Har du fått en rättelseanmaning från din bostadsrättsförening? Har din bostadsrätt blivit uppsagd och fått din bostadsrätt förverkad? Eftersom en förening inte kan säga upp en bostadsrättshavare utan grund så finns det goda skäl att låta en jurist se över om lagens krav är uppfyllda. Om föreningen inte skickade en rättelseanmaning på korrekt sätt och i rätt tid eller har fel ang. exempelvis påstådd andrahandsuthyrning, kan du bestrida uppsägningen och kräva tillbaka din bostadsrätt. I den här artikeln beskriver vi de viktigaste reglerna gällande en förenings rätt att säga upp en bostadsrättshavare och skickar med några tips på hur du kan göra om du riskerar uppsägning eller blivit uppsagd.
Grunder för förverkande och uppsägning av bostadsrätt
På samma sätt som ett hyresavtal kan sägas upp och en hyresgäst bli avhyst pga. störningar eller bristande hyresbetalningar finns det i bostadsrättslagen regler om när en bostadsrättshavare kan bli uppsagd. I bostadsrättslagen 7 kap. 18 § listas de olika situationerna som kan leda till förverkande och uppsägning. Bl.a. kan föreningen förverka en bostadsrätt och säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning om hen:
• inte betalar insats, upplåtelseavgift eller årsavgift
• hyr ut bostaden utan att ha föreningens tillåtelse
• stör sina grannar
• inte vårdar lägenheten eller använder den för annat ändamål än det avsedda (t.ex. brottslig aktivitet)
• inte medverkar till att föreningen får tillträde till lägenheten för tillsyn eller liknande utan giltig ursäkt
• eller utför en tillståndsplikt renoveringsåtgärd utan styrelsens tillstånd.
Kostnader och processen vid uppsägning och tvångsförsäljning av bostadsrätt
Förverkande och uppsägning av bostadsrätt är något av det mest ingripande en person kan vara med om när det kommer till boendet. Konsekvensen av att bli uppsagd och få bostadsrätten förverkad är att man måste flytta och därefter riskerar tvångsförsäljning genom Kronofogdemyndigheten (efter föreningens ansökan). När bostadsrätten är uppsagd så är bostadsrätthavaren dessutom hindrad att själv överlåta bostadsrätten. Förutom att föreningen tar pengar från köpeskillingen för att täcka kostnader för juridiskt ombud som anlitats för att sköta uppsägnings- och förverkandeprocessen tar föreningen även pengar för täckande av kostnaderna som uppstått som en konsekvens av tvångsförsäljningen. Det belopp som är kvar får bostadsrättshavaren.
Förutom att bostadsrättshavaren får stå för föreningens kostnader innebär tvångsförsäljningen att köpeskillingen ofta blir 25-30 % lägre än vad den hade blivit om lägenheten hade sålts genom mäklare och sedvanlig annonsering på t.ex. Hemnet. Att bli av med sin bostadsrättslägenhet genom förverkande och tvångsförsäljning är, med andra ord, en dålig affär.
Det är vanligt att en förening som sagt upp en bostadsrättshavare lämnar ett erbjudande om överenskommelse. Överenskommelsen innebär ofta att bostadsrättshavaren ges möjlighet att under en period om tre-sex månader själv sälja lägenheten via mäklare. Att föreningen erbjuder en överenskommelse kan förklaras med att de därigenom undviker en eventuell rättsprocess om förverkandet och uppsägningen är korrekta.
Rättelseanmaning innan uppsägning
Föreningen som ska säga upp en bostadsrättshavare måste uppfylla flertalet formella krav, se 7 kap 19-25 §§ bostadsrättslagen. Dessa krav ser olika ut beroende på vilken grund föreningen har för uppsägningen. I de flesta fall måste föreningen först skicka en tydlig uppmaning till bostadsrättshavaren att vidta rättelse innan uppsägning kan bli aktuellt. Om det gäller störningar i boendet behöver föreningen också skicka ett meddelande till socialtjänsten i den kommun där den aktuella lägenheten ligger.
En vanlig grund för uppsägning är otillåten andrahandsuthyrning. För att en förening ska kunna säga upp en bostadsrättshavare som hyr ut i andra hand utan tillstånd måste föreningen inom två månader från att den fick kännedom om andrahandsuthyrningen skicka en rättelseanmaning. Om föreningen missar denna frist får uppsägning inte ske.
Ibland säger föreningar upp bostadsrättshavare utan att det finns skäl för det. Föreningen kan ex. mena att bostadsrättslägenheten hyrts ut i andra när det i själva verket varit fråga om en inneboende. I dessa fall kan och bör bostadsrättshavaren bestrida uppsägningen. Detsamma gäller om de formella förutsättningarna för en uppsägning inte är uppfyllda. I dessa situationer måste föreningen väcka talan för att få frågan om uppsägning och förverkande prövad av tingsrätten. Först när föreningen får rätt och domen vunnit laga kraft kan en tvångsförsäljning kan verkställas
Du bör alltid konsultera en jurist innan om du riskerar uppsägning eller blivit uppsagd. Detta är viktigt för att klargöra läget och vilken väg som är bäst i det individuella fallet. Tveka inte att kontakta Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444.
Läs mer:
Renovera bostadsrätt – kan styrelsen stoppa dina planer?
Minimera riskerna vid andrahandsuthyrning – Juristjouren
