FÖRHANDSAVTAL OCH NYPRODUKTION – När kan du säga upp avtalet pga. förändringar i bostaden?

FÖRHANDSAVTAL OCH NYPRODUKTION – När kan du säga upp avtalet pga. förändringar i bostaden?

Väsentliga förändringar

Den som tecknat förhandsavtal har alltid haft rätt att frånträda/säga upp/häva förhandsavtalet som tecknats om väsentliga förändringar skett sett mot vad som avtalats, även om detta inte uttryckligen framgått av lagtexten. Detta har tydliggjorts genom en lagändring som trädde i kraft den 1 januari 2023 (se 13 § i 5 kapitlet bostadsrättslagen).

Ett förhandsavtalet innehåller oftast inga uttryckliga villkor om bostadens utformning. I stället ligger fokus mest på lägenhetsbeteckningen (som identifierar objektet), boarea (kvm) och vilka avgifter som ska betalas för lägenheten. För mer detaljerade uppgifter om lägenhetens utformning får man läsa det säljmaterial som byggherren/mäklaren tagit fram, t.ex. objektsbeskrivning, vision, prospekt, sammanställning av tillvalsmöjligheter som visar möjliga ”uppgraderingar” från standardutförandet m.m. Även detta sidomaterial utgör en del av förhandsavtalet och en del av det underlag som ligger till grund för beslutet att ingå avtal.

Det händer dock att projekt tar en annan vändning än förväntat. Kvadratmeterangivelserna i avtalet kan avvika från verkligheten, planlösningen kan förändras, märket på den utrustning som utlovats kan komma att bli ett annat, en utlovad extrayta (ex. altan/förråd) kan komma att utebli, förändringar av utlovad takhöjd, en gemensamhetsanläggning tas bort eller byter utformning m.m.

Mycket kan alltså komma att förändras i relation till det som utlovats. Om dessa förändringar är av väsentlig betydelse kan det alltså finnas en rätt att frånträda avtalet. Varje förändring, oavsett storlek, innebär inte en rätt att frånträda eftersom förändringen måste vara väsentlig.

Vad som utgör en väsentlig förändring är oklart. I mångt och mycket beror det dels på vad det är för typ av förändring, vilka effekter de ger samt vad det innebär i eventuell värdeförändring. En planlösning kan förändras på många sätt. En planlösning kan t.ex. förändras på så vis att en vägg flyttas. Om en planlösning, genom att en vägg flyttats, förändras drastiskt och det kan antas påverka det tänkta nyttjandet kan detta vara väsentligt. Även om storleken i kvadratmeter är densamma kan en flyttad vägg få stora konsekvenser, tex:

  • två tilltänkta medelstora rum kan plötsligt bli ett stort rum och ett ”förråd”
  • istället för två rum med fönster blir det ett rum med flera fönster och ett utan,
  • en ”biyta” som skulle fungera som förråd försvinner och skapar istället en stor och rymlig hall
  • två lika stora rum blir ett lite större och ett lite mindre men fortfarande medelstora båda två

Små förändringar kan alltså få stora konsekvenser. Likväl kan ibland större förändringar innebära små faktiska konsekvenser. I grund och botten ska avtal hållas – detta gäller givetvis även föreningen i dess ansvar att leverera den bostad som utlovats och avtalats. Mindre förändringar måste dock förhandstecknaren kunna accepteras i och med att bostaden inte fanns vid tecknandet av förhandsavtalet. Men, det finns gränser för hur stora förändringarna får vara.

Har du fler frågor om förhandsavtal? Tveka inte att kontakta Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444.

 Läs mer om förhandsavtal:

Förseningar av upplåtelse/tillträde – läs mer här

Väsentligt högre avgifter – läs mer här

Fler artiklar

Så hanterar du förverkande och uppsägning av din bostadsrätt – Lär dig om processen!

Så hanterar du förverkande och uppsägning av din bostadsrätt – Lär dig om processen!

Har du fått en rättelseanmaning från din bostadsrättsförening? Har din bostadsrätt blivit uppsagd och fått din bostadsrätt förverkad? Eftersom en förening inte kan säga upp en bostadsrättshavare utan grund så finns det goda skäl att låta en jurist se över om lagens krav är uppfyllda. Om föreningen inte skickade en rättelseanmaning på korrekt sätt och i rätt tid eller har fel ang. exempelvis påstådd andrahandsuthyrning, kan du bestrida uppsägningen och kräva tillbaka din bostadsrätt.

