besvärligt att värdera och ytterligare svårt att applicera på regelverk och praxis. Avvägningen mellan värdet/bördan av att tvista inom familjen eller med närstående är dessutom många gånger betungande. Vid frågor om i vart fall de juridiska aspekterna i den här typen av situation är rekommendationen att konsultera en jurist för att klargöra utsikterna i ärendet. Det är oftast bra att ta hjälp i ett tidigt skede, dels att inte försitta viktiga tidsfrister, dels för att avgöra vilka strider som är värda att ta.

Vid frågor eller behov av hjälp med laglottskräkningar eller relaterade spörsmål är du varmt välkommen att ringa Juristjouren vardagar 9-17 på 0771-333 444.

Läs mer om ämnet:

Förskott på arv

Boutredningsman och skiftesman vid arvskifte: så fungerar processen

Vad är skillnaden mellan arvslott och laglott? 

Vad händer när det inte finns ett testamente?

Arvsrätt – Juristjouren.se

Kan du inte ringa just nu? Fyll i formuläret så ringer vi upp dig

GDPR

 

Dolt fel

Dolt fel

Att köpa hus eller bostadsrätt är för många livets största affär. Men vad händer om du efter köpet upptäcker oväntade brister i din nya bostad? Är det ett dolt fel – och kan säljaren hållas ansvarig?

I den här guiden får du en tydlig genomgång av vad som gäller vid dolda fel i bostadsrätt och fastighet, hur undersökningsplikten fungerar och vilken betydelse säljarens uppgifter och olika friskrivningar kan ha. Guiden avslutas med konkreta råd om vad du bör göra och hur du kan gå vidare om du misstänker att du har drabbats av ett dolt fel.

Vad är ett dolt fel?

  • Ett dolt fel i en bostadsrätt eller fastighet är en brist som fanns vid köpet, som köparen inte hade anledning att räkna med. 
  • Om köparen borde ha upptäckt bristen vid sin undersökning kan den normalt inte åberopas. Vad köparen borde ha upptäckt beror bland annat på bostadens eller fastighetens pris, skick, ålder och konstruktionsätt samt på vad säljaren har upplyst om före köpet.
  • För att kunna göra felet gällande krävs normalt också att bristen har påverkat marknadsvärdet negativt.

Lagstiftning och praxis skiljer sig åt avseende fastigheter och bostadsrätter. Nedan går vi igenom vad som gäller för respektive boendeform.

När är en bostadsrätt felaktig

För det första måste vi definiera vad ett köprättsligt fel faktiskt innebär. Köp av bostadsrätt regleras huvudsakligen av köplagen (1990:931). En bostadsrätt är behäftad med fel om den inte stämmer överens med det avtalade skicket. Avtalsinnehållet begränsar sig dock inte enbart till köpekontraktet. Tvärtom kan även objektsbeskrivningen, marknadsföringsmaterialet och säljarens muntliga och skriftliga utfästelser vara en del av avtalet. Det blir därför ofta en tvistefråga vad som sagts och kommunicerats i samband med en bostadsaffär.

Exempel på avvikelser från avtalat skick:

• Avvikande boyta i jämförelse med säljarens löfte.
• Månadsavgiften avviker från vad som angetts.
• Avsaknad av en avtalad funktion eller egenskap, exempelvis ett golvvärmesystem som inte fungerar.

Dolt fel i bostadsrätt

En bostadsrätt är också felaktig om den avviker från köparens befogade förväntningar. Att en bostadsrätt är i dåligt skick och har skador innebär dock inte automatiskt att det finns ett köprättsligt fel. Men den kan vara felaktig om bostadsrätten inte lever upp till förväntad standard. När man bedömer vad som är förväntad standard spelar bostadens pris, dess fysiska skick, hur den marknadsförts och annan relevant information en avgörande roll. Exempelvis kan inte en köpare förvänta sig att ett 25 år gammalt badrum har ett fungerande tätskikt under ytan. Tätskikt har nämligen en begränsad livslängd, varför ett uttjänt sådant sällan utgör ett dolt fel.

Undersökningsplikt i bostadsrätt

Enligt 20 § köplagen får köparen inte åberopa sådant som köparen måste antas ha känt till vid köpet. Om köparen har undersökt bostadsrätten, eller utan godtagbar anledning inte följt säljarens uppmaning att undersöka den, kan köparen normalt inte heller åberopa sådant som borde ha märkts vid undersökningen.

I överlåtelseavtalet finns det oftast skrivet att köparen har uppmanats att undersöka lägenheten. Därför förväntas köparen noggrant undersöka bostaden. Därutöver bör köparen undersöka bostadsrättsföreningens ekonomi och omständigheter kring själva fastigheten. Undersökningsplikten för en bostadsrätt är dock generellt sett mindre omfattande än för en fastighet

Exempel på vanliga dolda fel i bostadsrätt

  • Konstruktionsfel i badrum och kök: Exempelvis avsaknad av korrekt tätskikt eller felaktig golvlutning .
  • Fuktskador: Följdskador som uppkommit på grund av ett icke fackmässigt utfört badrum.
  • Felaktiga elinstallationer: Farliga och underdimensionerade elkopplingar bakom väggarna.

