Väsentlig avgiftshöjning – vilka alternativ har jag?
Väsentlig avgiftshöjning

Omvärldssituationen är oroande. Krig, energikriser, höjda räntor och sjunkande bostadspriser är omvälvande för många, även bostadsrättsföreningar. Detta syns tydligt i att många nyproduktionsprojekt har blivit dyrare. Under coronapandemin gick priserna upp pga. höjda råvarupriser och de nyligen gjorda räntehöjningarna har förändrat situationen ytterligare. I många fall innebär det att föreningar som har ingått förhandsavtal nu aviserar att man måste höja årsavgiften för att täcka de ökade lånekostnaderna.

Väsentlig avgiftshöjning?

Ett förhandsavtal innebär att föreningen är skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten. Förhandstecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt. I bostadsrättslagen finns tre undantag till denna skyldighet.

Ett av dessa undantag gäller avgiftshöjning och har blivit aktuellt för många runtom i landet. En förhandstecknare är i regel skyldig att fullfölja förhandsavtalet och acceptera en högre avgift än den som framgår av förhandsavtalet. Men, inte om höjningen är ”väsentlig”. Lagen säger att förhandstecknare efter uppsägning genast får frånträda avtalet, om ”de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han eller hon fick kännedom” om höjningen.

Den avgörande frågan här är: hur stor behöver en höjning vara för att man kan betrakta den som väsentlig? Eftersom bostadsrättslagen inte ger svar på frågan är det upp till domstolarna att bestämma. Än så länge har frågan inte varit uppe för domstolsprövning. En avgiftshöjning på 10 % borde dock i alla lägen vara att betrakta som väsentlig. Även en lägre höjning skulle kunna vara väsentlig. Men ju lägre den är desto större blir risken att domstolen vid en prövning skulle bedöma avgiftshöjningen som icke-väsentlig.

Höjda avgifter utom föreningens kontroll

En annan fråga är om rätten till uppsägning och frånträdande av förhandsavtal föreligger när kostnads- och avgiftshöjningarna är ett resultat av höjda räntor och omständigheter som föreningen inte har någon kontroll över.

Av förarbetet (https://lagen.nu/prop/1990/91:92) till bostadsrättslagen framgår följande: Man kan inte ”bortse ifrån att den som vid nyproduktion tecknar ett förhandsavtal har ett osäkrare underlag än den som tecknar ett avtal direkt om upplåtelse av bostadsrätt. Förhandstecknaren har normalt inte något inflytande i föreningen och kan i allmänhet inte heller göra någon bedömning av hållbarheten av de avgifter som beräknats i förhandsavtalet. Att generellt låta förhandstecknaren helt stå risken för sådana kostnadsökningar som överstiger de beräknade avgifterna för bostadsrätten kan enligt min mening inte komma i fråga vare sig kostnadsökningarna ligger utanför föreningens kontroll eller inte.

 Med hänsyn till de skilda intressen som bör beaktas i sammanhanget anser jag att utredningens förslag med krav på väsentligt högre avgifter är väl avvägt. Jag föreslår därför att förhandstecknaren skall ha rätt att säga upp avtalet, om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angetts i förhandsavtalet.”

Denna fråga har ännu inte blivit prövad i domstol. Förarbetena är dock tydliga med att risken för t.ex. råvarupris- eller räntehöjningar inte helt ska hamna på förhandstecknaren. Noterbart är även att lagtexten i sig inte begränsar rätten till uppsägning och frånträdande till särskilda fall.

Vilka alternativ har du?

Har den förening du tecknat ett förhandsavtal med informerat dig om en avgiftshöjning har du tre alternativ; säga upp förhandsavtalet och kräva återbetalning av din förskottsbetalning, inleda en diskussion med föreningen om någon annan form av kompensation för avgiftshöjningen (t.ex. sänkt insats) eller acceptera situationen och skriva på upplåtelseavtalet.

Oavsett vilket eller vilka alternativ du väljer så föreligger risker. Särskilt om du vill säga upp och frånträda avtalet (vilket du kanske måste pga. att banken inte längre låter dig låna så mycket pengar du behöver för att köpa bostadsrätten).

Hör gärna av dig innan du väljer väg framåt! Lycka till!

Om du har fler frågor om väsentlig avgiftshöjning är du välkommen att ringa oss på Juristjouren för rådgivning på 0771-333 444.

Läs mer om fel i bostadsrätt

Bostadsjuridik – Juristjouren.se

Fler artiklar

Dolda fel-försäkring – hur säker ska en köpare känna sig?