Fyll i formuläret så ringer vi upp dig

GDPR

 

 

 

 

Vårdnad

Vårdnad

Vad det innebär det att vara vårdnadshavare till ett barn

Vårdnaden om ett barn är ett omfattande juridiskt och praktiskt ansvar som innefattar både den dagliga omsorgen samt beslutsfattande gällande ingripande angelägenheter som rör barnet. Detta innebär att vårdnadshavaren har ansvar för att tillgodose barnets behov av trygghet, omvårdnad, utbildning och en god fostran. Vårdnaden sträcker sig över alla aspekter av barnets liv, från vardagliga beslut till långsiktiga avgöranden som påverkar barnets framtid. 

 

Vårdnadshavarens beslutsfattande

”Barnets bästa ska vara avgörande för alla frågor om vårdnad, boende och umgänge. ” så lyder 6 kap. 2 a § föräldrabalken. Denna bestämmelse omfattar alla beslut som fattas avseende barnet. I det lilla och det stora. Det är barnets behov och rättigheter som ska stå i fokus – inte föräldrarnas.

Vårdnadshavarna har beslutanderätt i angelägenheter som rör barnets liv, exempelvis:

  • Val av skola och förskola
  • Ansökan om pass
  • Beslut om sjukvård
  • Flytt och ändring av folkbokföringsadress

Vårdnadshavarna har också insynsrätt i barnets liv, exempelvis genom rätt att ta del av information från skola, förskola och sjukvård. Finns det två vårdnadshavare så krävs samtycke av båda vårdnadshavarna för beslut av ingripande karaktär. (Läs mer om ansvarsfördelning mellan boende- och umgängesförälder)

Vårdnadshavarna är också förmyndare för sitt omyndiga barn. Vid gemensam vårdnad är båda vårdnadshavarna förmyndare. Förmyndarskapet innebär att tillvarata barnets intressen i ekonomiska och juridiska angelägenheter, då ett omyndigt barn som utgångspunkt saknar rättshandlingsförmåga. För vissa dispositioner krävs samtycket från överförmyndaren i barnets hemkommun. Detta gäller exempelvis om barnet ska förvärva eller överlåta en fastighet. Vårdnaden om ett barn består till dess att barnet fyller 18 år.

Vidare har vårdnadshavare en plikt att utöva tillsyn och se till nödvändig uppsikt finns över barnet. I vilken grad tillsyn och uppsikt krävs och vilka åtgärder som anses nödvändiga bedöms individuellt utifrån barnets ålder och mognadsgrad, utveckling och övriga omständigheter.

Vilken lagstiftning reglerar vårdnaden av ett barn?

Föräldrabalken (FB), främst kapitel 6, är den centrala lagen som reglerar vårdnad, boende och umgänge i Sverige. Den beskriver föräldrarnas ansvar, barnets rättigheter och vad som gäller i frågor om vårdnadstvister.

FN:s barnkonvention, som sedan 2020 är en del av svensk lag, utgör en viktig grund för rättigheter som rör barn. Konventionen fastställer bland annat att alla beslut ska utgå från barnets bästa och att barn har rätt till skydd, omsorg och att uttrycka sina åsikter.

Så blir man vårdnadshavare

  • Gifta föräldrar: Båda blir automatiskt vårdnadshavare vid barnets födsel.
  • Sambor, särbor, separerade föräldrar, eller andra föräldrakonstellationer: Föräldrarna måste bekräfta faderskapet hos socialtjänsten och underteckna en handling om gemensam vårdnad. Om detta inte sker har mamman ensam vårdnad.

Utgångspunkten i svensk lag är att gemensam vårdnad är bäst för barnet.

När kan ensam vårdnad aktuellt?

Om samarbetet mellan föräldrarna är mycket konfliktfyllt eller om en av föräldrarna anses olämplig kan domstolen besluta om ensam vårdnad. Detta kan bli aktuellt vid:

  • Olämplighet: Om en förälder avsevärt brister i sitt ansvar och det medför risk att barnet kan fara illa så kan domstolen bedöma att det är i enlighet med barnets bästa att den andra föräldern tilldelas ensam vårdnad.
  • Samarbetssvårigheter: Vid allvarliga samarbetssvårigheter mellan vårdnadshavarna  där det bedöms att barnet påverkas negativt kan i vissa fall domstolen besluta att det saknas förutsättningar för gemensam vårdnad. Om det endast är en av parternas som ligger till grund till samarbetsproblemen så tilldelas i regel denne ensam vårdnaden. Brister bägge i samarbetsförmåga får en helhetsbedömning göras över vilken lösning som är bäst för barnet. Barnets viljaa ska beaktas 

Vid bedömningen av om föräldrarna ska ha gemensam vårdnad eller om en av dem ska ha ensam vårdnad ska rätten fästa avseende särskilt vid föräldrarnas förmåga att sätta barnets behov främst och ta ett gemensamt ansvar i frågor som rör barnet.