Krav på prispåverkan

För att utgöra ett köprättsligt fel pga. avvikelse från förväntad standard (dolt fel) måste bostadens marknadsvärde påverkas negativt i tillräcklig utsträckning. En avvikelse utgör inte ett fel om den endast påverkar lägenhetens marknadsvärde marginellt. Vid avvikelser från vad som är avtalat krävs inte samma prispåverkan.

Befintligt skick och väsentlighetsbedömning

De flesta bostadsrätter säljs med förbehåll om befintligt skick. Detta är i enlighet med 19 § köplagen en allmän friskrivning som på flera sätt höjer kravet för vad som utgör fel i en bostadsrätt. Vid avvikelser från förväntad standard (dolt fel) så är säljaren endast ansvarig för fel som innebär att bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än köparen hade skäl att anta utifrån bostadsrättens skick, pris och övriga omständigheter. I praktiken innebär det att man jämför bostadens värde i bristfälligt skick med priset man betalde för bostaden. För att avgöra vad bostadens värde är i bristfälligt skick tar man ofta ledning av vad det kostar att utföra nödvändig reparation. I bedömningen väger man också in om bristen medför stora problem (olägenhet) för köparen.

Fel kan också föreligga om bostadsrätten avviker från säljarens uppgifter eller om säljaren har underlåtit att upplysa om ett väsentligt förhållande som säljaren måste antas ha känt till, utifrån de förutsättningar som anges i 19 § köplagen.

Sammanfattning – krav för dolda fel i bostadsrätt:

1. Bostaden avviker från köparens befogade förväntningar vid köptillfället.
2. Avvikelsen påverkar i sin tur bostadens värde tillräckligt mycket.
3. Felet var inte upptäckbart vid en noggrann undersökning.
4. Vid förbehåll om befintligt skick är felet dessutom väsentligt.

Observera att reklamationsfristen enligt köplagen är 2 år från tillträdesdagen, samt att reklamation måste ske inom skälig tid efter upptäckten!

När är en fastighet felaktig

Fastighetsköp regleras i jordabalkens (1970:994) fjärde kapitel. Juridiskt sett avser fastigheten själva marken, medan byggnader utgör fastighetstillbehör. 

En fastighet kan vara felaktig på flera olika sätt, men två vanliga typer av faktiska fel är:

• Konkreta fel: fastigheten avviker från vad parterna har avtalat.
• Abstrakta fel: fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Det är dessa fel som i dagligt tal brukar kallas dolda fel.

    Betydelsen av utfästelser vid fastighetsköp

    Om säljaren lämnar en tydlig utfästelse behöver köparen normalt inte närmare undersöka just den egenskapen som avses. Om uppgiften senare visar sig vara felaktig handlar det om ett konkret fel. Allmänna lovord räknas däremot inte som bindande utfästelser. Därför är det viktigt att köparen dokumenterar vad säljaren kommunicerar både muntligt och skriftligt.

    Dolda fel i fastighet

    För att en brist eller skada ska utgöra ett fel så ska fastighetens skick avvika från vad köparen skäligen kunnat förvänta sig. Vad köparen ”med fog kan förvänta sig” beror på fastighetens pris, ålder, byggnadssätt samt tidigare renoveringar, m.m. Äldre hus har uppförts enligt äldre byggnormer. Därför får köparen i allmänhet acceptera sådana brister som går att koppla till att det var godtagbart att konstruera huset på ett sätt som var norm när huset uppfördes.

    Undersökningsplikt och besiktning vid fastighetsköp

    Enligt 4 kap. 19 § jordabalken får köparen inte åberopa fel som denne borde ha upptäckt vid en undersökning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. Det innebär i praktiken att köparen inte har rätt till ersättning av säljaren för fel som borde ha upptäckts.

    Fastighetens ålder, skick och andra iakttagbara förhållanden styr hur långt undersökningsplikten sträcker sig. Synliga indikationer – exempelvis fuktfläckar, sättningssprickor eller avvikande lukt – utökar undersökningsplikten och kräver att köparen undersöker vidare. Lämnar säljaren uppgifter som ger skäl att misstänka fel måste köparen följa upp dessa och fördjupa sin undersökning. Motsatsvis behöver köparen inte undersöka sådant som säljaren uttryckligen garanterar.

