En överlåtelse av en bostadsrätt kan ske i flera olika former. Exempelvis genom köp eller genom gåva av bostadsrätt.
En bostadsrätt särskiljer sig dock mot annan egendom då den i själva verket utgörs av en andelsrätt i en bostadsrättsförening med en tillhörande rättighet att nyttja en specifik lägenhet. Nyttjanderätten gäller utan tidsmässig begränsning och är möjlig att överlåta mot ersättning.
Genom detta liknar bostadsrätten äganderätt, trots att bostadsrättsinnehavaren personligen äger varken fastigheten eller byggnaden. Då bostadsrätten är kopplad till ett medlemskap i en bostadsrättsförening omfattas nyttjandet också av en rad bestämmelser i lag och bostadsrättsföreningens egna stadgar.
Medlemskap
När en bostadsrätt överlåts krävs för fullbordande av överlåtelsen att förvärvaren blir beviljad medlemskap i bostadsrättsföreningen. Det är bostadsrättsföreningens styrelse som beviljar eller avslår medlemskap. Bedömningen utgår främst ifrån den tänkte medlemmens möjlighet att uppfylla de ekonomiska skyldigheter som följer med medlemskapet. Många gånger ställs också krav på att förvärvaren avser att bosätta sig i bostadsrätten. Nekar styrelsen medlemskap kan förvärvaren av bostadsrätten begära att hyresnämnden överprövar styrelsens beslut. Nekar styrelsen medlemskap på felaktiga grunder kan i vissa fall styrelsemedlemmarna som medverkat till beslutet personligen bli skadeståndsskyldiga mot säljaren om denne lider skada när lägenheten säljs på nytt.
Samägande
Det är vanligt att exempelvis en förälder vill hjälpa sitt barn med bostad. Att upplåta sin bostadsrätt till en närstående utan tillåtelse från föreningens styrelse eller hyresnämnden är dock otillåtet. Många vill lösa detta genom att äga bostadsrätten tillsammans med sitt barn. En bostadsrätt kan emellertid inte samägas om inte bostadsrättsföreningen godkänner detta. Alltså är det inte utan vidare möjligt att köpa en bostadsrätt tillsammans med sitt barn, en kompis eller ett syskon. Styrelsen i bostadsrättsföreningen har då möjlighet att neka ett delat medlemskap. Makar och sambor har dock alltid rätt att äga tillsammans.
Om du avser att köpa en bostadsrätt för att möjliggöra att ditt barn kan bosätta sig där eller om du vill samäga med en vän: Undersök vad föreningens stadgar säger om delat ägande. Gör detta innan du skickar in ett gåvobrev för överlåtelse av en befintlig andel i en bostadsrätt du äger, eller lägger bud på ett intressant objekt. Ett vidare tips är att skriva ett samäganderättsavtal med den tänkte delägaren där villkor för samägandet framgår.
Gåvobrev för bostadsrätt
För överlåtelse av bostadsrätter gäller inte muntliga eller elektroniskt undertecknade avtal. Bläck på papper från både gåvogivare och gåvotagare, eller ombud för dessa, är alltså ofrånkomligt för att uppnå en giltig överlåtelsehandling.
Av 6 kap 4 § Bostadsrättslagen framgår: ”Ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt genom köp ska upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. Köpehandlingen ska innehålla uppgifter om den lägenhet som överlåtelsen avser och om ett pris. Motsvarande gäller vid byte eller gåva…” Detta är dock endast minimikraven för en giltig överlåtelse.
Det är viktigt att ta med ytterligare information i gåvobrevet. Exempelvis: ytterligare information om parterna, tillträdesdag, om något vederlag ska utgå för gåvan, hur stor andel av bostadsrätten som överlåts, samt eventuella villkor för gåvan. Vidare är det viktigt att avtalet innehåller en tydlig överlåtelseförklaring. I regel upprättar man avtalet i tre original. Ett till gåvotagaren, ett till givaren och ett som ges in till bostadsrättsföreningens styrelse för ansökan om medlemskap i bostadsrättsföreningen och ändring i lägenhetsregistret.
Villkor i gåvobrevet
Olika villkor kan regleras i gåvoavtalet. Det är bland annat vanligt att reglera huruvida gåvan ska utgöra mottagarens enskilda egendom. Även i vissa fall villkor som rör huruvida gåvan ska utgöra förskott på arv.
Beskattning
Beskattningsreglerna för gåva av bostadsrätt är krångligare än för fastighetsöverlåtelse där vederlaget storlek i förhållande fastighetens taxeringsvärde avgör om överlåtelsen utgör gåva eller köp (huvudsaklighetsprincipen).
Bostadsrätter omfattas av delningsprincipen vilket innebär att om gåvotagaren betalar för bostadsrätten genom exempelvis att överta gåvogivarens lån eller utge ersättning på annat sätt, så kommer detta medföra att förvärvet skattemässigt delas i en benifik del (utan motprestation) och en onerös del (mot prestation). I klarspråk kommer en del av överlåtelsen utgöra köp och en del gåva. För den del av överlåtelsen som utgör köp kan överlåtaren bli skyldig att betala kapitalvinstskatt. Vidare kommer den blandade överlåtelsen påverka vilket anskaffningsvärde bostaden kommer att få. Detta gör det svårare att överblicka skatteeffekter av en blandad överlåtelse vilket den som avser genomföra en sådan överlåtelse bör vara medveten om.
Har du frågor om gåva av bostadsrätt eller behöver hjälp att utforma ett gåvobrev? Ring oss på Juristjouren för kostnadsfri inledande rådgivning på 0771-333 444.
Vill du beställa ett gåvobrev:
Beställ Gåvobrev – Juristjouren
Läs mer:
