Omvärldssituationen är oroande. Krig, energikriser, höjda räntor och sjunkande bostadspriser är omvälvande för många, även bostadsrättsföreningar. Detta syns tydligt i att många nyproduktionsprojekt har blivit dyrare. Under coronapandemin gick priserna upp pga. höjda råvarupriser och de nyligen gjorda räntehöjningarna har förändrat situationen ytterligare. I många fall innebär det att föreningar som har ingått förhandsavtal nu aviserar att man måste höja årsavgiften för att täcka de ökade lånekostnaderna.
Väsentlig avgiftshöjning?
Ett förhandsavtal innebär att föreningen är skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten. Förhandstecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt. I bostadsrättslagen finns tre undantag till denna skyldighet.
Ett av dessa undantag gäller avgiftshöjning och har blivit aktuellt för många runtom i landet. En förhandstecknare är i regel skyldig att fullfölja förhandsavtalet och acceptera en högre avgift än den som framgår av förhandsavtalet. Men, inte om höjningen är ”väsentlig”. Lagen säger att förhandstecknare efter uppsägning genast får frånträda avtalet, om ”de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han eller hon fick kännedom” om höjningen.
Den avgörande frågan här är: hur stor behöver en höjning vara för att man kan betrakta den som väsentlig? Eftersom bostadsrättslagen inte ger svar på frågan är det upp till domstolarna att bestämma. Än så länge har frågan inte varit uppe för domstolsprövning. En avgiftshöjning på 10 % borde dock i alla lägen vara att betrakta som väsentlig. Även en lägre höjning skulle kunna vara väsentlig. Men ju lägre den är desto större blir risken att domstolen vid en prövning skulle bedöma avgiftshöjningen som icke-väsentlig.
Höjda avgifter utom föreningens kontroll
En annan fråga är om rätten till uppsägning och frånträdande av förhandsavtal föreligger när kostnads- och avgiftshöjningarna är ett resultat av höjda räntor och omständigheter som föreningen inte har någon kontroll över.
Av förarbetet (https://lagen.nu/prop/1990/91:92) till bostadsrättslagen framgår följande: Man kan inte ”bortse ifrån att den som vid nyproduktion tecknar ett förhandsavtal har ett osäkrare underlag än den som tecknar ett avtal direkt om upplåtelse av bostadsrätt. Förhandstecknaren har normalt inte något inflytande i föreningen och kan i allmänhet inte heller göra någon bedömning av hållbarheten av de avgifter som beräknats i förhandsavtalet. Att generellt låta förhandstecknaren helt stå risken för sådana kostnadsökningar som överstiger de beräknade avgifterna för bostadsrätten kan enligt min mening inte komma i fråga vare sig kostnadsökningarna ligger utanför föreningens kontroll eller inte.
Med hänsyn till de skilda intressen som bör beaktas i sammanhanget anser jag att utredningens förslag med krav på väsentligt högre avgifter är väl avvägt. Jag föreslår därför att förhandstecknaren skall ha rätt att säga upp avtalet, om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angetts i förhandsavtalet.”
Denna fråga har ännu inte blivit prövad i domstol. Förarbetena är dock tydliga med att risken för t.ex. råvarupris- eller räntehöjningar inte helt ska hamna på förhandstecknaren. Noterbart är även att lagtexten i sig inte begränsar rätten till uppsägning och frånträdande till särskilda fall.
Vilka alternativ har du?
Har den förening du tecknat ett förhandsavtal med informerat dig om en avgiftshöjning har du tre alternativ; säga upp förhandsavtalet och kräva återbetalning av din förskottsbetalning, inleda en diskussion med föreningen om någon annan form av kompensation för avgiftshöjningen (t.ex. sänkt insats) eller acceptera situationen och skriva på upplåtelseavtalet.
Oavsett vilket eller vilka alternativ du väljer så föreligger risker. Särskilt om du vill säga upp och frånträda avtalet (vilket du kanske måste pga. att banken inte längre låter dig låna så mycket pengar du behöver för att köpa bostadsrätten).
Hör gärna av dig innan du väljer väg framåt! Lycka till!
Om du har fler frågor om väsentlig avgiftshöjning är du välkommen att ringa oss på Juristjouren för rådgivning på 0771-333 444.
Läs mer här:
Förhandsavtal och förseningar i upplåtelse och tillträde