    Undersökningsplikten utgår från vad en normalt erfaren och på området bevandrad köpare faktiskt kan upptäcka vid en noggrann genomgång av fastigheten. Köparen ska kontrollera även svårtillgängliga utrymmen som krypgrund och vind. Därför anlitar många en besiktningsman. Om besiktningsmannen missar tydliga varningssignaler kan köparen i vissa fall rikta ett skadeståndskrav mot denne.

    Vanliga dolda fel i fastighet:

    • Dränering: Dränering har en begränsad teknisk livslängd. Felaktiga konstruktioner på yngre system kan dock utgöra dolda fel.
    • Våtutrymmen: Brister i tätskikt eller felaktiga rördragningar.
    • Tak: Dolda fuktskador och felaktiga takkonstruktioner.

    Friskrivningar vid fastighetsöverlåtelse

    Jordabalken saknar köplagens generella begrepp "befintligt skick". Däremot kan parterna avtala om särskilda friskrivningar. En friskrivning begränsar säljarens ansvar, vilket i regel leder till ett lägre försäljningspris.

    För att en friskrivningsklausul ska gälla krävs en mycket tydlig formulering. Säljaren får således inte gömma klausulen i det finstilta. Dessutom upphör friskrivningen att gälla om säljaren har agerat svikligt och medvetet undanhållit kända fel. Vidare har näringsidkare som säljer till konsumenter mycket begränsade möjligheter till friskrivning.

    Två typer av friskrivningsklausuler:

    • Egenskapsfriskrivning: Säljaren friskriver sig från ansvar för specifika egenskaper, som exempelvis att säljaren inte ansvar för brister eller fel avseende en byggnads tak.
    • Påföljdsfriskrivning: Säljaren friskriver sig i stället från att köparen ska kunna göra gällande vissa påföljder vid fel, som exempelvis skadestånd, hävning eller prisavdrag.

    Sammanfattning – krav för dolda fel i fastighet:

    1. Fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förvänta sig (med hänsyn till ålder, pris och skick, m.m.).
    2. Bristen är inte förväntad eller möjlig att upptäcka vid en noggrann undersökning av huset.
    3. Avvikelsen påverkar i sin tur fastighetens marknadsvärde i tillräcklig utsträckning.
    4. Ingen friskrivningsklausul begränsar säljarens ansvar.

    Kom ihåg att reklamationsfristen för fastigheter är 10 år från tillträdesdagen, men att köparen måste reklamera inom skälig tid efter att felet upptäckts!

    Upptäckt ett dolt fel? Så gör du steg för steg

    Om du upptäcker ett fel i din bostad efter tillträdet är det viktigt att agera snabbt. Följande steg är ofta lämpliga:

    1. Reklamera direkt – skriftligt och till rätt mottagare
    Så snart du misstänker att ett dolt fel föreligger ska du skicka en reklamation till säljaren. Skicka ett rekommenderat brev eller ett mail till den adress som står i överlåtelseavtalet (med kopia till mäklaren).

    2. Kontakta jurist innan du beställer besiktning
    Juristen hjälper dig att ansöka om rättsskydd via hemförsäkringen. Rättsskyddet kan i vissa fall täcka kostnaden för besiktningsmannen — men försäkringsbolagen kräver att besiktningen beställs av juristen.

    3. Utred felet och dess omfattning
    Dokumentera noggrant, men undvik att riva bort bevisning. Låt helst fackmän riva och dokumentera skadorna.

    4. Ta reda på värdet av felet
    En besiktningsman eller hantverkare kan lämna kostnadsförslag. Vid större skador kan en värderingsman behöva bedöma felets marknadsvärdepåverkan.

    5. Skicka ett preciserat kravbrev
    Juristen sammanställer dokumentationen, besiktningsutlåtandet och eventuella offerter eller värderingar och skickar ett kravbrev till säljaren.

    Behöver du hjälp av en jurist vid dolt fel?

    Vi hjälper både köpare och säljare som rådgivare och ombud i tvister om dolda fel. Vi kan bistå genom hela processen – från en första juridisk bedömning till reklamation, krav mot motparten, förlikningsförhandlingar och process i domstol.

    Ring oss på 0771-333 444 för kostnadsfri inledande rådgivning. Du når oss på vardagar klockan 9–17. Kan du inte ringa just nu eller är det utanför våra öppettider? Fyll i formuläret så ringer vi upp dig!

    Läs mer om bostadsjuridik i artiklarna nedan:

    Fastighetstvister i praktiken – fastighetsjuristen Christian Hägglund berättar - Juristjouren

    Hur vi hjälper dig med tvist angående bostad och fastighet - Specialiserad hjälp i tvist

    Reklamera fel i bostadsrätt eller fastighet - allt du behöver veta

    Hjälp inför köp av bostad - Vad du ska tänka på för att undvika dolda fel!

    Dolda fel-försäkring – hur säker ska en köpare känna sig?

    Fel i fastighet – fukt samt följdskador och fel

    Bostadsjuridik - Juristjouren.se