Vid en framåtsyftande bedömning ansågs föräldrarna ha en liten förmåga att lösa frågor som rör barnen, utan att det påverkar barnen på ett negativt sätt. Hovrätten bedömde därför att det saknades förutsättningar för gemensam vårdnad.

I vårdnadsfrågor är som nämnts ovan barnets bästa den avgörande faktorn. Domstolen bedömer varje situation individuellt och fattar beslut genom en helhetsbedömning. Familjemål som rör vårdnad, boende och umgänge tillhör måltypen indispositivt tvistemål. Detta innebär att domstolen i dessa mål har ansvar att göra en självständig bedömning i enlighet med barnets bästa. Domstolen har också möjlighet att själv begära utredning i målet, exempelvis att en vårdnadsutredning eller en s.k. snabbupplysning av socialtjänsten i barnets hemkommun. Parterna kan inte heller fritt nå en förlikning i denna måltyp då det finns ett allmänintresse i att utfallet bedöms vara till, just det, barnets bästa. Samförståndslösningar accepteras dock i regel av domstolen.

Läs vår guide om hur en vårdnadstvist går till

Om båda vårdnadshavarna ändra är eniga om att ändra vårdnaden, så kan detta uppnås genom att de upprättar ett skriftligt avtal som reglerar ändringen av vårdnaden. Bedömer socialnämnden i barnets hemkommun att förändringen är förenlig med bästa så godkänns avtalet. Även tingsrätten kan meddela dom om ensam vårdnad om parterna är överens och detta anses vara i enlighet med barnets bästa. Ett sådant yrkande kan ex. göras i samband med ansökan om äktenskapsskillnad.

När bör du söka juridisk rådgivning angående vårdnad, boende och umgänge?

Det är i regel bra att ta rådgivning i ett tidigt skede om du är orolig för ditt barn på grund av olämplighet eller samarbetssvårigheter hos den andre vårdnadshavaren. Ta kontakt med en familjejurist med erfarenhet av vårdnadsmål för att klargöra hur du bör agera. Du kan också söka dig till kommunens familjerätt för att boka in samarbetssamtal med den andre föräldern/vårdnadshavaren. Samarbetssamtal sker dock på frivillig basis.

Du är alltid välkommen att ringa Juristjouren0771-333 444 för inledande rådgivning och möjlighet att hitta specialiserad hjälp i din situation. Vi nås 8-17 på vardagar.

Läs mer:

Hur betydelsefull är barnets vilja i en vårdnadstvist?

Om man blir utsatt för umgängessabotage - Juristjouren

Anklagelser om våld i en vårdnadsprocess

Obligatoriskt informationssamtal inför en vårdnadstvist

 

Vårdnadshavarna har beslutanderätt i angelägenheter som rör barnets liv, exempelvis:

  • Val av skola och förskola
  • Ansökan om pass
  • Beslut om sjukvård
  • Flytt och ändring av folkbokföringsadress

Vårdnadshavarna har också insynsrätt i barnets liv, exempelvis genom rätt att ta del av information från skola, förskola och sjukvård. Det är dock viktigt att betona att vårdnadsansvaret handlar mer om skyldigheter än om rättigheter. Det är barnets behov och rättigheter som ska stå i fokus – inte föräldrarnas. Finns det två vårdnadshavare så krävs samtycke av båda vårdnadshavarna för beslut av ingripande karaktär. (Läs mer om ansvarsfördelning mellan boende- och umgängesförälder)

Vårdnadshavarna är också förmyndare för sitt omyndiga barn. Vid gemensam vårdnad är båda vårdnadshavarna förmyndare. Förmyndarskapet innebär att tillvarata barnets intressen i ekonomiska och juridiska angelägenheter, då ett omyndigt barn som utgångspunkt saknar rättshandlingsförmåga. För vissa dispositioner krävs samtycket från överförmyndaren i barnets hemkommun. Detta gäller exempelvis om barnet ska förvärva eller överlåta en fastighet. Vårdnaden om ett barn består till dess att barnet fyller 18 år.

Vad säger lagen om vårdnad av barn?