Dolda fel-försäkring – hur säker ska en köpare känna sig?

Brister som innebär att fastigheten avviker från köparens befogade förväntningar anses vara s.k. fel. En köpare har dock en plikt att undersöka den fastighet hen avser förvärva. Brister som köparen upptäckt/borde ha upptäckt vid sin undersökning utgör dock inte fel eftersom de inte utgör en avvikelse från köparens befogade förväntningar.

Fyll i formuläret så ringer vi upp dig

GDPR

Så här går en vårdnadstvist till

Ansökan om stämning och svaromål

En vårdnadstvist inleds med en stämningsansökan. En stämningsansökan upprättar ditt juridiska ombud. I stämningsansökan anger du dina yrkanden och dina grunder. Yrkanden är vad du vill att tingsrätten ska besluta och dina grunder är skälen till att tingsrätten ska besluta i enlighet med dina yrkanden. I stämningsansökan anger du också vilken bevisning du vill åberopa. Det är möjligt att ändra eller komplettera bevisuppgifter under processens gång.
Efter att stämningsansökan är inlämnad till tingsrätten får motparten möjlighet att svara på den genom att inge ett så kallat svaromål. I svaromålet anger motparten sin inställning till dina krav samt framför eventuella egna yrkanden och grunderna för dessa.

Sammanträde för muntlig förberedelse

Efter en inledande skriftväxling kommer tingsrätten att boka tid för ett sammanträde som kallas för muntlig förberedelse. Vid sammanträdet närvarar en ordförande, protokollförare samt parterna och deras ombud.

Sammanträdet syftar dels till att gå igenom målet och dels till att ge parterna möjlighet att träffa en överenskommelse under ledning av rättens ordförande. Det är möjligt att ni under detta sammanträde kommer överens om en lösning som ni båda är nöjda med och att målet därefter kan avslutas.

Interimistiskt beslut

Om ni inte kan komma överens om en lösning finns möjligheten att under detta sammanträde yrka om att tingsrätten ska besluta interimistiskt om vad som ska gälla. Ett tillfälligt beslut med andra ord. Det interimistiska beslutet gäller till dess tingsrätten har avgjort frågan genom dom eller att ni kommer överens om annat.

Vårdnad-, boende- och umgängesutredningen

Efter sammanträdet för muntlig förberedelse kan rätten förordna att familjerätten ska genomföra en vårdnad-, boende och umgängesutredning. Det är en omfattande utredning som löper under flera månader. Man utreder barnets förhållande till vardera förälder genom samtal med föräldrarna och andra vuxna i barnets närhet. I vissa fall hörs även barnet själv (beroende på ålder). Familjerätten ger därefter en rekommendation om vad de anser bör gälla avseende vårdnaden, boendet och umgänget. Denna utredning tas sedan in i målet i tingsrätten och ligger som grund för tingsrättens bedömningar.

Samarbetssamtal eller medling

Tingsrätten kan också uppdra åt familjerätten att genomföra samarbetssamtal med föräldrarna eller tillsätta en medlare. Detta förutsätter båda parternas samtycke. Familjerättens medlare redovisar därefter resultaten av samtalen till tingsrätten. Det är möjligt att ni under dessa samtal kommer överens om en lösning som ni båda är nöjda med och att målet därefter kan avslutas i tingsrätten.

Huvudförhandling

Om ni inte kommer överens under processens gång kommer tingsrätten att avgöra målet efter en huvudförhandling. Domstolen får då besluta i frågorna i enlighet med vad som är bäst för barnet. Vårdnaden kan då anförtros åt en förälder (ensam vårdnad) eller åt båda föräldrarna (gemensam vårdnad). Domstolen kan också bestämma hos vilken förälder barnet ska bo samt hur ofta barnet ska träffa den andre föräldern. Tingsrättens dom måste följas men kan överklagas till hovrätten.

Ansökan om verkställighet

Om någon av parterna inte följer tingsrättens dom finns möjlighet att ansöka om verkställighet av domen. Den part som inte följer domen kan då åläggas att betala vite (dvs. ett förutbestämt skadestånd).

Se länkarna nedan om du önskar läsa mer i ämnet:

Hur betydelsefull är barnets vilja i en vårdnadstvist?
Pappor: våga ta plats i era barns liv!
Anklagelser om våld i en vårdnadsprocess
När ett barn inte vill träffa den ena föräldern
Egenmäktig flytt med barn

Familjerätt - Juristjouren.se

Vid följdfrågor eller behov av hjälp är du varmt välkommen att ringa oss på Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444. Du når oss vardagar mellan 8-17.