Ofta stöter vi på situationer där hyresvärdar nekar ena maken/sambon att överta hyresrätten inom ramen för bodelningen. Det kanske låter som ett ordklyveri i gemene mans öron – men det är stor skillnad på att överlåta en hyresrätt till närstående mot att överta en hyresrätt inom ramen för bodelning. I denna text försöker vi reda ut begreppen.
Överlåtelse av hyresrätt till närstående
Huvudregeln är att du som hyresgäst inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke (12 kap. 32 § jordabalken). Som hyresgäst har du möjlighet att överlåta din hyresrätt till en närstående som du varaktigt sammanbor med (12 kap. 34 § jordabalken). Kraven är att vederbörande dels är närstående, dels varaktigt sammanbo med hyresgästen. Enligt förarbetena handlar närståendekravet om att man ska ha haft ett gemensamt hushåll och en boendegemenskap. Detta innebär att en inneboende inte har rätt att överta hyresrätten. De som har rätt att överta hyresrätten är typiskt sett föräldrar, barn, syskon, andra närmare släktingar, sambos och make. Kravet om varaktighet får man bedöma från fall till fall, men man kräver en längre tid av sammanboende och i doktrin talas det om upp emot tre år.
Förutom ovan finns alltså ytterligare en förutsättning för att överlåtelse ska ske – hyresvärden ska skäligen bli nöjd med förändringen. Hyresvärden har således rätt att kontrollera om den nya hyresgästen kan fullgöra hyresavtalets förpliktelser. Typiskt sett innebär detta att kontrollera att hyresgästen uppfyller krav gällande inkomst och inte har några betalningsanmärkningar.
Självklart kan hyresvärden ge tillstånd till överlåtelse även om inte angivna förutsättningar föreligger. Om hyresvärden däremot vägrar medge överlåtelsen trots att angivna förutsättningar är uppfyllda kan du som hyresgäst begära hyresnämndens tillstånd.
Övertagande av hyresrätt
Från huvudregeln om hyresvärdens samtycke finns det undantag. Inom ramen för en bodelning, oavsett om ni varit gifta eller sambos, kan ena sambon/maken överta hyresrätten inom ramen för bodelningen (12 kap 33 § st. 2 jordabalken). Om ni parter har kommit överens om vem som har störst behov av hyresrätten säger lagen att hyresvärden måste acceptera den nya hyresgästen. Det kräver alltså inte medgivande från hyresvärden. Någon prövning av lämplighet kommer inte på fråga i dessa fall, vilket tyvärr många hyresvärdar inte har någon kunskap om.
Hyresvärden måste alltså i dessa fall godta make/sambo som ny hyresgäst. Den enda invändningen som hyresvärden kan göra är att ifrågasätta om det verkligen funnits förutsättningar för överlåtelse genom bodelning. T.ex. om det finns tveksamheter kring om parterna verkligen varit sambos.
Enligt 22 § sambolagen kan även en hyresrätt som inte utgör samboegendom vara föremål för övertaganderätten. Ett sådant övertagande får ske om det är skäligt. Dock så gäller detta endast om synnerliga skäl talar för det om samborna inte har eller haft barn tillsammans.
Sammanfattning och tips
- En överlåtelse förutsätter hyresvärdens samtycke.
- Ett övertagande kan i vissa fall ske utan att hyresvärden kan motsätta sig den nya hyresgästen.
- Om ni är sambos eller makar är det bäst att genom ett bodelningsavtal låta ena sambon/maken överta hyresrätten eftersom hyresvärden då inte har en laglig rätt att pröva om de skäligen kan nöja sig med nya hyresgästen.
Många gånger finns det möjligheter för en jurist att föra en dialog med hyresvärden för att nå framgång med övertagandet.
Bodelningsavtal – Juristjouren
Bostadsjuridik – Juristjouren.se
Har du fler frågor om din hyresrätt? Ring oss på Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444.