Vårdnad av barn handlar om det juridiska ansvaret för ett barns personliga förhållanden. En vårdnadshavare har ansvar för att tillgodose barnets behov av trygghet, omsorg, omvårdnad och en god fostran. Vårdnaden innefattar också rätt att fatta beslut som rör barnets liv, såsom skolgång, sjukvård och pass, samt skyldigheten att skydda barnet från skada.

En viktig del av vårdnadsansvaret är att respektera barnets rättigheter och behov. Beslut som rör barnet ska alltid tas utifrån principen om barnets bästa, där barnets välmående och säkerhet står i centrum.

Att vara vårdnadshavare innefattar ansvar för den dagliga omsorgen av barnet. Det innebär att säkerställa barnets fysiska och emotionella välbefinnande. I detta ingår att ge barnet mat och kläder samt att skapa en trygg och stabil hemmiljö. Här ingår även att se till att barnet får tillräcklig sömn, hygien och regelbunden sjukvård. Daglig omsorg innebär också att stötta barnet i dess utveckling genom att uppmuntra till lek, lärande och sociala aktiviteter. Som vårdnadshavare har man också ansvar för att barnet får en fungerande skolgång och den hjälp och det stöd som behövs för att barnet ska kunna klara sina studier.

Vilken lagstiftning reglerar vårdnaden av ett barn?

Föräldrabalken (FB), främst kapitel 6, är den centrala lagen som reglerar vårdnad, boende och umgänge i Sverige. Den beskriver föräldrarnas ansvar, barnets rättigheter och vad som gäller i frågor om vårdnadstvister.

FN:s barnkonvention, som sedan 2020 är en del av svensk lag, utgör en viktig grund för rättigheter som rör barn. Konventionen fastställer bland annat att alla beslut ska utgå från barnets bästa och att barn har rätt till skydd, omsorg och att uttrycka sina åsikter.

Så blir man vårdnadshavare

  • Gifta föräldrar: Båda blir automatiskt vårdnadshavare vid barnets födsel.
  • Sambor, särbor, separerade föräldrar, eller andra föräldrakonstellationer: Föräldrarna måste bekräfta faderskapet hos socialtjänsten och underteckna en handling om gemensam vårdnad. Om detta inte sker har mamman ensam vårdnad.

Utgångspunkten i svensk lag är att gemensam vårdnad är bäst för barnet.

När kan ensam vårdnad aktuellt?

Om samarbetet mellan föräldrarna är mycket konfliktfyllt eller om en av föräldrarna anses olämplig kan domstolen besluta om ensam vårdnad. Detta kan bli aktuellt vid:

  • Allvarliga samarbetssvårigheter som påverkar barnets välmående.
  • Olämplighet. Om en förälder avsevärt brister i sitt ansvar och det går ut över barnet.

I vårdnadsfrågor är barnets bästa den avgörande faktorn. Domstolen bedömer varje situation individuellt och fattar beslut genom en helhetsbedömning. Familjemål som rör vårdnad, boende och umgänge tillhör måltypen indispositivt tvistemål. Detta innebär att domstolen i dessa mål har ansvar att göra en självständig bedömning i enlighet med barnets bästa. Domstolen har också möjlighet att själv begära utredning i målet, exempelvis att en vårdnadsutredning genomförs av socialtjänsten i barnets hemkommun. Parterna kan inte heller fritt nå en förlikning då det finns ett allmänintresse i att utfallet bedöms vara till, just det, barnets bästa. Samförståndslösningar accepteras dock i regel av domstolen.

Läs vår guide om hur en vårdnadstvist går till

När bör du söka juridisk rådgivning angående vårdnad, boende och umgänge?

I regel är det bra att ta rådgivning i ett tidigt skede om du är orolig för ditt barn på grund av olämplighet eller samarbetssvårigheter hos den andre vårdnadshavaren. Ta kontakt med en familjejurist med erfarenhet av vårdnadsmål för att klargöra hur du bör agera. Du kan också söka dig till kommunens familjerätt för att boka in samarbetssamtal med den andre föräldern/vårdnadshavaren. Samarbetssamtal sker dock på frivillig basis.

Du är alltid välkommen att ringa Juristjouren0771-333 444 för inledande rådgivning och möjlighet att hitta specialiserad hjälp i din situation. Vi nås 8-17 på vardagar.

Läs mer:

Hur betydelsefull är barnets vilja i en vårdnadstvist?

Om man blir utsatt för umgängessabotage - Juristjouren

Anklagelser om våld i en vårdnadsprocess

Obligatoriskt informationssamtal inför en vårdnadstvist